加拿大房地产协会 CREA 今天（11月15日）发布的数据显示，加拿大房地产市场已进入冬眠状态，10 月销售量减少，新挂牌房屋数量减少，销售价格基本持平。
统计显示，10 月加拿大共售出房屋 33921 套，比去年同月增长 0.9%，但与 9 月份相比下降了 5.6%。
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易手的房屋减少了，挂牌出售的新房更少。本月新上市房屋数量下降了 2.3%。这是自三月份以来的首次下降。
CREA 表示，买家和卖家似乎都进入了观望状态。
CREA 总裁 Larry Cerqua 在一份新闻稿中表示：“现在才 11 月，但许多潜在购房者似乎已经进入冬眠状态”，“10月份数据还显示，一些卖家可能会将他们的卖房计划搁置到明年春天。”
不像中国房地产市场的“金九银十”，在加拿大，10月份本就不是楼市最强劲的月份。通常，新年交叉前后市场最冷，春季和夏季回升，秋季下降，然后就是冬季，这是一个规律。
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但即使是这样的季节性趋势，10月份的房地产市场也比平常要冷清得多。道明银行 (TD Bank) 经济学家 Rishi Sondhi 表示，10月房屋销量比疫情爆发前的水平下降了 17%。
原因众所周知，高利率给楼市交易量造成了压力。Sondhi 说，按人均计划，当下的“销售量徘徊在20多年前的记录水平附近。”
CREA表示，销售放缓主要是由于加拿大最大城市的销售量导致。其中，温哥华的销售量下降了10%，维多利亚州下降了13%，卡尔加里下降了9%，渥太华下降了11%，温哥华下降了5%。多伦多增加 10%，蒙特利尔增加 10%。
整个加拿大，销量几乎全面下降。
从价格来看，10月售出房屋的平均售价为 656,625 加元，略高于 9 月份水平，比一年前增长 1.8%。
但 CREA 表示，平均数字可能会产生误导，因为它很容易受到多伦多和温哥华等大市场的影响。
CREA认为，房价指数（HPI）是更好的衡量标准，因为它会根据已售房屋的类型和数量进行调整。10月 HPI 下降 0.8%，但与去年同期相比仍上涨 1.1%。
TD 银行经济学家 Rishi Sondhi 表示，安省和BC省尤其是买方市场，前者的销售与新挂牌房屋的比率目前处于 2008 年以来的最低点。
“有迹象表明，未来几个月这两个市场的价格将走低，从而拉低全国平均价格。”
不过，“话虽如此，明年如果加拿大央行开始降息，情况将会升温甚至转变。”
从专家的分析来看，现在或许是最好的抄底机会。
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“经济崩溃”逼近！专家呼吁央行快降息！
楼市能不能抄底是一回事儿，但敢不敢抄底、要不要抄底就是另一回事了。
日前，Financial Post发表了一篇文章。在文章中，有经济学家指出，经济危机正在逼近，央行需要降息来防止经济衰退演变成经济崩溃。
图自：Financial post
这篇文章由独立研究公司Rosenberg Research & Associates Inc.的资深经济师Dylan Smith所作。
他认为，与加拿大即将到期的大量抵押贷款有关的宏观经济数学对于加拿大央行来说应该是令人恐惧的。到2026年，将有近1万亿加元的贷款续约，平均每月抵押贷款支付金额的大幅增加将引发巨大的需求冲击，对住房市场和整体经济都会造成压力。央行需要在冲击到来之前积极缓解，以避免将经济放缓变成危机，并使得加拿大政府债券在2024年表现出色。
此前有大量报道称，加拿大约三分之二的抵押贷款将在2024年至2026年之间续约。在消费者已经离开完全可变利率抵押贷款的情况下，鉴于绝大多数固定利率抵押贷款和固定付款的浮动利率抵押贷款在2022/23年加息周期之前或早期锁定了低利率，续约将迫使这些抵押贷款持有人承担更高的平均利率。
这个即将到来的“抵押贷款续约悬崖”在加拿大众所周知。研究人员通过三角法追踪各种数据来源，以了解抵押贷款续约对系统的影响，尽管不可能完全准确，但影响的大致方向和幅度可知，结果令人担忧。
图自：Financial post
根据加拿大最近的金融稳定性报告和加拿大抵押与住房公司（CMHC）关于平均贷款余额的数据，该机构确认大约三分之二的抵押贷款（按价值计算）将在2026年之前续约。超过一半的在2024年和2025年，其余的在2026年。
研究人员利用自加息周期开始以来平均每月抵押贷款支付的上涨来了解这将如何影响消费者。
比如，2022年2月平均月供1460加元，根据最新CMHC数据，现在已超过1900加元，增长超过30%，这个数字包括了大量在2022年初或中期（加息周期中途）锁定利率的浮动利率抵押贷款。
这是用来评估即将到来的续约影响（将面临更高的利率）的一个保守起点。根据需要续约的家庭比例，研究人员计算出，到2024年底，平均每月按揭付款将再增加15％，到2025年底增加30％，到2026年底增加45％。
如果将每个人月供的增长汇总，就能得到对宏观经济的影响。简单来说，如果一个家庭被迫将更多的月收入用于按揭贷款，那么其他方面的支付就会减少。
根据有抵押贷款的家庭总数，这对人均自由收入的打击意味着到2026年底，实际国民可支配收入会惊人减少20％。这对需求是一个巨大的打击。
当然，这种计算在一定程度上代表了对需求影响的“上限”，因为许多家庭根本无法承受按揭成本的增加，续约压力将不得不通过其他途径释放。
一些家庭可能会重新安排他们的按揭付款，动用他们剩余的“多余储蓄”来减少本金并控制月供。
一些家庭可能会抛售房屋，这意味着市场上的住房供应将会增加，房价下行压力加剧。也就是说，最近的小幅下降只是一个开始。
还有一些家庭或将别无选择，只能违约。而且，加拿大银行已经预期违约率上升，并大幅增加了贷款损失准备金（2023年前三个季度增加了70亿加元，而2022年全年为32亿加元）。历史上，政策利率和按揭违约之间有两年的滞后期，这意味着人们将在2024年初开始看到违约率稳步上升。
文章中说：“如果我们都能算出这笔账，加拿大银行的经济学家也能算得出（并且准确性更高）。” 因此，很难想象加拿大央行没有意识到即将到来的风暴，并得出结论，利率需要在按揭续约悬崖出现之前放缓，以避免深度和持续的危机，而不是温和地补救性衰退。
这也意味着，加拿大央行将需要相对较快地改变立场，这篇文章认为，这种转变会发生在2024年上半年，已经停滞的需求和持续的通货紧缩将使这种立场变化的过程变得更加容易。
文章还说，市场尚未完全意识到将需要的宽松程度（或可能的时间），投资者也没有为加拿大和美国利率之间的差距大幅扩大做好准备，美联储可能会比加拿大央行保持更长时间的利率不变。
新闻源：
https://www.cbc.ca/news/business/crea-data-october-1.7028794
https://vancouver.citynews.ca/2023/11/15/average-home-price-in-canada-rises-to-656625-as-monthly-sales-slow-crea/
https://financialpost.com/news/economy/canada-mortgage-math-means-crisis-looming
