温哥华房地产供需矛盾的真相

有关温哥华房地产，除了房价是永远的话题之外，供需关系恐怕是人们最多探讨且最难达成一致的一对矛盾，直接影响到价格的高低。

普遍的观点认为，导致房价高居不下的主要原因是供应量短缺。负担性稍微好一些的房屋，数量奇缺，一上市就遭众人哄抢。尽管大温地区在2016年建筑开工率创造了历史记录，新建了约2.8万套住宅，比2015年大增33%，其中约有2.3万套为公寓及城市屋。但根据城市发展研究院（UDI）掌握的信息，所有新联排屋几乎在年底全部售罄，这也让UDI首席执行官Anne McMullin认为，当前新建房屋数量仍难以满足需求。她进而表示，市政当局需要沿着主要交通干线建造更高密度的住宅区，并且将更多的独立屋改造为对于一般家庭价格更加友好的联排别墅。

有意思的是，最近西门菲沙大学的教授Andy Yan发表研究报告，指出温哥华市三分之一的以独立屋为主的面积上，只居住了9%的人，人口密度低的让人难以置信。Andy Yan在加拿大统计局2016年人口普查的数据基础上，绘制了整个城市的住宅密度水平。该报告显示城市，住宅密度最低的地区基本属于西南方面，也就是“温哥华 房价最贵的区域”之一的温哥华西区。根据人口普查从2011年至2016年间，该块区域的居民人口数量一直呈持续下降趋势。以此相反的是从2015年开 始，该地区的独立屋价格不断突破历史记录，如今该地区上市的房价基本上都从200万至500万开始。

温哥华独立屋区域居住超低密度问题，已演变成社会焦点，各方观点不一，但独立屋只多不少已是趋势。据温哥华数据分析师Jens von Bergmann和UBC建筑学教授 Joseph Dahmen预测，2030年时温哥华或有1/4的独立屋将被拆除。

但我们还是要公平地给出反方观点。根据温哥华的BETTER DWELLING研究机构的分析，以2016年大温人口普查数据为基础，如果仍按照目前建造住宅的速度，温哥华地区将有可能出现住宅数量超额50％的情况。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的统计，近些年温哥华的房屋开工数量飙升。从2012年到2016年开始，大温地区总共有105,712个 单位开工。从2016年人口普查的最新数据方面来看的话，大温地区的人口规模正在经历强劲的增长。目前大温地区人口数量为2,463,431人，同比增长 6.5％。

如果从统计学来看的话，大温地区平均2.56人拥有一栋住宅，也就是说，现在大温地区只需要58,633栋住宅就可以满足居民的人均住宅的需求。加上全国8%的房屋空置率计算的话，大温地区总共需要63,323栋新住宅。以目前的新屋开工量来看，大温有可能出现供大于求的趋势，至于在何种房屋类别，则见仁见智。