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特鲁多准备开征房屋净值税!自住房也收税!

两年前就有报道说自由党政府在研究开征房屋净值税(home equity tax),多伦多太阳报报道称,加拿大联邦政府目前现在还在研究向每个房主开征净值税(home equity tax),有专家建议自住房也得交。

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图源:多伦多太阳报

房屋净值(home equity)指房屋的估值减去房屋按揭贷款的余额,需要房主都有一个叫房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit,简称HELOC)。

特鲁多政府一直表示不会征收房屋净值税。由UBC Paul Kershaw教授领导的 Generation Squeeze小组在1月份发布了一份由CMHC资助的报告,呼吁对在加拿大出售主要住宅征收附加税。

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图源:路透社

加拿大纳税人联合会获得的文件显示,加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)额外投入20万元,用于推动征收高额房屋净值税的报告。

自1970年代以来,对出售加拿大人自住房屋(primary residences)征税一直是禁止的,但这个UBC报告正着手改变这一点。其报告中的建议包括针对自住房。

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据报道,加拿大联邦赤字一举突破万亿大关,目前已经1.2万亿,一些分析师惊呼,这样快速的增加债务水平,可能是一辈子都没有见过的!根据最新的数据显示,加拿大家庭平均有80%的资产都在房地产,与这些资产不可分割的是更多的按揭债务!除了低利息政策的刺激,房地产的低波动性之外,加拿大自住房免税则是普通人投资房产的最大动力!

买卖基金股票要交税,取出RRSP要交税,买卖自住房却一分钱税都不用交,房产已经成为加拿大人最大的TFSA账户!

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不过,越来越多的迹象显示,加拿大政府已经打起对自住房征税的主意。自从2016年开始,已经要求自住房买卖要上报交易记录,这表明政府已经在收集数据。

加拿大房屋贷款中心CMHC近期委托UBC大学人口卫生研究所一个项目:针对自住房征税的课题!这个绰号为Generation Squeeze的项目,由Paul Kershaw 教授领衔。根据CMHC的发言人透露,这个项目最终目的是均贫富,在有房者和租房者之间寻找平衡点!

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温哥华的地产投资者Jurock不无忧虑的对媒体表示,非常担心租住房的征税时代将会降临!原因是他经历了温哥华的海外买家税,地产空置税,从谣言最后都变成预言!

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加拿大财政部预计,Home Equity Tax每年可以增加六十亿加币的财政收入,有了这些收入可以偿付政府的高额债务,可以为社会其他行业降低税负,提高社会生产力,可以增加社会服务项目,可谓一举三得!

另外还有更多的间接好处,首先对自住房征税可以降低加拿大人对房地产投资的疯狂,有秩序的引导资金进入加拿大股市。过去十几年加拿大股市毫无建树,2015年后加拿大石油公司的股票一落千丈,许多政府和公司的养老金都在加拿大股市投资,而仅有的一点点民间投资纷纷南下美国。拯救加拿大股市已经成为当务之急,房地产税的实施会起到一定的疏导作用。

其次,如果大家不再疯狂的买房,更多的资金将会用于消费,从而刺激经济增长,经济发展好了导致政府收入增加,债务和赤字也得到缓解。最后一点,如果房价不再疯涨,房屋投资价值下降,越来越多的人会选择租房,形成良好的租赁市场环境,更多的自由交易的出租房,也会减缓政府投资廉租屋的压力。

万锦一家地产公司经纪Daniel Foch表示,近期他已发现自己的一些客户中出现了买房行为的转变:此前利率保持较低水平的时候,许多潜在买家会很着急想要入市抢房,但现在他们更多的是以“先观望看看”的方式,谨慎地考量何时是买房的正确时机。

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(图源:nowtoronto)

Foch回忆,两个月前卖房的时候,会有多达20位潜在买房来加入抢offer大战。如今来下offer的买家只有两三个。

在央行利率保持低纪录的两年之后,全国房地产市场如今显示出缓和的迹象。

据多伦多房产局通报的数据,在大多伦多地区,今年三月共销售了10,955套房,比去年三月的15,628套历史最高纪录下降了30%。

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(图源:intercaplending.com)

据CREA的数据显示,今年三月虽然销售量下降,但房价仍在上涨。加拿大全国的平均房价较去年三月上涨11.2%。多伦多三月的房屋均价达129万,比一年前涨了19%。只不过从房价上涨速度来看,已经有所放缓。三月房价已经比二月时的133万均价降了3个百分点。

一些经济学家表示,加拿大人会受到高利率的影响。据加拿大统计局的数据,家庭负债率现在仍保持在家庭可支配收入的186%水平。这意味着加拿大人每赚1元钱,负债为1.86元。疫情前家庭负债率水平是家庭可支配收入的181.1%。

“央行如果继续上涨利率,将能够冷却加拿大的房地产市场,让房价下降或至少保持稳定。不过它无法提高人们的住房可负担性,因为利率越高,人们月供压力就越大。买家们只能被获批更少额的贷款,” CIBC资深经济学家Avery Shenfeld表示。

Laird预计,未来几个月市场会相对“平衡”,价格也会保持在平稳状态,而不是每个月都在增长。“每个现在想要买房的人都已经不那么热衷于参加竞价战,因为贷款的成本增加了。这也会让一些买家选择离开市场,” Laird表示。

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(图源:clovermortgage.ca)

一些经济学家还认为,利率不会就这样停在现在这个水平。

未来几个月,央行很可能会进一步上涨隔夜利率(overnight interest rate)直到今年底达到2%至3%之间的时候。这也会是过去十多年来的最高水平。

上周四时,央行行长Tiff Macklem表示“他已经准备好根据需要上调利率”以冷却激增的通货膨胀率,这意味着利率会被调涨到更高水平。

最近CIBC的一份预测报告还显示,央行的隔夜利率会在2022年底达到2.25%。

对于Foch来说,他觉察到市场有所改变是在今年二月底的时候,不久后央行就第一次宣布上涨利率。随着利率开始上调,潜在买家感觉到未来有可能利率还会进一步上涨,他带客人看房的次数下降了25%,竞价次数也减少了10%至20%左右。

“很明显买家的购买能力正在下降。随着利率提高,市场就会做出相应的反应,” 他说道。

参考链接:
https://www.thestar.com/business/2022/04/25/is-torontos-housing-market-finally-cooling-experts-say-theyre-already-seeing-signs-its-slowing-down.html?li_source=LI&li_medium=star_web_ymbii

 

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