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大温房地产“发高烧”，民间热议自然少不了围绕这个核心话题转，占据各大媒体主要版面的也都是关于这方面的新闻报道，有人笑称，在本地只要傍上房地产总能有饭吃，连吐槽的都能挣钱。去年12月温哥华的房产销售比上一年大增33.7%，价格涨17.8%，让不少人从中受益，农历新年期间华人社区亲友见面拜年，开口闭口又多了一门房地产经。
但是事情总有两面，有人欢喜有人愁，房地产热导致房价高企也牵出大温住房可负担问题，这个地区对于不少人、特别是年轻族群而言，正在变得越来越不适宜居住，房地产业影响涉及社会各个层面，甚至攸关这座城市的未来。各种不同的观点争锋相对，就看你站在哪一个出发点上，在农历新年之际，《高度》周刊特别盘点坊间热议的十大话题，力图为读者呈现出这个热门行业的方方面面，使之能够拼贴成一幅尽可能完整的图景。
1、加元
在过去的一年里，加元贬值美元走强，成为推动大温房地产市场走高的助燃剂。来自美国与中国等地海外买家乘低吸纳本地优质地产，使得弹丸之地的大温房源不足问题加剧，特别是高端房屋市场，热门地段成为硝烟弥漫的竞价战场。
加元贬值也导致很多加拿大的公司与个人都不得不承受花销上涨的压力，多家企业裁员，如果这种影响继续扩大，房地产业能否独善其身？值得关注。
新年到来，在国际油价大幅反弹的背景下，加元也出现强劲反弹，加元兑美元一度出现73.15美分，这是自去年12月以来的首次。另外根据加拿大统计局公布的最新数据，加拿大经济在11月终于出现增长，GDP环比增长0.3%，不过后续效应如何，关键还得看油价的走势。新的一年加元会走向何方，也成为房地产业的测温计。
2、石油价格
加元号称“油元”，油价与加元这对难兄难弟，一荣俱荣一损俱损，当国际原油价格重回30美元关口，加元也随之大涨，石油行业占加拿大国内生产总值的10%，对经济的权重有目共睹。去年石油产业不景气，引发的经济下滑加速加币贬值，也令更多资本抽离阿省向温哥华与多伦多等地的房地产转移。
不过联邦内部文件指出，油价下挫拖累加元下跌，能源业进入寒冬，对本国经济也并非全是坏事，这将有助于降低航空业和渔业行业运输成本，同时还能促进消费从而刺激经济并推动就业。
有观察家指出，加拿大过分倚赖能源业的弊端已经在去年充分显现出来，房地产业或许应该在加国经济中扮演更加重要的角色，此路能否行得通，走过才知道。
3、利率
目前加国房屋贷款利率处于历史低位，对于购房者具有积极正面的激励作用，这也是2015年继加币贬值及油价低迷之外，促成多伦多与温哥华两大城市房地产热延烧的第三大成因。1月20日加拿大央行宣布将隔夜利率维持在0.5%的水平不变，这是基于对2016年下半年经济会有缓慢复苏、今明两年经济预计分别增长1.4%和2.4%而做出的决策。
但是央行对于经济的估计是否过于乐观了？大多数观点认为，石油价格仍将下滑，为了应对经济危机，央行很可能祭出负利率的政策，如此一来，这对于靠按揭贷款的买房者将是一大福音，而当局之前为控制房市过热所做出的努力势必破功。
4、外来投资者
越来越多的人租房而不是买房，房子越买越远，越来越多的外国投资者。这些关键词是房地产专家对于2016年给出的预测，他们预计，大温房产将会越来越昂贵。
对于外国投资者而言，温哥华是一个能够放心投资的安全港湾，目前对于这个方兴未艾的房地产理想投资地点，唯一的制约因素是产品供不应求。经济学家预测，大温地区中产家庭与住宅价格中位数的数字，比例将维持在11.6比1，该数字高于2014年的10.8比1。预计加拿大全国的在2016年该比例将达到5.7比1，多伦多地区同一数字会是7比1。
虽然有关温哥华人收入，与本地房地产价格之间严重脱节的评论不绝于耳，但是在温哥华买房的人很大一部分资金并非依靠他们在本地的收入，几乎没有疑问。
一个能够影响温哥华房地产市场的因素是加拿大银行加息（何况目前这个可能性极小），但是即使是利率上升，也无法阻止移民、其他省份移民以及外国人到此地来寻找他们的避风港。
5、空屋税
房价涨不停，政府不该做点什么吗？由UBC和SFU一批学者首先提出来的“物业附加税”（property surcharge ），建议向那些买了房子又不居住的屋主征收1.5%的物业附加税，他们估计仅此一项可为温哥华贡献9000万元的税款进账，而政府可以用它来实现二次分配，帮助那些无力承担高房价的社群。
据说教授们的建议与温哥华市长罗品信的想法不谋而合，他也是极力主张对外国买家及投资人课税的政客之一。问题来了，空屋如何界定？空上多少天算是空屋？实施之后是否有效？省府对此建议似乎不感兴趣，因为如果建议获得采纳，或许部分有效减低外国买家的投资意愿，而获得支持的本地买家投入市场，两者相抵，对于楼价的影响刚好抵消。法国曾经针对连续两年超过30天没人居住的业主征收空屋税，结果，对降低空置率仅有0.13%的效果，可谓微乎其微。
6、土地供应
从地图上看，大温地区背靠群山，面对大海和美国，是一个没有多少腹地的狭长地带，土地资源不足的问题长期存在，然而因为良好的气候条件，优美的自然环境，以及北美大地最靠近亚洲的门户地位，使得来自国内外特别是亚洲的移民源源不断涌入，两方面因素作用的结果，是独立屋身价暴增，抢房大战频频上演，争夺的焦点实际上都是为了土地。
解决土地供应不足与人口居住刚性需求之间矛盾的唯一途径，是增加城市建筑密度，住宅房屋向空中发展。甘比走廊计划就是这个思路的实践例子，全线拆掉独立屋兴建高密度的城市屋和公寓大厦，而这仅仅是一个开始，未来这个趋势只会愈演愈烈。
7、留学生买房
温哥华不仅是新移民喜爱的地方，也是留学首选目的地，留学生正在越来越多地加入与本地居民争夺租屋资源的竞争中，房源不足造成租金高涨，房屋空置率极低，大温各区公寓空置率平均为0.8%，在部分出租公寓热门区域，空置率更只剩0.1%，在这些地区寻找可租的单位需要极好的运气，不然就须支付高额房租。
因此一些有经济实力的家长就开始资助子女购置房产，买房无论是作为自住或是投资都比租房更划算，作为投资，将房子分租出去，可以让别人帮忙负担贷款和地税；作为自住，则可以改善子女的居住条件，并在他们毕业后，回国的时候再卖掉，在房价年年上涨的情况下，还能额外赚取一笔房屋增值的厚利。
而在加拿大对于购买房产的外国人并没有身份限制，本地银行甚至可以为他们买房提供贷款。
作为整个留学生群体，他们的确存在买房需求，这种需求不仅是来自中国留学生，还有来自印度和中东等国的留学生，他们也都潜藏着巨大的购买力，这部分人买房只是近一两年才开始的事情，相信未来这种倾向将会进一步发展壮大。
8、拆旧房建新房
近年前来大温置业的富人，更倾向于买下旧房推倒重盖，修筑满足个人喜好的豪宅，据《温哥华太阳报》的统计，温哥华自2005年以来，已有超过8,700栋温市房屋遭到拆除的命运。为了抢救具有保留价值的历史建筑，温市议会通过历史建筑保护条例，禁止拆卸建于1940年以前的建筑。
2016年新年伊始，位于温西一栋屋龄仅20多年房屋的拆建申请触发众怒，这处宅邸的前任屋主才花费35万元，为房子从里到外整修一新，新任华裔业主却打算拆旧建新，理由是屋内水电管线老旧，装修所需费用超过重建新楼。西人传媒火力全开，更有市议员率领市民在房前抗议，抨击屋主浪费资源不环保，几乎等同犯罪，并扬言到市议会力阻计划实施，同时也建议修改附例，不允许重建新房超过原先房屋的面积，以防止有人利用重建机会图利。
去年西温一栋兴建中的“怪兽屋”也同样引爆一场酝酿已久的争议，华商陈先生打算把两个相连的旧屋合二为一，建成占地面积为48,954平方英尺、居住面积高达2.6万英尺的巨宅，这种与周围环境严重脱节、挑战极限的做法，同样引发一场舆论大战。
有开发商为之辩护，高昂的房地产成本才是主因，令他们的客户不得不利用每一寸土地，说到底又是土地稀缺惹的祸。
9、华人与高房价
去年整个加拿大经济因受到油价拖累很不景气，前9个月中的其中5个月国内生产总值（GDP）呈现负增长，全国大部分地区房价下滑，如果剔除安省和卑诗省部分，相较2014年下降2.2%，然而加上这两大省份，加拿大去年一年的平均房价竟然上涨12%。很显然，多伦多与温哥华两大城市是最主要的推动力，其中温哥华的楼盘销售量上涨33.7%，基准价上涨了18.9%，引领全国房价增长首当其冲，不少评论把矛头直指华人，认为是“中国热钱”推高房价。
被引用最多的是来自谭秉荣建筑师事务所城市规划师、UBC兼职教授甄瑞谦（Andy Yan）所搜集的、自2014年8月-2015年2月、靠近UBC大学校区独立屋销售记录中，购房者名单中“典型中国人姓名”的比例达66%，然而仅仅以时间跨度半年、范围为UBC校区的一小部分、拥有“典型中国人姓名”而推定大温高房价是华人所为，未免太过武断。2015年6月5日卑诗省房地产协会（BCREA）发布的报告就指出，“除少量豪宅外，外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。
甄瑞谦的调查报告中还显示，他统计范围内88%购房者都申请且申请到本地的大额房屋按揭，更是直接击碎“中国热钱”推高房价的说法。
10、高房价逼走年轻人
最近的一份报告显示，温哥华在世界难以负担城市排名第三位，比纽约、伦敦更贵，温哥华市中心1小时生活圈独立屋均价已破180万。公寓中位数价格也达到50万，短短10年时间，温哥华基准房价翻了一番。房价居高不下，达到难以负担的程度，使得企业在这里难以成长，将导致温哥华最重要的资产——年轻人远走他乡，而他们是城市发展的未来，当他们不得不另择他所，直接显现的后果是十几家学校因为达不到规模而被迫关闭。
有专家指出，这种缺乏保障性住房的状况已经把温哥华推到了危险的边缘，一座城市除了服务富裕居民和游客的餐饮及服务业，缺乏强而有力的经济产业，将可能变成一座经济鬼城！
如何让那些能够提供职业成长和机会的企业，以及给予这座城市以活力和认同的人继续留下？当务之急是要解决可负担住房问题，其中一个被强烈呼吁的建议是收取房屋空置税。
但是光是限制需求是远远不够的，温哥华亟待增加供给。温哥华市长罗品信宣布，拨备市值2.5亿加元的20幅市属土地，用以配合联邦政府5年拨款5亿加元兴建可承受住宅的计划，这是温哥华历史上最大的一次拨备土地行动。
另一个改善住房提高承受能力可行的选择是，增加房屋的致密度，也就是温哥华的城市天际线将不断升高，逐步迈向以高层公寓楼为主体的住宅模式，这个改变是巨大的，因为这座城市原有住宅模式是以独立屋为主。
所有民间的以及政府的力量都在改变着温哥华这座城市的未来，若干年之后的新图景是变得更糟了，还是更加美好呢？让我们拭目以待。
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本文发布于： 2016-2-22 16:47
