春季本应是加拿大住房市场的旺季，然而当下却异常沉寂。尽管全国房价已连续四年下滑，但整个市场仍像引擎空转般低迷不前。
根据加拿大房地产协会（CREA）数据，3月份房屋销售基本持平，挂牌量持续低迷。与此同时，房地产公司Royal LePage的最新数据显示，各地区市场表现严重分化：部分城市房价仍在顽强上涨，而另一些地区却承受着巨大压力。
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值得注意的是，加拿大最大公寓市场多伦多，已发出“触底”信号。根据Urbanation Inc.报告，今年第一季度大Toronto and Hamilton地区新建公寓项目销售同比暴跌52%，创下35年新低。更令人震惊的是，近三十年来首次出现零新项目推出，市场基本陷入全面停滞。
Urbanation总裁Shuan Hildebrand直言：“数十年来首次出现零新项目推出，市场基本陷入停滞。可以说，已经触底了。”
Hildebrand指出，一些开发商正采取极端措施，甚至不惜低于建造成本出售，以尽快消化库存。新建公寓平均每平方英尺要价为1,189加元，而二手公寓平均售价仅为859加元，两者价差高达38%。安大略省3月底宣布的新HST退税政策预计可将公寓价格平均降低约10万加元，从而将新旧价差缩小至约20%。历史上，这一价差通常仅为10%至15%。
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Hildebrand强调，新建公寓价格必须降至与二手市场相当的水平，市场才能真正复苏，这意味着开发商需要将价格压低至低于建造成本。
“开发商以如此低的价格出售是在亏本”他表示：“部分开发商比其他人更愿意以远低于此前售价的折扣出手。”
不过，他预计部分开发商可能会选择将公寓转为出租，因为新HST退税规则允许这样做。自2024年初以来，已有11,424套公寓项目被取消，其中超过4,000套转为目的建成租物业。
另一个信号是供应量显著下降。Urbanation预计2026年完工量将降至21,850套，低于2025年的29,616套和2024年的29,924套，并将在本十年内继续锐减，至2029年仅约2,000套。“供应量的大幅度将有助于稳定市场。”
不过，眼下仍旧高企的房价让大批买家选择观望，包括众多投资者在内，许多人迫切想知道：在当前环境下，究竟哪里才能买到真正具有价值的房产？
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对此，《金融邮报》深入采访加拿大多地房地产经纪人和市场观察人士，全面梳理今年春季楼市的机遇与风险。
以下是值得注意的5大关键点：
哪种房型性价比最高？
“目前最划算、每平方英尺价格最低的选择，就是购买二手公寓（resale condo）。”主要服务于多伦多中城的Re/Max Condos Plus Corp.经纪人Alexander Yolevski表示，“无论是自住，还是为家人购买大而实用的单位，在大多伦多地区，二手公寓的每平方英尺价格已大幅回落。”
根据Urbanation数据，今年第一季度，二手公寓价格较2022年峰值下跌约25%，目前为每平方英尺859加元。新建公寓要价则温和下跌至每平方英尺1189加元，新旧价差扩大近40%。
温哥华公寓市场同样因库存上升和需求疲软，转向有利于买家的格局。
“现在出现了一些难得的机会，买家能够以比一年前明显更低的折扣拿到房子。”
温哥华经纪人Adil Dinani指出，“目前新建项目展现出最强的购买机会，开发商正在提供额外激励措施。”
CREA数据显示，3月份温哥华地区基准房价下跌6.8%，至1,096,300加元。
哪里房价跌幅最大？
房价下跌最显著的地区集中在安大略省，其中奥克维尔-米尔顿（Oakville-Milton）跌幅最大。
CREA最新数据显示，奥克维尔-米尔顿基准房价同比下跌11.1%，位居全国最大跌幅行列。
“疫情低利率时期，许多买家涌入奥克维尔-米尔顿，如今这些业主面临更高的抵押贷款续贷压力，因此出售意愿更强。”Royal LePage Real Estate Services旗下Phinney Real Estate首席执行官兼总裁Michael Phinney表示，这些成交正在为当地设定新的、更低的基准价格。不过，这一情况主要针对非豪宅物业。
“豪宅市场仍相对坚挺，”Phinney指出，如果无法达到理想价格，豪宅卖家更倾向于将房产撤出市场等待时机。
基奇纳-滑铁卢和巴里也位居跌幅前列，基准房价分别同比下跌8.6%和8.4%。
滑铁卢地区疲软主要集中在特定细分市场。Re/Max Solid Gold Realty (II) Ltd.经纪人兼业主Ken Cameron指出：“目前40万至50万加元的一卧室加书房公寓供应明显过剩，而需求相对不足。”这种供需失衡导致价格走软，“上周售出的房屋中，约三分之二是以低于要价的价格成交。”买家越来越倾向于在价格不合适时直接放弃。
巴里Re/Max Hallmark Realty Peggy Hill Team的Peggy Hill表示，该地区房价“当初涨得最多，所以现在跌幅也更大”。如今的买家——尤其是众多首次购房者——预算极为紧张，“任何超过60万加元的房子都成了难题。”
较高价位段的房价下跌最为明显，这些物业在市场上停留的时间也更长。Hill建议重点关注85万加元左右的房子。
目前最热门的市场在哪里？
在整体楼市放缓的大背景下，魁北克表现抢眼，其中魁北克市成为加拿大表现最佳的城市，在房价增长和市场活跃度上均居首位。
Royal LePage数据显示，魁北克市第一季度房价同比上涨10.7%，基准价格达到445,700加元，这是该市连续第八个季度实现增长。萨斯喀彻温省和大西洋加拿大部分地区也录得显著涨幅。
“与多伦多和温哥华相比，我们仍然非常实惠，因此需求保持稳定。”蒙特利尔Re/Max Harmonie Inc.经纪人Carlo Calabrese表示，“独立屋竞争依然激烈，而公寓库存较多，竞价相对较少。”
CREA月度统计显示，蒙特利尔3月份基准房价同比上涨5%，达到589,300加元。
Royal LePage Canada业务发展高级副总裁Dominic St-Pierre指出：“目前蒙特利尔岛上任何区域都是不错的投资选择，库存增加让买家有了比以往更多的选择。”像Hochelaga等区域正在崛起，房价上涨速度领先其他地区。
投资者喜欢在哪些地方下手？
埃德蒙顿市场对多家庭物业的需求强劲。“目前多家庭物业需求很大，开发商根本建得不够快。”Re/Max River City经纪人兼业主John Carter表示。在阿尔伯塔省首府，可负担性持续吸引注重现金流的投资者，“他们主要瞄准6单元、8单元和10单元的物业，这些物业现金流表现良好。”
在魁北克，投资者正从公寓转向更多关注双拼屋（duplexes）和三拼屋（triplexes）。相比之下，安大略省和基奇纳-滑铁卢的投资者大多已撤退，“现在看不到那么多投资者了……租金较低而利率较高，投资回报数字很难算得通。”
哪些市场供需差距最大？
在多伦多和温哥华两大核心枢纽，买家撤退导致挂牌量持续堆积，尤其在公寓板块。新建公寓销售创35年新低，未售库存大幅累积。
然而，萨斯喀彻温省却是全国库存最紧张的市场之一，库存低于3个月。在纽芬兰及拉布拉多省，销售与新挂牌量之比已进入卖方市场区间，圣约翰斯地区相当一部分房屋以要价或高于要价成交。萨斯喀彻温省全省多个社区房价创下历史新高。
春季历来是加拿大房地产最繁忙的季节，而今年的形势尤为关键。尽管业内人士表示，多伦多公寓市场虽已触底，但新建项目仍面临巨大库存压力和价格深度调整需求。所以，买家和卖家需密切关注供应下降趋势、HST退税实际影响以及区域剧烈分化，结合自身预算和风险承受能力，做出谨慎而理性的决策。
信息源：Financial post
