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2016年会是大温公寓元年吗?

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导语
大温房地产市场在过去一年里走出异常火爆的行情,尤其是独立屋,成为引领市场不断冲高的强有力引擎,全地区独立屋指标价格全年上升了24.3%,但是一年下来,房源后继不足的窘境也袒露无余。当土地资源变得越来越稀缺时,公寓势必取代独立屋成为本地区居民的主要居住模式,有人因此提出接下来的一年将会是公寓崛起的年份,情况是否恰如所言?
在大温地区从事商业地产项目营销代理多年的Magnum Projects公司,其创办人王剑(George Wong)于2月11日举行了一场媒体发布会,对大温公寓市场进行了详尽的分析,并对过去与未来总体趋势做出回顾与展望,其中不乏独家数据与观察,值得相关从业者借鉴与参考,《高度》周刊特此报道。

正文:
中国买家成公寓市场生力军
从2013年开始,独立屋价量齐升趋于火热,成为整个大温地区地产市场发展的引擎,无论是温西还是温东,本拿比或是列治文,以及高贵林,总之整个区域,全民都在谈论房地产,谈论独立屋,2015年底达到高潮。在此热潮带动下,联排屋、公寓、投资以及广告等等相关领域,一片“火海”,其中被触及最多的话题,则是落在了买家身上。众所周知,过去10年间有大量的中国大陆新移民及资金,看好低陆平原的商业房地产市场,成为入市公寓的生力军,这些买家当中,有部分人用于个人自住,有部分是因为小房换大房,另有一些则是中国的地产公司。他们先后购买温西、温东、阿伯斯福、三角洲以及兰里等地的公寓或土地,而之前,他们已经在多伦多地区有所斩获。
以Magnum Projects Ltd经手的甘比走廊(Cambie Corridor)多个开发项目、铁道镇的金府(Gold House)直至市中心的Burrard Place 来看,整个公寓市场的销售行情十分令人鼓舞。其中,Burrard Place就是一个最好的例证,这个投资超过4亿的项目,售价每平方英尺1,300左右,大温达到如此高品质的豪华公寓并不多见,在王剑领导下的销售团队仅用了两个半月时间,即成功售出所有楼花,而之前,他们估计这需要两年的时间!到底发生了什么?他们并未刻意到海外去推销,只是在温哥华本地推出,并且售价一点也不便宜,每平方英尺单价比南部地区贵出600元,一套两卧式的单位,买主需要多付出约60万元,如此高的价位,似乎并未吓退买家。销售团队对此展开深入的研究,得出一个有意思的结论,买家首先是看好温哥华的市场前景,另外,Burrard Place的配套非常好,他们显然对此很感兴趣。
温市中心豪华公寓独领风骚
近几年温哥华市中心的公寓市场出现向高端化方向发展的趋势,许多发展商延揽国际顶级的设计师行、室内设计师,为其新开发的项目注入更多奢华元素,毫无疑问,这些新设计成功地吸引了来自中国大陆的买家,Magnum Projects留意到这些买家的偏好,在销售时不仅仅注重产品本身,更多地是推销一种生活方式。像Burrard Place的跃层公寓,售价超过2,500万,面积超过1万平方英尺,买家所关心的第一个问题并非有多少间卧室,有多大的室外空间,多大的顶层花园等等,他们更关心的是在加拿大的温哥华,在这个区域有他们喜欢的生活方式,他们愿意为地理位置及生活方式支付更多的金钱,这是一个很有意思的变化。位于市中心靠近西端区的Burrard Place,那里将是一片越来越迈向国际化的高端住宅区。
大温另一个高层公寓林立的区域铁道镇,去年由Magnum Projects经销的几个项目,销售行情同样畅旺。目前,发展商仍在那里不停地兴建新项目,那是个充满潜力的发展区域。王剑透露,以投资为目的的买家在金府项目中占70%以上,Burrard Place为60%,在甘比走廊这个比例也很高。过去的两年多时间里,在温西的业主投资收益率十分惊人,短短的两三年资金回报率已经翻倍,不少业主趁高卖出套现,转战其他热点,比如说公寓。铁道镇就是其中一个公寓大卖的热点区域,回溯到2010年,已经有不少人到该区投资,这股热潮持续至今。
无法用普通逻辑评判温哥华市场
若是一味地以本地人的收入水平来判断大温市场显然毫无意义,因为买家中有不少人是来自国外的有钱人,他们来到加拿大并不需要工作,因而无法用收入和房贷的比例,这个通常用于评判房地产市场的逻辑来衡量温哥华,因为它完全不适用,无人能够告诉你,今年的市场将会发生什么事情。曾经有人在2004至2007房地产市场十分红火的时候预测,市场很快就会出现反转,但是,情况并未如预料那样停滞下来;也曾经有人预言房贷远远高于收入,将上演类似次贷风暴的悲剧,但是一切都不曾发生。温哥华房地产买家的购买力远远超出人们的预期。

不错,在2009年确实停止了几个月,但很快又缓过来了,喜欢温哥华的人源源不断地来到这里,他们喜欢这里优美的环境,去年以来加元贬值对于中国大陆及香港的买家相当于35-40%的折扣,加拿大物业对他们而言,非常具有吸引力,加上中国买家原本就属意温哥华这个地方。他们的到来为建筑业带来繁荣,并创造了许多工作机会。
新的一年,也就是2016年,Magnum Projects将经销十几个新的发展项目,其中甘比走廊占四、五个,王剑对销售前景十分看好,他认为“一定会非常火爆”。他认为买家当中,原来住在西区的老居民会占不小的比例,因为他们舍不得离开这片区域,这里近市中心和大温其他地方,交通十分方便。开发商在筹划每个项目时,都是针对特定买家,会考虑他们的家庭成员人数,他们的收入多少,以及他们的生活方式等等,进行设计。例如他们了解到,来自中国大陆的买家相对喜欢现代感强烈一些的风格,喜欢比较张扬的品质,像是兰博基尼,法拉利之类大气一点的东西;而老侨则喜欢传统一点的风格,倾向于低调,这些都对市场产生莫大影响。面向中国大陆买家的设计,建商和设计师力求把大堂做得更专业一点,会采用明亮的色彩;而针对偏爱传统的买家,设计风格将倾向保守。据了解,位于铁道镇附近的金府,买家至少65-75%是中国大陆的客人,25%是香港的老华侨,所有华人都喜欢金,这是最大公约数,因此取名金府。而市中心的Burrard Place则更强调时代感,若是换一个街区,例如在温西的33街,或许名字就会有所不同了。
中国买家及资金涌入势头将持续
王剑与《高度》周刊特别分享了他的预测,未来一年的温哥华楼市,中国买家与资金仍将继续不断涌入,尽管联邦政府移民政策有所调整,但是现在新推出的10年超级签证,令他们能够通过另一个渠道来到这里,现在已经有很多中国人申请这个签证了。中国资金由个人、公司以及政府三个层面组成,这些资金需要在中国以外的地方寻找稳定的房地产市场,包括加拿大、英国和澳洲等地。
在过去的15至20年里,王剑所领导的公司多次获得与国际房地产开发商的合作机会,这些开发商通过投资公寓楼及土地获取投资回报。纵观整个大温地区,以市中心的土地最难获得,这对市政府也是一个难题。

在土地极其有限的情况下,温市中心不会再出现普通价位像是每平方英尺750-800元的公寓项目,国际大型地产开发商将投放更多资金,聘请来自世界各地的建筑设计师,打造出更多设计新颖奇特、更加吸引人的豪华公寓,建设标准也定位于高端化,这些都将为地产商获取更高的投资回报。预计这些新楼盘的价位每平方英尺将超过千元,与此同时,租金市场也会跟着水涨船高。
而铁道镇市中心则有更加多元的组合,那里有各种各样不同类型的公寓供选择,平均房价比市中心低约30%,是一个中国大陆买家相对集中的区域,这里的租金市场同样迷人;另外在温哥华缅街(Main Street),因为便利的交通以及距离市中心很近,公寓项目相对比市中心也更能够承担得起,例如一卧单位售价约在35万至40万,比起Burrard Place一卧70万左右,便宜了不少;南本拿比有很多来自香港的老侨,那里的情况与甘比走廊类似,便利的交通,靠近空铁,也将有更多的华人孩子在沿线公寓里成长;北本拿比潜力也不小,15分钟即可到达市中心,公寓市场仍在继续成长中,如果铁道镇朝每平方英尺800元的价位迈进,那么该地区将会达到每平方英尺700-750的区间,这两个区域之间每平方英尺约会有75元的价差。
列治文也是一个公寓市场十分强劲的地区,这里房源供应充足,在3号路附近有多个大型项目正在进行中,近期约有 7个公寓大楼可提供800个单位,都是国际化的设计。人们愿意住在列治文市中心区域,与温市中心的Burrard Place相类似,这个区域聚居了许多亚洲人,他们更喜欢都市的气氛。值得特别一提的是,在靠近Edmonds车站附近的Kingsway路段,低陆平原最大的发展项目即将展开,总占地 60英亩的地方,即将耸立起26座塔楼,建成后可提供7,000个单位,总共400万平方英尺居住面积,每年会有700个单位建成投放市场,最重要的是,它的售价更能够负担得起,每平方英尺售价约为600元,对于年轻的买家无疑是个好消息。
甘比走廊将是2016年的明星区域,该地区公寓售价每平方英尺约1,100至1,200元,的确不便宜,但是置业在任何时候都不便宜,15年以前亦即2001年,位于维多利亚街花园的公寓每平方英尺售价仅仅175元,在当时或许也是一个不低的价位。
王剑所领导的销售团队在过去若干年间,已经成功售出6,800多套总值超过26亿元的公寓单位。
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本文发布于: 2016-2-22 13:19
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