你不是付不起首付买不起房吗？那我们就降低首付让你买得起。
上周，加拿大新斯科舍省推出了一项“2%首付试点”的购房试点计划。也就是说，符合条件的首次购房者只需掏出2%的首付，就能通过省内14家指定信用合作社买房。而省政府直接站出来当“风险兜底人”，用缺陷担保（deficiency guarantee）取代了传统的联邦抵押贷款保险。
门槛也不算太高，只要家庭年收入低于20万加元、信用分数至少630、通过压力测试就可以参加。
图自：canadian mortgage trends
该计划适用于自住房屋，哈利法克斯地区市政厅（Halifax Regional Municipality）和东汉茨（East Hants）地区房价上限为57万加元，省内其他地区为50万加元。
这听起来像是一场及时雨，尤其对那些攒不够20%首付的年轻人，但经纪人同时提醒潜在的长期成本与灵活性限制。
由于省级担保与参与信用合作社绑定且不可转让，借款人通常需要积累至少20%的权益，才能进行再融资或将抵押贷款转移到其他贷款机构。
哈利法克斯Clinton Wilkins Mortgage Team首席经纪人Clinton Wilkins表示：“我喜欢更多人进入市场并享有更低首付的想法。但我担心的是，如果你只付2%的首付，你是否没有任何其他资源？如果房屋出现问题怎么办？没有后备方案。”
这位经纪人担忧的是，如果你买了房子之后，手上几乎没有任何缓冲金，遇上房子漏水、锅炉坏了等情况，怎么办？
更棘手的是，这笔贷款被“锁”在了参与的信用合作社里——省级担保不可转让。想再融资或跳槽到利率更低的银行？先攒到20%权益再说。
Wilkins算了一笔账：在信用合作社借钱的利息通常比主流贷款机构高1%–2%，很多人可能得“被绑”在这里5年、10年甚至15年。
他认为该计划在农村地区可能更具价值，那里信用合作社作用较大，传统银行与经纪资源较少；而在哈利法克斯竞争激烈的市场，平均房价已超60万加元，该计划或对57万加元以下价位段造成额外压力。
安大略省金斯顿经纪人、The Mortgage Professionals合伙人Leigh Graham认为，该试点凸显省级可负担性举措与联邦框架协调的复杂性。“当有人以低于20%的首付购房并需要政府保险时，保险因素仍然是联邦事务。”若加拿大抵押和住房公司（CMHC）等机构认可其可行性，则没有理由不能在全国推广，但取决于贷款机构在省级层面的参与度。
也就是说，省级想帮忙，联邦却管着保险这块。如果CMHC点头认可，没理由不能全国铺开。但前提是——贷款机构愿意配合。
哈利法克斯Premiere Mortgage Centre副总裁Michelle Drover提醒，通过信用合作社进入该计划的买家在贷款到期续约时可能面临重大限制。“用这个产品的人，到期续约时几乎没权益可言。他们能去哪儿转贷？有保险的机构不收，没保险的机构成本更高。表面光鲜，拆开包装才发现里面并不好看。”
她给出的忠告掷地有声：“睁大眼睛，把所有选项都摆上桌，别被低首付冲昏头。”
抵押贷款到期，银行不续约办？
与此同时，另一部分房主正面临不同挑战：部分在疫情低利率时期购房的借款人，今年需以更高利率续约，其中少数人可能收到贷款机构的不续约通知。
如果遇到这种情况，怎么办？
图自：canadian mortgage trends
LowestRates.ca专家、持牌经纪人Leah Zlatkin表示，贷款机构通常会在续约前数月联系借款人。不续约最常见原因是财务困难，例如信用卡逾期模式或账户负余额；另一原因是所谓的“严重品格风险”，如借款人因涉嫌欺诈登上新闻。
加拿大银行关键贷款利率目前为2.25%，较疫情早期高出约两个百分点。加拿大抵押和住房公司（CMHC）近期报告显示，多伦多和温哥华房主出现财务压力迹象，错过还款预计将逐步增加（虽基数较低）。疫情期间低利率购房的首次购房者债务负担相对收入更高，且房屋权益有限。
全国已有超过150万户家庭完成较高利率续约，未来一年预计还有100万户。Zlatkin指出，只要按时还款、无重大信用问题，大多数人续约不会遇阻，目前“没有迹象”显示贷款机构会大规模拒绝续约。
面对不续约，经纪人建议：
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将配偶、父母或兄弟姐妹添加为担保人或共同签署人，以提升续约可能性；
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通过出租房屋部分空间或增加工作提高收入；
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减少债务，例如卖掉一辆车或清偿部分汽车贷款。
Butler Mortgage首席经纪人Ron Butler强调，贷款机构“不会随意不续约”。联邦政府已明确，若借款人按时还款，贷款机构应提供某种续约安排。
若以上方式仍不足，一些房主可能需卖房，或转向成本更高的私人抵押贷款（银行利率约4%，替代贷款机构5-6%，私人贷款机构约9%或更高）。Butler表示，尽管成本上升，此类贷款可为改善财务状况争取时间，最终目标是回归传统贷款机构。
不过大家也不用过于担心，只要能按时还款，没有银行能识别出的重大问题，信用报告上也没有负面记录，大多数人在续约时都不会有问题的。
信息源：canadian mortgage trends
