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大温之殇遗产保护与住房危的困境

根据温哥华市府的统计,目前在温哥华市内共有 2,200 套 住宅被列入遗产保护类建筑 (Heritage Buildings),这其中 既有名人故居,也有具有特定历史意义的纪念建筑。如今 这些经历了岁月洗礼的老房子依旧有居民在里面居住,对 于居民来讲房子就是他们赖以生存的家。但是随着住房危 机侵袭大温,房屋的改建和扩建对于这些被列入遗产保护 范围内的老房子来说构成了重重挑战,如何实现业主与市 府共赢显然已经摆在了台前。本期《高度》地产周刊为读 者朋友聚焦大温遗产类住房保护与住房危机解决的困境, 探索一条兼顾各方利益均衡发展的新路。

  遗产保护与地产开发的矛盾

  按照温哥华市政府的相关规定,如果一套住宅被列入遗产保护范围, 那么需符合以下条件 : 房屋年代在 1940 年以前,住宅本身具有特定历史 意义,同时住房的结构改动必须严格限制。一旦住房成为了遗产保护对 象,市府将具有很大的发言权,之后房屋的拆除,改建,扩建和内部保 护会由市府来决定。

  近几年来随着住房危机蔓延到温哥华,市府在房屋领域的动作可谓 是频频出招,但这对于那些遗产保护住宅的业主来说,自己的财产物业 竟然无权决定,受制于市府,让这些业主仿佛感到丧失了房产所有权。 一方面是温哥华市府对地产的不断开发,另一方面是遗产保护类住房业 主对自己物业的维护,两者之间的矛盾有愈演愈烈之态势,如何拿捏成 为了一个非常现实和紧迫的问题。

  Bruce Pearson是温哥华一位退休的机械师,拥有一套属于自己的 独立屋,这在常人看来是无比羡慕的退休生活,但是最近却令他感到苦 恼甚至愤怒。原来 Bruce Pearson 所拥有的独立屋始建于 1921 年,靠 近温哥华 Hasting 公园,由于这套住房被认为具有一定历史价值,温哥 华市府已经把其列入公共咨询会范围讨论有关房屋的保护和开发前景问 题。市府规划工作人员不止一次与 Bruce Pearson 长谈,希望能够找到 双方都能接受的方案,包括在现有住房基础上翻建新房,在现有住房内 部增建套间和建造比现有住房还要大的后巷屋等,但是均遭到了 Bruce Pearson 的严词拒绝。

  对于温哥华市府来说,解决住房危机的主要思路是尽可能减少房屋 的空置率,确保有更多的住房能投入市场,而像 Bruce Pearson 所拥有 的房屋因为是遗产保护类住宅,市府有决定权,希望能够增加房子的密 度。不过 Bruce Pearson 丝毫不领情,他明确表示房屋密度增加以后物 业价值会因此下降,更重要的是自己作为业主却丧失了财产支配权,而 后巷屋的兴建则会破坏住房所处历史街区的外观。Bruce Pearson 认为 如果年轻人需要住房的话完全可以搬到素里等新兴城市,而不是一味挤 在温哥华,市府真想解决房屋供应问题也应该从多方面入手,而不是盯 着遗产保护类住宅不放。

  事实上温哥华城市地产开发进度和密度呈现与日俱增的趋势, 如果不算改建和扩建,仅拆迁这一项在2009年至2015年间就增长了80%。至于1940年以前兴建的遗产保护类住宅被拆迁的也增长了 73%,从 2009 年至 2016 年 7 月间,已经有 2,310 套遗产保护类住宅消 失在人们的视线中,如果继续按照这个进度下去,届时遗产保护类住宅 将成为古董一样罕见。更令人感到困惑的是,温哥华市府对于遗产保护 类住房的处理多半都是遵循开发模式处理,在真正保护方面做的并不是 很到位,市府的相关法规不仅让有关业主感到费解,也让社会上不少人 士对此予以诟病。

  前车之鉴 : 第一桑那斯区的发展经验

  在一些住房活动人士和专家的眼中看来,对于有一定历史的遗产保 护类住房来说,盲目拆除和翻建只会破坏原有历史风貌,而且房屋的价 值并不会因此而升值,可以说是得不偿失。但是如果在首先确立保护原 则的基础上再决定下一步,不仅住宅的景观性和历史价值不会被破坏, 相反还提升了原有房屋价值,是真正的一举两得。

  而温哥华市府此前出台了相关政策,在一块典型的面积大小为 33×122 英尺的住宅用地,业主有权建造一栋约 2,800 平方英尺,相当 于地段面积 70%的新房,此外业主也可以建造一栋约 640 平方英尺的的 后巷屋。在2009年业主最早只能建造一栋约2,400平方英尺,相当于 地段面积 60%的新房,但自从市府改变规则创建出宜居地下室 (liveable Basements) 的概念后,房屋面积的大小开始膨胀。而根据目前的建议, 业主只能兴建一栋约 2,000 平方英尺,相当于地段面积 50%的新房,但 保留老房子的业主有权扩建到 3,600 平方英尺,相当于地段面积 91%的 新房,而且还可以建造新的填充房 (Infill House),面积在 850 到 900 平 方英尺之间,比后巷屋要大很多。这一措施将让温哥华1940年以前的 老房子共 1.55 万套相当于总数的四分之三得以保存。

  其实温哥华市内还有前车之鉴,那就是第一桑那斯区。第一桑那 斯区的全称为第一桑那斯遗产保护区(First Shaughnessy Heritage Conservation Area),位于温哥华 Arbutus 街,Oak 街,西 16 街和 King Edward 街之间,被誉为温哥华最美的居民区。第一桑那斯区的美 就在于这是1907年由太平洋铁路公司创建的住宅区,建筑风格融合了 当时最奢华的风格,而且都出自于知名建筑家之手,用料考究,每套独 立屋现在估计至少在几百万加元以上。但是在 2004 年至 2014 年短短十 年间,温哥华市府就核准了202套第一桑那斯区住宅的拆迁和改建许可, 使得第一桑那斯区的历史风貌和特殊意义受到严重威胁,不少公众纷纷 出来抗议。因为伴随着大规模的拆迁行为愈演愈烈,据不完全统计,桑纳斯原有老宅消失的数量与速度令人警觉与揪心,据已在该区居住超过 25 年的老住户 Richard Keate 的记录,1940 年以前所建房屋已有 56 栋 被拆除,这与温哥华遗产基金会(Heritage Vancouver)于 2012 年所 统计的51座的数字大体吻合。据统计近年来桑纳斯这一区内富有历史 价值的独立屋,每年都要消失 5 栋左右。

  最后经过连续不断地公众咨询会和一轮轮的较量,2015年9月29日, 温哥华市议会以全票通过第一桑那斯区历史遗产保护方案。

  根据方案相关规定,第一桑那斯区为温哥华市内首个遗产保护区, 1940年以前的住房一律不得拆除,只能在内部进行有条件改建。鉴于 房价可能会面临下跌的趋势,业主可以在保护原有住宅基础上加盖第二 套住房或者后巷屋,同时尊重业主对房产的支配权。温哥华市长罗品信 (Gregor Robertson) 当时就曾表示 , 第一桑那斯区是温哥华最具历史价 值的社区,温哥华又是一座年轻的城市,对历史建筑的保护尤为重要。 第一桑那斯区成为温市首个传统保护区后将有助于历史保护与社区发展 之间的平衡。

  实际上自从第一桑那斯区列入遗产保护区以后,原有历史风貌得到 了最大可能的保护,任何内部改建和加盖后巷屋的做法都严格遵循了遗 产保护原则,而不是为了地产开发或解决住房危机而刻意增加密度。可 以说第一桑那斯区的新模式得到了住房活动人士,专家,业主和市府的 一致认可,实现了四方共赢。如果这一模式能够推广到全温哥华市,相 信类似 Bruce Pearson 与市府矛盾之间的困局会得到迎刃而解。

  他山之石 : 其他城市的解决之道

  遗产保护与住宅开发之间的难题不仅仅是在温哥华,在世界上其他 城市都有类似问题,可以说是全球化背景下的一个共通问题。而其他城 市在解决这些问题的时候都有自己的经验,对于温哥华来说有着一定程 度的参考价值和意义。

  美国洛杉矶在 2015 年时候曾经颁布临时法案,禁止五个历史街区的 拆迁活动,并限制15个历史街区的新屋建设规模。但为了实现历史保 护与建设的兼容,近期又允许在保护原有住宅的基础上增加 50% 的房屋 使用面积。波特兰同样是允许在保护原有住宅的基础上增加 50% 的房屋 使用面积,并且鼓励建造填充房。作为和加拿大关系最为紧密的美国, 美国城市在这一方面的经验可以使得温哥华遗产类住房保护与开发注入 新的思路和不一样的解决方案。

  
  但是温哥华也有不一样的声音。温哥华地产商 Tom Gradecak 认为 住宅无论是新建还是改建应该遵循的是实用性和宜居原则,如果从刻意 开发走到刻意保护另一个极端,毫无疑问房价会因此下跌。而大温哥华 住房建筑商协会首席执行官 Bob de Wit 也认为更多的努力应该是确保新住宅符合当代社区的特点和要求,而不是把焦点集中在对老房子的保护。

  一直致力于保护老房子的住房活动人士Caroline Anderson认为希 望大家都能认识到温哥华这座城市所代表的价值观,即可持续性,更加经济适用和更大密度的住房,同时关注温哥华的传统旧屋,毕竟那是温哥华的根,有着经历过特定历史年代的记忆和承载着的现代都市乡愁。

  温哥华作为加西乃至北美的一座国际化大都市,自然有着自己的历 史,那些老房子便承载起了厚重的历史记忆。同时温哥华更是座年轻化 的城市,都市纵深发展与地产深度开发是在所难免的,如何在保护原有遗产类住房的基础上实现房屋价值的旧貌换新颜,这无论是对于温哥华 市政当局,地产开发商还是业主,住房活动人士来说都将是一个严肃的课题,考验着他们的共同智慧。

本文发布于: 2017-1-1 23:00
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