温哥华地区Leasehold房屋值得买吗？

在高房价正日益成为社会问题的大温哥华地区，普通百姓苦苦寻找那些能让人负担的起的住房。如果一处房子能省下动辄几万元甚至是十几万的房款，位置又好，景色又美，怎不令人心动呢？但世事没有绝对的完美，这样的房屋有一样是其先天无法回避的，即你对其不拥有产权。问题来了，我们所说的Leasehold Property租赁地权屋到底值不值得购买？好处与风险都有哪些？《高度》周刊就来说一说。

一

租赁地权屋在大温随处可见。它们往往位于上佳地段，如温哥华炙手可热的居住区如UBC和West End。当你从房地产广告中看到，UBC有的3-4千平方英尺的独立屋才卖不到百万，高贵林有些独立屋才标几万，不用看细节介绍就知道这些屋肯定是Leasehold。

相对于加拿大另一种房地产形式永久产权（Freehold），租赁地权（Leasehold）概念其实对于中国大陆移民来说并不陌生，在国内所谓买房也不过是买了50年-70年的使用权。加拿大租赁地权的租期一般从50年到99年不等。出租土地的即有市府、省府、也有原住民部落、大学、公司和个人，例如 UBC大学附近独立屋的土地即属于原住民，而一些楼盘用地则是大学以99年租期租给开发商的，而开发商将这一费用打到综合成本里再出售。

二

2006年某天，温哥华南福溪小区的一些公寓住户一觉醒来，发现他们每年须支付的“年度租赁”费用上涨了7倍，一片哗然，这引发了对土地拥有者即温哥华市府的大为不满，后来二者对薄公堂直到每月每户减了几百元才算平息下来。

这则新闻说明了一个事实，不是每一个开发商都会事先预付租地的费用，如果没有的话，随着房价飚升，租地费也会水涨船高，甚至到住户难以负担的程度。

而一旦约定的租期到期，土地拥有者有权收回土地，并享有购买地上物即建筑的权利。至于地上物的命运如何？是拆除、改变用途还是再出售，还是产权所有人说了算，而这时住户多只能搬家另觅住房。当然也有产权主愿意签署新的延长租赁协定，约定下一个租期的租金。一般来说，Leasehold房产越接近租期期满，价值就越低，销售期越长，而租期只剩不到20年的，难觅买家。

三

Leasehold房产也常会遭遇贷款不易的问题，有的银行甚至要求高达25%-30%的首付款，设定的偿还期一般也短，如房屋还有20年就到期了，那么绝不可能超过15年。而且租赁地权屋作为抵押向银行贷款也非易事，特别是申请人为退休人士。当然，银行也看人下菜碟，如果是新房或地主为市府和大学，放贷政策与永久产权房差别不大。

Leasehold物业转售，相对永久产权房更复杂，在法律文件上需要产权拥有者与原租户和购买房三方签署文件，才能在房本上进行租户的变更，而贷款则需四方签字。

四

本地西人地产人士指出，比较而言，如果你更在意生活方式而非房地产的升值，那么入手Leasehold房屋则是不错的选择，毕竟人生就那么几十年，活的潇洒些不是挺好的吗？

再有，一般的Leasehold物业地段都非常好或处于高需求地区，如SFU 的公寓房，买一套用来出租，很容易实现正现金流，十、二十多年后相当于赚出一间物业，其实也有着不错的投资回报。

就Leasehold物业到底值不值得买这一问题，简单的判断可考虑比较租金是否更便宜，将地税、房屋修缮费、保险费以及可能有的地租费用以及物业管理费统统相加，连同房贷等实际开销，如果比租房还便宜，也就不妨考虑购房。

五

一般而言，买家考虑租赁地产，要么是地段非常优越，要么是出于房屋“便宜”，要么两者兼而有之，但世事总有例外。在大温哥华地区，很多leasehold 物业房价可与永久产权物业比肩，甚至高出许多，而卑诗大学众多公寓楼项目就是一例。目前，UBC的新一卧室公寓几乎绝少低于45万起，二卧房卖到70-80万左右，三卧房价格突破百万也是稀松平常，而租赁权又只有99年，再加上市场上已建或在建楼盘不算少，让人不禁要问，其市场接受度到底如何？为此，《高度》记者专门咨询过华语经纪安娜（Na An）女士。她可谓UBC学区房经纪第一人，每年买卖的公寓套数都在几十套，对这里的市场了如指掌。

据安娜介绍，购买UBC公寓的买家有一突出特点，他们既注重生活质量又重视子女教育。而卑诗大学的生活氛围在温哥华西区也堪称一流，这里风光宜人，东靠茂密的原始森林，西临大海，文体设施乃都会级别，且社区安定。除此之外，UBC区内的教育资源优越，大学、中学和小学三个阶段的教育质量都可谓优异，在全大温首屈一指，绝无仅有。

安娜另说，多数买家其实毫不在意Leasehold，要知道99年的租期跨越几乎三代人，能住在一个令三代人都满意的环境里，让子女接受最好的教育，这样的结果是陪是赚，大家心里自有一本账。

六

大温各城Leasehold物业哪里寻？为了便于大家更多地了解leasehold 物业的分布，《高度》特别搜索了一番，找到以下集中区域并按城市字母顺序介绍：

Burnaby：SFU大学城里建的城市屋和公寓楼多为99年租期。

Chilliwack:Cultus Lake一带土地由市府从省府租赁而来；另外住宅类的Leasehold多为原住民所有，分属于不同的部落，有些与永久产权地紧邻。

Coquitlam/Lanley/Surrey: 移动屋与组装屋占据的土地基本都是Lease物业，而且租金没有预付。

North Vancovuer: 有两处，一处位于Dollarton/Deep Cove的Roche Point，归Tsleil-Waututh原住民所有；另一处则是Lynnmour的船屋（float homes）。

Richmond: South Arm, Granville与 Brighouse等处的公寓与Bridgeport与West Cambie 等地的船屋。

Vancouver：市府拥有的土地位于South False Creek, 温东的Champlain Heights, West End；UBC拥有其大学的绝大部分土地，开发商建设的公寓楼项目租赁费用已支付; Musqueam原住民所属土地多位于Pacific Spirit Park附近，在周边开发的地产项目是否已支付租金，情况较复杂，因个案而定。

West Vancouer: Leasehold集中于Park Royal 一带，既有市府所属土地，也有Squamish 原住民拥有的地盘。