老叶看房29——本地买家成为大温市场主流

温哥华之前出台政策，对空置房屋征收空置税，一个最基本的判定就是这个房子水电利用情况。在目前的大温房市，房屋空置的多少也可以用来判断市场的活跃度。

现在手上有一份资料，是有关大温几个城市空屋的统计：其中空屋最多的是温哥华，达到了25,502套，这些空屋主要集中在Coal Harbour, Marine Gateway以及Joyce Collingwood一带。大家可以分析判断出这些地区主要是高层公寓集中的地区，而这2年公寓的过度炒作以及价位的急剧上升，或多或少导致投资公寓过多，从而造成空屋增多。由于这个统计是包括独立屋和公寓以及联排屋在内，无法单独判断独立屋的空屋率，但是我们也可以直观地看出温哥华独立屋空置率应该不是很高。

在看看其他城市，比如温哥华的临近城市本拿笔有近6,000套空屋，列治文有4,000套，素里有12,000套。这些城市独立屋较多，房屋空置的数量算是合理范围，但这些城市的空屋数量远远少于温哥华市的空屋数量。我们从房屋总量和空屋数量对比也可以看出这些城市的空屋数量是在合理范围之内。大家都知道，温哥华的炒家很多，但是从空屋数量，我们也可以看出，众多投资炒房者基本上把房子放到市场上出租，用租金养房，而不是诸如海外买家买了房子后就坐飞机又飞走了，任其空着却不在乎租金。

房屋空置率是判断地产活跃与否的众多因素之一。我们今天也可以再讨论另外一个因素，那就是增量和存量的关系，这也是影响地产市场的一大因素。

首先把大量的海外买家设定为增量，增量是外来因素。当大量外资进入温哥华市场的时候，这无疑是推动房地产高涨的主要因素之一，因为温哥华毕竟多年都被评为世界最适宜居住的城市。这个指标性之一的增量因素从去年下半年早已释放完毕，特别是政府征收15%的海外买家税，导致海外买家调转枪头，把投资热情转向多伦多，西雅图，以及世界上其他适宜投资移民生活的国家。但是作为存量的本地买家，在资金势力竞争不过海外买家的时候，市场上是处于被动状态。而此时少了海外买家的强有力竞争，本地买家有更多时间和精力来挑选房子。这时候作为存量的优势，本地买家就成了温哥华市场的主要潜在买家。

从去年8月到现在，大半年时间过去了，作为市场的增量因素，海外买家的影响因素几乎被市场消化掉。现在不论是买家还是卖家，不论是经纪还是吃瓜群众，大家把焦点已经不放在海外买家上面了。特别是经纪，已经把更多的精力用在本地买家的客户群开发上。这个思想的转变，无疑令温哥华现在和未来的市场更加稳健和持久。多了一份市场的厚重感，少了一份炒作的虚无感。本地买家作为市场的主要载体和主要存量因素，对未来温哥华房地产市场的成熟将起到积极作用。

因此我们可以判定并得出结论，未来的温哥华房地产市场将在平稳中健康发展，少了海外买家因素以后，大起大落的市场不会再现了，将逐渐走向良性循环的新格局。