加拿大这里公寓已崩盘？
Urbanation1月20日发布最新报告显示，2025年大多伦多汉密尔顿（Hamilton）地区新建公寓成交量（总共1599套）连续第四年下滑，较上一年下降60%，比过去10年平均值低91%，较2021年楼市高峰期暴跌了95%。
图自：canadian mortgage trends
数据显示，去年该地区新建成公寓成交量已跌至1991年以来的最低水平。销售几近停滞，开发商也不敢再盖公寓了，累计有28个项目（7243个单元）被取消，比上一年取消的单元数量和2018年创下的记录都翻了一番还要多。
Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德表示：“公寓市场进入有史以来最大幅度调整的第五年，此次低迷的持续时间应该引起人们对未来供应的重大担忧。”
“到本十年末，我们可以肯定不会再有新的公寓竣工。但我们不知道的是，这种供应短缺的局面会持续到2030年代的哪个阶段。如果租赁住房建设无法填补这一缺口，这将引发人们对住房可负担性影响的严重担忧。”
报告称，2025 年有 8 个取消的公寓项目（共计 2189 套单元）被改建为出租公寓，此外，2024 年还有 1434 套改建出租。
但这些改造，再加上 2024 年以来专用租赁住房开工量 24% 的增长，都不足以抵消该地区公寓开工量的下降。
报告称，2025 年公寓建设开工量同比下降 63%，至 3272 套，为数十年来最低水平，开发商去年全年仅启动了 10 个新公寓项目。
过去三年，公寓开工量下降了 88%，使在建公寓总库存量降至 10 年来的最低水平。
也就是说，现在房子没人买，但也没有开发商愿意投资盖房了，这样的情况持续多年，会不会引发新的房屋短缺状况呢？
再来看加拿大房价。
BMO日前警告称，加拿大房价虽然已经明显回落，但加元的购买力也在同步下降，算上通胀影响，加拿大房价已经“倒退”了近10年。
在一份提交给投资者的研究报告中，BMO指出，房地产市场正在回归基本面，而当前成交疲软，可能并不完全是“买不起”，而是新一代购房者更谨慎、更犹豫。
图自：Better dwelling
房价回调幅度并不大
很多刚需买家认为，房价确实降了，但还远没有跌到“可负担得起”的成都。
数据显示，加拿大典型住宅价格已经比2022年房价历史高点下跌了21%，但再2020年超低利率刺激下的那股暴涨，还没有完全吐出来。
而且房价表现出了极强的“抗跌性”。加拿大房地产协会（CREA）最新数据显示，全国典型住宅价格仅比一年前低了4%.对大多数买家来说，还不足以让他们下手。
对此，BMO高级经济学家罗伯特·卡夫奇奇（Robert Kavcic）表示：“加拿大房价仍在缓慢下行，市场正逐步回归到收入、利率和现金流这些基本面。”
在过去三年中，房价的年化跌幅仅为 1.4%，而这已经是在房地产下行周期启动一年多之后。
通胀把加拿大房价“打回”近10年前
加拿大房价表面上看没降多少，但实际上名义上保持不变，但加拿大人的购买力却在下滑。
卡夫奇奇解释说：“虽然名义房价仍是正增长，但别忘了，这一时期的通胀年化水平高达 3.7%，这意味着实际房价是在收缩的。”
高通胀不仅推高了借贷成本，也在侵蚀资产的真实价值。加拿大房地产价格的长期停滞，使得实际房价不断下移。
他认为：“从真实价值来看，如今的房价，几乎与 9年前的水平没有区别。”
尽管房价跌了，但销售却停滞不前。BMO认为，这未必是负担能力的问题，而与心理层面的转变有关。
他解释说：“当下的人们开始意识到，房地产可以创造巨大的财富，但也会长期锁死资金、吞噬现金流。因此，目前新买家并不急于进入市场，投资者也缺乏兴趣。”
信息源：canadian mortgage trends Better dwelling
