还有6个月，加拿大联邦政府的住宅“海外买家禁令”就将到期。
据Financial post 报道，在市场持续低迷的大背景下，加拿大房地产业内人士普遍呼吁联邦政府让这项禁令自然失效，不再延长。
2022年，加拿大联邦政府出台了《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》。该法案明令禁止绝大多数外籍人士购置加拿大住宅，同时设置了部分豁免条款。政策原本定于2025年1月1日到期，后续被延期两年。
图自：Financial post.
政策出台的本意是打击炒房，遏制房价过快上涨。然而这几年，加拿大房地产市场的问题不但没有解决，反而陷入了三十年来最为惨烈的市场停滞。
当前市场行情究竟有多低迷？
市场研究机构Urbanation的数据显示，今年第一季度，大多伦多-汉密尔顿地区在售房源库存创下历史新高。这座常住人口约710万的大都市区，当季新建住宅成交量仅246套，同时出现了三十年来首次季度零新增公寓项目的情况。
放眼全国，加拿大房地产协会数据显示，5月楼市销量环比上涨5.5%，为市场带来一丝回暖信号，但销量同比依旧下滑5.1%。目前二手房市场活跃度远不及2022年峰值水平，而当年的楼市热度，正是推动加拿大出台海外购房限制政策的核心诱因。
房源库存积压已然成为加拿大楼市当下面临的最大难题。为此，联邦政府联合BC省推出一项14.5亿加元的专项计划，将收购省内2200套公寓房源，纳入补贴租购体系，盘活存量房产。
更值得深思的是，BC省的这些举措，以及安大略省推进的房源转租赁等同类救市措施，究竟能在多大程度上真正提振楼市？
有观点认为，市场或许更需要自然出清、自主调整。而反对得声音则指出，若市场触底调整，加拿大或将迎来数年新房建设停滞期，因为高层住宅从开盘销售到交付入住存在数年时间差，市场修复周期将被大幅拉长。
图自：Financial post.
这个时候彻底取消海外买家禁令，作用有多大呢？
蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡夫奇克（Robert Kavcic）表示，海外买家禁令对加拿大楼市的实际影响微乎其微，几乎难以量化，相较于整体楼市体量，其作用可以忽略不计。
“当前楼市的核心现状是整体市场深度调整，销量持续低迷、房价不断下行”卡夫奇克补充道，海外买家禁令带来的影响，在市场整体波动面前，仅仅是可以四舍五入的微小误差。
在他看来，多项地方财税政策对楼市的影响，远大于联邦海外买家禁令。其中包括安省针对外籍购房者征收的25%投机税、多伦多市单独设立的10%外籍买家税费，以及BC省推行的同类海外购房税收政策。
“2017年前后这类税费政策落地时，加拿大楼市供需紧张、热度极高，即便少量剥离增量外籍买家，也会削弱市场上涨动力。”卡夫奇克说，而这些税收政策至今仍在持续执行。
卡夫奇克认为，放开海外买家限制，无法从根本上弥合楼市买卖供需缺口，但该举措并不会对市场造成负面影响，不过仅凭这一政策调整，远远不足以拯救低迷的楼市。
即便如此，加拿大房地产行业依旧满心期待、甚至主动呼吁政府取消海外投资购房禁令。
苏富比国际地产加拿大公司总裁兼首席执行官穆斯塔法·阿巴西（Mustafa Abbasi）表示，他理解当年政府因住房可负担性问题出台海外买家禁令的初衷。
“但现阶段延续这项禁令，将是一项错误的决策”他直言，“事实上，海外买家从来都不是加拿大人购房难、被挤出楼市的核心原因。影响加拿大房地产市场的因素极为复杂：利率波动、国内投资者交易热度、移民人口增长、建筑成本涨跌、税收政策、政策不确定性以及整体市场信心，都是关键变量。”
这位地产行业高管指出，持续保留禁令还会传递负面信号，让外界认为加拿大不接纳合规优质投资，进而阻碍海外资本流入本国。
温哥华比比迪建筑公司（Beedie Construction Ltd.）总裁瑞安·比比迪（Ryan Beedie）表示，他认可对独栋住宅实施海外购买禁令的合理性，这类住宅受土地资源限制，属于不可再生房源。
“但如果市场能够自主应对房源短缺问题，为何要全面禁止海外资本投资本国房产？”他说：“不会挤压本土购房者权益、不扰乱市场秩序的海外投资，理应被允许。这项禁令只是贴合当时经济形势的粗放式调控手段。”
他建议加拿大参考其他国家的成熟调控模式，以澳大利亚为例，澳大利亚上月宣布，将外籍人士购置存量住宅的临时禁令，延长至2029年6月30日。
澳加两国政策的核心差异集中在新建住宅领域。加拿大的海外买家禁令覆盖整个住宅市场，直接切断了依托海外预售资金运转的公寓开发行业的增量资本。
“精细化的调控方案，远比一刀切的粗放政策更有效。”比比迪预判，加拿大现任自由党政府大概率会推出更贴合市场的优化方案，“大量未售房源长期闲置，对行业、市场、民众均无益处，引入海外合规资本盘活存量房源，对楼市而言是积极助力。”
SFU城市项目副教授、项目主任严安迪（Andy Yan）表示，现行海外买家禁令本身已设置部分豁免条款，允许国际学生、加拿大配偶等特定群体购房。随着政策到期节点临近，政府完全有时间优化调整现有调控方式。
图自：CBC
他补充道，自禁令落地以来，全球资本市场环境已发生重大变化，“我们更需要厘清的核心问题是，海外投资究竟如何影响住宅市场体系，以及如何借鉴各国成熟的楼市调控经验。”
他以新加坡的调控模式为例，新加坡明确限定海外买家的购房品类，同时对外籍购房者征收专项印花税。
“当地政府会将这类税收收入，专项投入保障性住房建设”他解释道：“楼市调控的核心，是杜绝海外资本无成本、无约束地囤积住宅房产。”
外界长期存在一种固有认知：海外买家囤积房产，极易造成房源空置、加剧楼市资源浪费。UBC经济学教授楚尔·萨默维尔（Tsur Somerville）的研究印证了空置税的调控价值：BC省通过征收房屋空置税，已推动2万套闲置房源重新流入市场。
“空置税确实有效盘活了存量房源。反观海外买家禁令，其政策价值、适配性，以及当下国际市场环境的变化，都值得重新研判。”
即便是房企开发商比比迪也坦言，取消禁令并非楼市的“翻盘利器”。“以往海外买家在加拿大楼市的成交占比本就不高。”他表示：“海外资本无法彻底拯救楼市，但能为市场回暖提供一定助力。”
BMO银行的卡夫奇克同样不否认，取消禁令能为楼市带来小幅利好，但无法从根本上解决加拿大住房市场的核心困境。
“多项政策协同发力，能够加速楼市修复进程。”他分析道：“当前楼市的核心任务是消化积压库存、提振市场需求。但就公寓市场而言，存量出清、市场回暖将是一个长达数年的漫长过程。”
信息源：Financial post.
