加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，对于面临基本生活必需品价格上涨的加拿大人来说，维持高质量的生活已成为一项挑战，而住房支出则是许多家庭的一项重大且不断上涨的开支。最新的统计局通胀报告显示，2024年3月份的房贷利息支出同比增长了25.4%，而房租支出则同比上涨了8.5%。住房市场的状况会产生倍增效应（multiplier effect），影响经济增长、消费支出、企业，甚至影响追逐可负担住房的跨省移民。
为了解读最新的住房趋势，加拿大皇家银行（RBC）副首席经济学家霍格（Robert Hogue）接受了采访。他分享了自己对住房市场的看法以及解决住房可负担性的可行方案。（对话经过编辑和压缩）
问：你对房价有何展望？
霍格回答：我们预计房价会上涨，但一开始涨幅不会太大。我们不认为二手房交易活动或房价会出现大幅上涨，因为负担能力仍然是一个大问题，这将使许多潜在买家在一段时间内保持观望态度。
我们确实期待经济复苏继续发展。今年年初，房地产市场似乎出现了转机。大约在去年年底和今年年初，我们看到整个加拿大的房地产市场都在回暖，虽然不是所有地方都是如此，但总体是这样。此外，房价（按月）环比也开始上涨–大多地区和大温地区的情况无疑也是如此。
房地产市场复苏之初可能会相当低迷。一旦加拿大央行大幅降息，我们预计届时将有更多买家进入市场，并以更快的速度推动房价上涨。这可能会从2024年下半年开始，但我们的预测不会是突然飙升，而会是逐步攀升。
问：你提到你预计房价将温和上涨，这意味着同比涨幅为个位数吗？
霍格回答：一开始可能是较小的个位数，然后继续保持在个位数。
现在，加拿大央行正在关注房地产市场的动向，如果央行看到市场开始强劲反弹，房价开始使房地产市场过热，这可能会让央行暂缓推动经济学家们所预期的降息。这里并不是说央行会转而加息，只是会影响降息的速度。
问：你预计加拿大央行将于何时开始降息，你认为利率的走向如何？
霍格回答：我们的预期是6月份开始降息。我们预计今年降息一个百分点，2025年再降息一个百分点。第一次降息可能不会给许多潜在买家带来巨大影响。到2025年可能会降息步伐加快，这将开始对过去几年被挤到一边的买家产生影响。
现在，即便加拿大央行降息一步到位，贷款月供回到加息之前，加拿大各地的房地产市场也不会变得人人都能负担得起。我们所看到的可负担性的恶化不可能在短期内完全逆转。
问：你认为哪些加拿大城市属于买方市场，哪些加拿大城市属于卖方市场？
霍格回答：说到买方市场，我想到的是安省南部的部分地区。像圭尔夫（Guelph）或滑铁卢（Waterloo）这样的市场，在新冠疫情期间这些城市的房地产市场过热，但当加拿大央行开始加息后，当地出现了相当严重的市场降温。在房价复苏阶段，这些市场与其他市场相比略显落后，例如，大多地区的房价已开始逐月上涨。
另一方面，说到卖方市场，最典型的城市是卡尔加里。境外移民和跨省移民浪潮带来了巨大的人口增长，这极大地刺激了当地房地产市场需求。与一年前相比，艾省的经济有所放缓，但与全国其他地区相比，经济仍然相当强劲，因此，这有助于提高买家的收入和信心，而这对住房市场至关重要。
问：想要解决加拿大住房短缺问题，哪种方法对住房供应的影响最大？
霍格回答：消除住房建设的障碍，因此需要尽快解决诸如社区规划和建筑项目审批流程过长等问题。
其次，建筑业存在建造能力问题。我们需要通过移民或各种计划来增加建筑劳动力储备，吸引加拿大年轻人进入建筑行业，从而提高建造能力。
同时，鼓励该行业以不同的方式建造房屋，更具体的方案是预制建筑组件、模块化建房、规模化建房。建筑组件工厂在提高效率方面大有可为，因为每个工人在单位时间里可以生产出更多的组件。
最后，非常重要的一点是，要重视建造更多租赁住房，因为在对未来几年进行预测时，我们发现对租赁柏文的需求将激增。我们需要建造更多的租赁柏文和廉租房，因为很多加拿大人甚至无法负担市场价的租金。如果负担能力没有足够的改变，加拿大人只能退而求其次，降低自己的住房需求。因此，任何能够刺激柏文建设的激励措施都将大受欢迎。
问：按照重要性排序，你认为有哪些建议可以解决住房需求方面的问题？
霍格回答：人们谈论较多的是移民问题，尤其是大量非永久居民进入加拿大。我们看到移民人数激增，这给包括住房在内的加拿大基础设施建设带来了巨大压力。
联邦政府已经宣布了一些措施，对非永久性居民数量设置上限门槛，这是加拿大以前从未做过的。我们认为，这将为住房供应提供一点喘息空间，以赶上我们目前和未来可能出现的非常强劲的住房需求。
限制移民意味着将减缓人口增长。这也意味着住房需求会渐缓增长。这并不意味着需求削减了，只是需求不会像现在或过去几年那样疯狂增长。这将给建筑行业一个喘息机会，让他们能够跟上步伐。如果这些供应方面的措施取得成功，那么我们有望更快地实现房地产市场的平衡。控制移民的措施本身并不是重新平衡房地产市场的灵丹妙药。
问：政府的目标是在2024年新增48.5万名永久居民，在2025年新增50万名永久居民。住房市场能支持多大规模的移民？
霍格回答：这很难说。我们的住房库存量所面临的压力来自新家庭的组建。当一个新家庭成立时，他们需要一个住房单位。例如，当通货膨胀和移民大潮给人们带来压力时，没有房的家庭只能蜗居在一起，通常是好几个家庭住在一个住房单位里。因此，这些人没有透露理想的住房目标。我们很难真正看清需求的规模是什么，也很难分辨出理想的结果是什么，以及需要多少套住房。这是一个很难回答的问题。
问：你认为在住房供应改善之前，我们需要暂时大幅减少移民数量吗？
霍格回答：如果考虑到加拿大在未来十年左右的时间里，每年将有50万婴儿潮一代达到退休年龄，这将重创我们的劳动力大军。这不仅是从劳动力储备的角度来看，也是从政府税收基础的角度来看。例如，我们为社会项目提供资金的方式主要是个人所得税。因此，你需要确保纳税人、劳动人口的数量仍在增长。
我们理解过去几年移民人数激增所带来的压力。大部分激增的移民都是非永久居民。在政府设置一些上限之前，我们认为其中一部分非永久移民在签证结束前会回到母国。在过去的一年或一年半时间里，工作岗位空缺率已经下降了不少。在经济非常低迷的情况下，我们还是需要非永久居民来建设加拿大。此外，大量涌入的非永久性居民中有一部分是逃离俄乌战争和巴以冲突的寻求庇护者，该庇护计划已经结束。
问：由于融资支出增加、材料和劳动力成本上升，一些开发项目被搁置。现在情况如何？
霍格回答：从建筑行业来看，加拿大许多房地产市场的在建房数量都创下了历史新高，因此并不是建筑行业不给力。即使从房屋开工量来看，也并非疲软，只是不足以满足我们目前的需求。
我们从建筑前期楼花销售方面看到的是，在过去的一年半里，当利率上升到一个非常高的水平时，新房市场就变得萎靡不振，甚至到现在还没有反弹迹象。这意味着在某个时间点开工的新项目会越来越少。但就已经开工的项目和已经进行的工程而言，我认为这些数字在历史上是强劲的，虽然与我们的需求相比还不够，但仍然相当强劲。令人担忧的是，由于建筑行业有经验的工人储备短缺，且利率高企，造成后劲不足，一年或两年后，不难想象建设速度将会下降。这是一个令人担忧的问题。
问：你对联邦政府预算案的住房部分有何看法？
霍格回答：这是一个非常实质性的计划，据我所知，大约有53项住房措施。当然并不是所有的措施都是新的，其中一些措施要么是现有的联邦措施，要么是现有措施的延伸。尽管如此，新预算案涵盖了很多方面，但在我们看来，以住房建设为重点的部分方向是正确的。
问：你认为预算案有哪些措施会对实现快速增加新供应的目标产生最直接的影响？我们何时才能看到有助于平衡市场的有意义的住房供应增加？
霍格回答：这很难回答，因为他们从多个方向开火。我很难判断哪一个措施会特别有效果。
我想指出的是，在租赁柏文建设方面，资本消耗补贴（CCA）可能会起到推动作用。此前，政府曾宣布对新建柏文项目实行货劳税（GST）全额退税。现在，这项资本消耗补贴将成为另一项受到业内欢迎的措施，并将为更多的租赁项目开绿灯。能够更快地扣除某些资本支出，意味着可以更快地使项目盈利。以前CCA的补贴率是4%。现在，联邦政府将其提高到每年补贴10%。这有助于提高经济效益，这也有助于提高项目的盈利能力。这可能不会在短期（六个月）内产生影响，但肯定会解决租赁房库存量的巨大短缺问题。从中期（三到五年）来看，我认为这将是一项积极的措施。
问：你如何看待联邦预算案宣布的帮助首次购房者的措施，例如将首次购房者从注册退休储蓄计划（RRSP）提取首付款的额度从 35,000元提高到 60,000元，以及允许首次购房者购买新建房的分期付款期限从25年延长到30年？这些变化可能会刺激需求，但由于市场上仍然没有足够的供应，这可能会刺激不少观望的首次购房者入场，提高房价，降低可负担性。
霍格回答：你的思维方式已经像个经济学家了。
我完全理解政府和政客想要帮助加拿大首次购房者。问题是，我们的供应量不足。经济学入门基础课都会告诉你，调整自由市场的机制是价格，供应量不足价格就会上涨。你必须确保供应量能够满足需求，否则就会适得其反。
有趣的是，较长的分期付款期限是专门针对首次购房者购买新房用。我想说的是，如果政府觉的这样做的对，就要坚持下去。但是，如果政府在好的政策上树立层层门槛，最终帮助到的人可能会非常有限。
关于提高从RRSP中提取资金上限的问题，我很想知道有多少加拿大年轻人，或者那些正在考虑买房的人，他们的RRSP中有6万元可以提取。我不太确定能从中受益的潜在人群有那么多。
问：如果让你对未来几年的加拿大房市做出预测，你会怎么说？
霍格回答：我认为，目前租赁市场的紧张状况会有所改善。我不确定是否会让所有人都满意，但我们应该会得到一些缓解。我认为在大城市，可负担能力问题可能仍然存在。也许不会像如今这样尖锐，但仍会是我们要讨论的问题。（完）
