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高科技正在改变温哥华房地产格局

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卑诗省无预警对外国买家祭出15%过户税杀手锏,业界人士错愕之余,也对经济前景充满忧虑,毕竟房地产业在此地持续多年荣景,已形成一条关乎一方百姓民生的产业链。近日忽有消息传出,航空业巨头波音公司计划在9月份进驻温哥华市中心,这个全新的研发中心将雇用50位高收入的员工,消息释放出来的能量巨大,对提振地方经济、一圆温哥华多年北方硅谷之梦影响可谓深远。《高度》本次将聚焦高科技如何悄然改变这座城市的产业、居民以及房地产市场格局。

波音进驻为打造北方硅谷加分
以西雅图为基地的波音公司再度在大温扩容,此次新设部门的工作重点,是发展以数据分析为主导的软件解决方案,帮助航空公司及其他飞机运营商提高运营和成本效率。

波音在温哥华的新实验室,位于市中心耶鲁镇的1146 Homer Street,之前这个空间一直是Blast Radius在使用。实验室计划于9月中旬开张,它将与波音位于列治文的另一个办公室相辅相成,列治文的办公室现有200位软件工程师和数据科学家。

一位波音公司发言人表示,这个被称为温哥华实验室的办公室内部,将被设计成一个开放的概念空间,旨在鼓励团队协作和创造力。实验室还为未来扩大发展预留了多一倍的地方,当然现在还不是时候。
温哥华波音公司总裁Bob Cantwell在一份声明中指出,新实验室将是波音温哥华现有在分析、软件开发和专业咨询等方面工作的自然延伸,目前温市波音公司是整个波音内部最大的分析部门。
波音加大力度扩充大温地盘,是为了充分利用卑诗省的高科技人才,加强与其他加拿大公司和学术机构的合作伙伴关系,同时也将促进大温地区知识结构的转型。

从业人数急增规模位列全加第三
卑诗省高科技行业的发展,对本省经济的贡献越来越引人瞩目,最近的数字显示,这部分产值已达到230亿。目前温哥华从事高科技领域的员工约为7.5万人,每年为卑诗省的GDP贡献高达数十亿元。据估计,在未来三年里,还将另外增加1.5万个工作岗位。
《彭博商业周刊》甚至把温哥华称为“新的高科技中心”,能够提供“世界一流人才”以及拥有绝佳景致及方便的时区。
卑诗省国际贸易厅长兼专责亚太策略及多元文化厅长屈洁冰表示,“波音公司设立新实验室,是对卑诗省科技领域发展的肯定,证明本省作为技术创新领域中枢的名声在外。”她还进一步指出,波音在大温扩大发展,证明本地拥有高技能的知识型人才,特别是在航空领域方面的高端人才,足以为波音所用。

一项新的研究结果也为这股乐观情绪加分,温哥华科技行业的规模在整个加拿大排名第三位。根据Brookfield Institute有关创新与创意产业的研究,温哥华高科技部门的雇员总数甚至达到11.17万人,超过建筑业和制造业,仅次于零售业。目前加拿大高科技从业人数高于温哥华的城市,包括多伦多的28.61万,以及蒙特利尔的22.22万。
当然,温哥华若与全球科技领先的大城市相比,仍属启动状态。有耶鲁镇风投公司合伙人Eric Bukovinsky指出,温哥华还在转型之中。
卑诗省科技协会主席兼首席执行官Bill Tam,在阐释本省的科技产业所处的发展阶段时,以一个人的不同年龄来形容,他比喻硅谷现在已经是75岁的成熟期,而卑诗才刚刚从躁动不安及尴尬的少年,成长为更加坚实的青年。今后的发展步伐将会越来越快。
政策顾问Creig Lamb提醒各方,温哥华和卑诗省下一步的发展对科技行业至关重要。
温哥华作为通往世界的国际港口,占据与西雅图和旧金山同在一个时区的地理优势,三市联手的格局正在成型,未来这个由三市组成的高科技俱乐部能量不容小觑。

业界巨头引领回归市中心成大趋势
波音公司此次备受关注的其中一个观察点,是把新办公地点选择在温市中心,而非之前已有的列治文办公室附近。有消息指出,因为波音正在积极寻求招募千禧一代的年轻人,他们留意到,这一代人更向往充满活力的城市生活,那些相对安静沉闷的郊区写字楼环境对他们的吸引力有限。
有咨询公司Price water house Coopers和非营利机构Urban Land Institute出具一份调查,也显示了类似的选择偏好。该调查发现,选择城市生活方便性而放弃郊区更大生活空间的人们,才是加拿大房地产市场的主要推动力。在过去的数年间人口搬进市中心的趋势在温哥华越来越明显,其中人口组成的变化是造成这个趋势的重要原因。年轻家庭和千禧一代倾向于居住在生活便利、生活更加丰富多彩的市中心,尽管他们不得不面对房子更小的缺憾。
加拿大统计局近期的数据披露,城市中心的人口从2006年-2011年间增加了7.1%。更多家庭为了享受城市生活而选择牺牲居住面积。
近一两年温市中心的公寓楼供应增长迅速,正是顺应了市中心居住需求大增的趋势。
波音此举凸显了高科技公司办公区域回归市中心的大趋势,但他们并不是第一家这么做的公司,之前已有其他高科技企业做出相同的判断和选择。
就在6月中旬,另一个高科技巨臂微软公司,同样也是在温哥华市中心开设了面积142000平方英尺的加拿大卓越中心,里面足以容纳多达750名员工的发展空间,微软为这个最先进的办公室总共豪掷1亿元的设计和装修费用。《高度》周刊在7月1日出版的第57期对此做了报道。
几乎是与波音进驻市中心消息发布的同时,本地科技巨无霸公司研科(TELUS)位于温市中心内部面积达到百万平方英尺的办公大楼也惊艳登场。
科技开发集群区域在市中心也已形成。过去4年里,在BCTIA创新中心2.6万平方英尺的办公区内,共聚集了大约30家新创公司。温哥华技术与社会创新中心在过去两年间继续扩大,他们整修了市中心东端的警察局旧址,办公面积总共10万平方英尺。

商业不动产服务公司世邦魏理仕(CBRE)早在去年底就已经在报告中指出,在温市中心的办公室当中,有44%的空间是被租给高科技产业公司。在温市高科技行业的就业率方面,自2011年至2015年底也出现19.7%的成长,比整体就业率高出12倍。
高科技板块带旺大温写字楼市场
温哥华市中心俨然成为全省高科技公司的集中区域。与竞争对手—洛杉矶以南的长滩港不同,温哥华港的所有设施都位于市中心,与公寓楼、中央商业区和旅游景点争夺地盘。过去10年间,温哥华的房价上涨了一倍以上,写字楼的售价也创纪录。
争夺地盘的结果,使得温哥华港面临工业用地遭侵蚀的困境,成为大温地区从19世纪的矿业和林业重镇向科技新创企业、动漫设计和媒体业中心转型的一个缩影。随着影视制作行业的兴起,影视公司成了工业用地的最大租赁客户之一。与此同时,企业的工业用地需求也在增加,尽管电商的兴起导致实体店铺缩水,但物流公司正在兴建越来越多的配送中心,占地也越来越大,其中包括物流业龙头亚马逊公司。

若是以地点来看,耶鲁镇(Yaletown)与煤气镇(Gastown)更为高科技业主所青睐,不过因为两地的空房率偏低与租金不断提升的缘故,许多这类产业的业主被迫迁往其他地区租用办公室,作为大多数业者第二选择的是快乐山(Mount Pleasant)和铁道镇(Metrotown)。与此同时,素里的创新大道以更便宜的办公空间与员工生活成本,也在积极争取高科技公司前往落户。
高科技板块无疑促进了大温写字楼市场的发展,其中北温是整个大温办公楼宇最为紧凑的市场,空置率已经降至2010年以来的最低,这主要得归功于当地传统用户——也就是业主的成功运营。
据高力国际报告指出,整个大温第二季度办公室空置率从4.7%下滑至4.5%,空置面积从24,085平方英尺降至4,053平方英尺。而且,直到2017年秋季,由Onni Group建设的1308 Lonsdale Avenue新办公空间投放市场之前,将不会增加新的办公空间供应。
温哥华的办公楼在这一年来与北美其他城市相比,一直是一个热门商品,交易十分热络,价格也是水涨船高。已经完成的交易包括环球商业物业公司(Brookfield Property Partners LP)售出的Royal Center4.28亿元物业,以及中国安邦保险集团购买的温市中心地标建筑——4栋商业大楼、室内面积达到150万平方英尺的Bentall Centre,为此他们支付了10亿加元以上的资金。
最新的交易是加拿大最大养老基金中的两支,亿万豪剑桥(Ivanhoe Cambridge)和安省退休金医疗保健计划(The Healthcare of Ontario Pension Plan,HOOPP),分别出售旗下所拥有各值约4亿元的办公大楼,在写字楼物业飙升、海外资本涌入的大好时机,及时套现。
正如《高度》于7月29日第61期的专题报道,温哥华的资本价格,一个关乎物业投资收益率的指标——亦即资本化率,据高力国际第二季财报,已经降至3.5%的低位,在温市中心,一年前该比例还在4.3%。这是目前北美最低的比率了。资本化率,或者说是财产价格的折现率,它的下降意味着买家需求畅旺。
科技力介入房地产经营来势汹汹
这一轮高新科技公司进驻温市中心的热潮,也为该区域的公寓楼带来了一批潜在的新买家。这个群体年轻、充满活力,受教育程度高,对生活品质的要求更高,他们中的不少人致力于倡导绿色环保的理念,同时,他们也都是高薪一族,温市中心的环境正合他们心意。嗅觉灵敏的发展商一定不会错过他们带来的新商机。
不过,最近出现了一个高科技与房地产结合的市场新动向,证明这一群人已经不再甘当房地产的消费者和使用者,而是尝试以科技力介入,改造这个传统服务行业的业态。
一家负责营销和管理大约100亿房地产资产、科技含量颇高的新公司成立,总部设在温哥华,旨在从温哥华的房地产市场分一杯羹。目前该公司已经获得一百万元的启动资金。
这家名为Spark的公司在一份新闻稿中表示,他们已成功获得第一轮资金,重点用于研究与开发,壮大员工队伍,以及在其他国家拓展市场。
该公司为房地产项目营销架设了一个全新的平台,内容包括上市,库存和合同跟踪,电子邮件营销和事件管理等,是房地产产品生命周期的销售和营销工具。
成立于四年前的Spark与另外两个生意伙伴Simeon Garratt和 Cody Curley,最初的目标是专注于豪宅物业的开发,但是他们很快就对运营模式进行调整,转而面向所有类型房地产项目的市场营销和销售上。
Spark的首席执行官Simeon Garratt在一份声明中表示,他们的目标是帮助所有开发商更有效率地销售他们的房地产项目。他们的业务是基于客户反馈与市场需求,设计出更有针对性的智慧型软件。
在过去的18个月里,这家公司已经经历了月平均30%的高速增长。这个由房地产与高科技的全新投资组合,已在世界上6个国家开启事业版图,他们的客户包括温哥华、加东、纽约和伦敦的顶级开发商和房地产经纪人。在英国,他们的合作方是一家在伦敦中心区拥有大量投资的发展商,他们在温哥华的主要合作伙伴——一家著名的开发商,他们计划在未来的10年里建造40幢高层公寓。
Spark会不会像其他科技应用如Airbnb和Uber一样,彻底改变和颠覆一个行业?我们正生活在一个科技分分钟改变世界的时代,见证了太多奇迹,已经学会了拥抱改变,这一回也不会例外。
本文发布于: 2016-8-29 09:16
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