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中国楼市转冷,刺激措施能否重新唤起购房热情?

 

一年前,中国南方沿海城市湛江的房地产销售梁嘉伟的生意还不错。

他一天轻轻松松就能卖掉三套公寓。梁先生承认,这些公寓相当普通,但小区所处地段的未来发展前景不错,而且距离高铁站不远,这对买家来说有足够的吸引力。

后来,命运突然发生了逆转。中国的房地产行业在巨额债务的重压下开始崩溃。在新冠疫情导致大范围封控、让经济陷入停滞后,本已朝着多年来最糟糕方向发展的中国房地产市场遭到进一步打击。

动荡引发了新房销售的大幅下降,房地产价格多年来首次下跌,危及了本已脆弱的经济前景——中国经济的就业增长和商业支出一直依赖住房市场,也让数百万中国家庭的重要投资面临风险。

迄今为止,中国通过降低抵押贷款利率、放宽信贷、提供补贴和放松监管来重振房地产市场的努力并未奏效。今年4月和5月,在中国70个大中城市中,新房销售价格下降的城市自2016年以来首次超过一半以上,新房成交额下降了近60%。

湛江是一座有700万人口的港口城市,它是大中城市中房价跌幅最大的城市之一。梁先生说,他4月份只卖出了五套房,5月份的情况更糟。

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“价格是降下来,但是购房热情依然没有一个很大的回暖,”梁先生说。“其实说白了经济不好,后疫情时代疫情的一个持续性的影响,完全改变了消费的整个市场情况。”

随着中国慢慢走出限制性封控,工作重点正在转向防止经济放缓。中国总理李克强上个月召开了一次紧急会议,向10万多名来自企业和地方政府的与会官员发出严重警告,在采取行动上“要有更强的紧迫感”。

房地产业是撬动中国经济的一个巨大和重要的杠杆。自1988年开始推行商品房改革以来,房地产已成为中国经济不断增长的支柱。据估计,如果将建筑和物业管理等相关行业计入的话,房地产业约占中国GDP的30%。

在中国社会,房产也承载着深远意义。对于想结婚的年轻人来说,拥有一套房子是组建家庭前的必备条件。中国家庭的大部分储蓄不是投资于股票和债券,而是投到房产上——比例是美国家庭的两倍多。

而且,房产价格的下跌可能会影响中国消费者购买家电、服装、珠宝或汽车的意愿,从而对经济产生连锁影响。

在经济不稳定的情况下,中国政府正在努力让老百姓重新有购房的兴趣。

今年3月,政府暂停了扩大房地产税试点的计划。上个月,中国各银行降低了抵押贷款利率,降幅是自2019年新利率体系实施以来最大的。

此外,各地政府出台了数十项促进购房的新政策。四川眉山市表示,将在今年年底前为购买新房提供补贴。浙江温州市政府表示,将允许首次购房者在贷款头三年只支付利息。安徽淮南市要求银行延长房贷还款期限,缩短贷款审批时间,并降低首次购房者的房贷利率和首付要求。

对一些潜在的购房者来说,这些激励措施不足以抵消风险。

在深圳一家户外家具公司工作的曹竞宇说,更低的首付只意味着需要更长时间来还清银行贷款。她说,考虑到目前经济不好以及随时存在裁员的可能性,她不想把一大笔钱花在买房上。

今年早些时候,她差点在深圳北部买房。在为一套尚未完工的公寓预付了定金后,她发现楼盘只有20%的单元已售出,这让她产生了犹豫,并在最后时刻改变了主意。

“现在对于买房这个事情,我仍然是会担心有很大的风险,”现年30岁的曹女士说。“当我想在卖房子的时候,我能不能卖得出手?”

两年前,人们对中国房地产市场的担忧不是没人愿意买房,而是疯狂的投机者。据官媒报道,2020年3月,深圳一处房产开卖后,该楼盘的288套公寓七分钟内就在网上售罄。

山西太原一个已经停工的恒大住宅项目,摄于去年。

山西太原一个已经停工的恒大住宅项目,摄于去年。 GILLES SABRIÉ FOR THE NEW YORK TIMES

由于担心房地产泡沫及其对金融体系的影响,中国官员制定了所谓的“三条红线”,遏制中国最大的房地产开发商不计后果的借贷习惯。

新规要求企业在借更多贷款之前先偿还债务,这开始让房地产市场的裂缝暴露出来。2021年底,负债累累的房地产开发商中国恒大集团债务违约。自恒大之后,已有十多家公司违约。

债务危机下,中国官员迫使开发商优先完成已经售出住宅的建设项目。但是,缺乏资金的公司急于完成项目,已经引发了一系列的新问题,以及对工程质量差的抗议。

恒大的资金开始断链时,估计有160万人在等待这家开发商完成他们已购住房的建设。

27岁的汽车销售员何强在2019年购买了恒大的一处房产,当时预计于2021年完工,现已被推迟到今年6月。

何先生说,他认为新的期限也不现实。公寓都还没通电,安装电梯的工作还没做完,木地板也没铺。

他已经注意到一些问题。窗户透风。楼外只有宽阔的汽车道,没有供居民使用的人行道。院子里没有灌木或树木,只有光秃秃的草丛。

恒大打算为这个楼盘举行揭幕仪式时,遭到购房者的抗议,活动已被取消。开发商告诉他们,没有资金配置更多设施。

江苏恒大旅游文化城尚未建成的主题公园里长出了野草,摄于去年。

江苏恒大旅游文化城尚未建成的主题公园里长出了野草,摄于去年。 ALY SONG/REUTERS

“他们意思就是不要要求那么多,还有很多人连房都交不了,”何先生说。

恒大没有回复记者请求置评的电子邮件,公司网站上列出的电话号码已是空号。

全国各地都有人在抗议房屋质量问题和未兑现的承诺。

2019年,现年38岁的房地产公司管理人员路易丝·李购买了中国最大房地产开发商之一万科楼盘“海上明月”的一套公寓。她被告知,这个位于广州的小区最终将包括一个带超市的购物中心和一所国际学校,这对有两个年幼孩子的李女士来说是个主要卖点。

但她搬进公寓一年多后,用于盖学校大楼和购物中心的土地仍然空着。住户说,万科告诉他们,没有足够多的企业对在购物中心租商铺感兴趣,他们仍在与政府官僚部门纠缠盖学校大楼的申请。

当地政府挑战了万科的说法。政府告诉大家,因为与拥有楼盘土地的村子发生了财务纠纷,万科近年来没有支付土地的租金。在事情上了法庭后,万科最终支付了租金,但目前没有建国际学校的计划。

今年4月,愤怒的业主们在公寓楼顶部10层的外立面挂出条幅,据业主发的照片,横幅上有“万科虚假宣传”的字样。还有一些条幅警告大家,购买万科房产会“毁掉他们的生活”。警察赶来要求房主撤下横幅时,遭到抗议者拒绝,抗议者还与警察发生了冲突。万科没有回复请求置评的电子邮件。

万科海上明月宣称的购物中心今年4月尚未建成。

万科海上明月宣称的购物中心今年4月尚未建成。 LOUIS LEE

据海上明月的一名业主提供的照片,居民打出了“万科虚假宣传”的横幅。

据海上明月的一名业主提供的照片,居民打出了“万科虚假宣传”的横幅。 LOUIS LEE

李女士后悔买了这处房产。她说,开发商面临的财务问题导致了品质问题。

“我个人是不建议现在买房的,”李女士说。“还是要谨慎买房。”

Daisuke Wakabayashi自旧金山报道科技新闻,关注谷歌和其他企业。他此前在《华尔街日报》工作了八年,起初在日本担任驻外记者,后来在旧金山报道科技新闻。欢迎在Twitter上关注他: @daiwaka。

Claire Fu对本文有报道和研究贡献。

翻译:Cindy Hao

 

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