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温哥华拉响“红色警报” 但这不是游戏

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导语:一份新近出炉题为《红色警报》的报告,罗列一 系列数据,展示大温年轻人所面临的现状及挑战, 藉此说明为什么我们需要为了下一代重新思考住 房政策。其中令人印象最为深刻的是,在大温的 年轻家庭若是想要买房,须花费长达 23 年时间才 能攒足房贷首付所需的钱。那么大温的年轻人状 况究竟如何?情况如果继续恶化下去对温哥华城 市的未来将有何影响?可行的解决方案有哪些? 本期《高度》将一一展开,做全面深入的剖析。
《红色警报》报告作者之一保罗指出,从不同世代的角度来看,当代人面临温哥华地区房价显著上涨,唯独工资不升反降的困境,卑诗省 正在成为全国乃至整个美洲大陆最难生存的地方。
攒足首期房贷需时 23 年

这份报告的数据显示,卑诗省年龄介于 25 至 34 岁之间的年轻人, 年收入比起40年前减少了9千元, 1976年的同龄人只需工作满5年 即能储够20%的购房首付,当时的平均房价约为20万元;然而到了 2014年,这一数字已经高达40万左右,比起1976-1980年期间翻了 一番,而在大温地区,房价更是比 40 年前高出两倍,达到 81.3 万。现 在全国年轻人需要工作 16 年才能存够支付首期房贷的钱,在大温地区, 这个时间甚至需要 23 年。
另一方面,如今年轻的加拿大人比起 1976-1980 年期间的同龄人, 每月的按揭月供金额平均高出 9%。一边是收入在减少,另一边是月供 在增加,此消彼长之间,差距拉得更大了。
报告指出,在大温地区,一般业主的月供为3555元,上述年龄层 年轻人的年收入约为 4.7 万元,如果要支付房贷达到财务收支平衡,就 意味着他们不得不每年再额外多工作 5 个月才行。

有 UBC 的助理教授就指出,加国全境都面临房价的压力,其中以温 哥华为最,已经达到警戒水平。
为了研究大温年轻家庭所面对的挑战,该报告特别撷取3房单位 作为研究对象,结果发现在大温地区已经很难找到价格低于 50 万元的 房源了,现在同类房型的房价大约是1976年的两倍,目前整个大温 所有3房单位,同时符合3房及50万元以下两项标准的,其比例仅 为 15%。
即便人们为了妥协而搬到远郊地区,例如高贵林、兰里、三角洲等 地方,他们也将不得不面临通勤费用增加的困扰,以标准25年的房贷 为例,他们大约需要额外付出12-18万元交通费用,如果计入时间成本, 多支付的费用则高达 22.3-37.4 万,这部分增加的负担,本质上相当于 1976 年买两套独立屋的第三或是第四个贷款。

辛苦打拼结果仍令人沮丧
一对 5 年前从温哥华搬到列治文的夫妇,他们希望自己的孩子能够 在有后院的房子里成长,但是房东为了套现而把他们踢了出来,夫妇俩 为了摆脱租房充满着不确定性的被动局面,只好到远离自己工作的城市 安家,跑到车程达 1 个小时的斯阔米什买下属于自己的房子,作为这个 世代的年轻家庭,他们已经竭尽全力了。
另一位名叫Andrea的女士,本人接受过良好的教育,拥有一份不 错的工作,并且有一个和谐美满的家庭,她和丈夫甚至幸运地在温哥华 炽热的房地产市场环境下,于 4 年半前在基斯兰奴买下一个 690 平方英 尺的公寓套房。

这对夫妻决定先打拼事业,推迟几年再要孩子,以便将来买下一个 更大的宅邸来抚育孩子成长。由于身上仍背负未结的学生贷款、加上沉 重的房贷,再眼见温哥华房价以惊人的速度疯涨,去年房价增幅已经达 到 30%,这个梦想似乎变得越来越不切合实际了。
“我们已经放弃梦想转而面对现实,我们有可能不得不面对这样一 个的残酷局面,那就是在没有隔墙没有完整卧室的公寓里抚养孩子。” Andrea目前拥有一份全职的管理工作,同时也在卑诗大学攻读硕士课程, 在未来的几年里,生活压力不小。
随着育儿成本的上升,这无疑将会是第二个按揭贷款,生儿育女对 于 Andrea 这代人来说正在变成奢侈品。
上述事例只是大温年轻人现状的一个缩影。他们中的不少人丝毫也 没有懈怠,很多人同时兼做多份工作,在中学毕业后继续接受更高等的 教育,搬到更远的地方居住,生活在更加狭小的空间里,努力积极地迎 击所面临的挑战,但是数据统计所显示的结果令人沮丧,即便他们努力 工作仍旧入不敷出。

单一经济优势同时也是最大隐忧
是温哥华的经济不景气吗?完全不是。在过去的 5 年里,温哥华有 4 年时间 GDP 实现了 3% 以上的增长,这一步伐远超全国平均水平。事 实上,自 2005 年以来,温哥华的实际人均 GDP 增长率均超过全国其他 地区,这当中有两个行业的贡献最大,一个是建筑行业,其次是通常被 统称为 FIRE 的行业,亦即金融、保险及房地产,4 个字母一语双关,道 尽这个“红火”行业的双重意涵。
然而“成也萧何败萧何”,房地产一直是温哥华的支柱产业,近年 来随着房价飙涨,一方面带动GDP数字水涨船高,另一方面也使得房 屋可负担问题趋于恶化,甚至到了因此而把城市的未来推向“危险边缘” 的地步。
一份由大温贸易局(Greater Vancouver Board of Trade)和智囊 组织加拿大会议局(Conference Board of Canada) 共同发表的报告指 出,住房可负担能力指标,亦即房价与收入之比,温哥华在2014年为 19.5,多伦多与哈利法克斯则分别为 13.4 和 6.9。与此同时,国际上房 价达到如此“高难”水准的,只有上海和香港有得一比,何况这还只是 在 2014 年底的数字,此后房价又进一步飙升,官方数据显示 2015 年温 哥华房价暴涨 30%。
虽然温哥华炽热的房地产市场带动本地经济表现优于全国其他地区, 但是基于同样的理由也使人对这里的前景感到担忧,因为这个基础看上去 是如此脆弱。一座城市最大的优势同时也可能是它最大的弱点,这是大温 贸易局在比较全球19座城市的经济和社会指标后,所得出的结论与忧虑。

该机构的报告指出,大温在全球社会及经济最具活力城市排名中位 列第九,虽然在国内名列前茅,超过多伦多、蒙特利尔和哈利法克斯, 但在国际上则落后于新加坡、哥本哈根、香港以及近邻西雅图,大温的 优势在于新鲜的空气、大量外国出生的居民以及较低的凶案犯罪率,但 是暴涨的住房成本和运输系统的不足,正在侵蚀着它对年轻人才及企业 投资的吸引力,进而大大削弱了城市的竞争力。
而年轻人却是代表这座城市的未来。温哥华需要不断吸引那些年轻、 拥有技能的人才,以便取代即将退休的婴儿潮一代,并以此为契机转向 知识性经济。根据人口统计的数字显示,尽管温哥华拥有主要劳动人口 的比例比起加拿大其他城市高出 25-34% 左右(温哥华 18.7%,蒙特利 尔 17%,哈利法克斯 13.9%),但是比起国际上的其他城市,如西雅图 (20.7),旧金山(21)和悉尼(33.2),仍然偏低,而作为一座正在 崛起的国际都市,温哥华须要与悉尼、硅谷及西雅图这样的城市一争高低。

高房价或打碎“北方硅谷”之梦
前些年随着全球知名的高科技企业如 Facebook、微软 (Microsoft)、 索尼动画公司 (Sony Pictures Imageworks) 及亚马逊公司 (Amazon) 纷 纷决定落户本地,温哥华也雄心勃勃地希望把这座城市打造成为“北方 硅谷”。
近一两年来,省贸易厅长屈洁冰和她的团队也忙着筹划赴中国招 商,她曾先后率团访问广东、江苏和浙江等地,走访华为、阿里巴巴 等企业,寻找合作机会,为做好招商引资工作,去年还专门成立“温 哥华总部促进局” (HQ Vancouver),以吸引国际企业到这里设立总 部,至今已成功引进 7 家亚洲公司到大温设立总部,当中 5 家是中国公 司,两家是日本公司。最新的一家是日本知名电子游戏制作人板垣伴信 (TomonobuItagaki) 所属的游戏制作公司 Valhalla,该公司把他们的全球 总部迁到了温哥华。
但是我们正处在全球化的时代,政治的界限不再那么重要,越来越 多的人都自我标榜为“世界公民”,尤其是在高科技行业,人才的竞争 更是白热化。经常可以听到温哥华科技公司的高管抱怨说,离谱的房价使得他们难以吸引到合适的人才到这里工作,此类投诉在未来将会变得 更加频繁,除非负担能力的问题能够得到解决。
高昂的生活费用无疑削弱了大温地区的吸引力,如果无法在全球高 科技人才的争夺战中胜出,这条“北方硅谷”之路最终有可能只是昙花 一现的泡沫。  
不幸的是,识别这个显而易见的现实问题却充满了争议。房屋可负 担性议题已经成为本地区舆论激辩的焦点,对于如何化解困境各界也先 后提出不少建议,不过目前还找不到一个简单可行的办法。
虽然贸易局的报告也承认,由于山区、海洋以及农业储备用地的制 约也是导致高房价的因素之一,但是仍然提及需要掌握更多信息以确定 外国买家对于大温房市的影响,有研究指出,温哥华的房价节节攀升与 大量的外国买家不无关系,尤其是中国资金在其中所扮演的角色。有不 少迹象表明,强大的中国经济也是间接推动本地房价上涨的助力,或许 随着中国经济放缓,最终能够令温哥华火热的楼市有所降温,但显然不 是今年。
一个可能的解决方案是,如果确实是由于海外买家正在推高本地房 价,当局就应该采取果断措施限制非居民购买房屋,这是澳大利亚和丹 麦政府都已经在推行的做法。另一个办法是藉由政策推动,从两方面入 手,增加建筑密度或是改变土地用途的限制,鼓励提高土地使用率,例 如变更位于城市东面的农地为住宅用地,以增加房屋供应。第三个方案 是,设法解决负担能力的问题,理想的方式或许是大幅提高人工收入。
加拿大政策研究中心的经济学家Marc Lee则是呼吁,联邦政府与 省级政府应该联手,增加保障性住房的公共建设投资,他指出,大温地 区每年至少应该增加 5 千套保障性住宅单位,才能够跟上需求的步伐。
Marc 还提出,政府应该关注外国业主问题,他敦促省府出手打击房 屋空置以及外来资金操纵本地楼市的做法,他举例说,伦敦市府已经对 外国买家增收财产转让及豪宅税,以此为发高烧的楼市降温。
他认为,温哥华只是部分外国投资者在全球范围内利用房地产储蓄 个人财富的城市之一,而不是居住的地方,我们需要确保我们的住房供 应给那些住在此地、对本地经济有贡献的人。
虽然本地区每年大约都会增加两万个单位的供给,但Marc把这部 分供应市场的房屋,归类为“奢侈品”的投资,它们只是开发商为获取 高额利润的工具。他呼吁本地区应该允许建设更多 3 至 8 层的中高层公 寓楼,这远比硬生生把一堆单位塞进一幢摩天大楼内,更加切实可行。
尽管增加更多住房供应包括社会房及出租单位已经是老调重弹,几 乎成为全民共识,但是在部分地区增加高密度住宅的做法仍然遭遇不小 的阻力,例如在煤气镇及唐人街,城市发展研究院的总裁安妮就表示, 当局希望能够在没有民众反对的基础之上,展开土地的开发,很显然鱼 与熊掌不可兼得。
安妮坚持认为应该对土地进行重新划分,以便能够尽快发展。她嘉 许高贵林在这方面就做得不错,该市围绕交通枢纽展开城市规划与土地 开发建设,比起温哥华简单粗暴地在单户住宅区推行多户型的做法要容 易不少。比如,她就不是很认同在世博轻轨沿线把单户住宅强行拔高, 变成高度都市化的区域,因为这样形同在迎进更多人的同时赶走了原来 的那批人。
《红色警报》报告的作者向当局提出了 10 项建议,其中包括空屋税 及 100 万以上的豪宅税。
贸易局报告最后做出结论,为了使得温哥华的房价和收入与加国其 他城市相匹配,从而成功吸引到这座城市经济发展所需的人才,房价应 该至少下降一半,或是力促本地收入倍增。必须在保持城市繁荣的前提 下与房地产市场泡沫作抗争,这是这座城市未来所要完成的艰巨任务, 否则,如何在国际上与其他城市竞争?
当然,所有这一切的建议和方案,都是说时容易做时难。
本文发布于: 2016-6-12 10:11
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