例如，有读者打热线进来：“我想要把房子过到子女名下，又怕过出去就真的没了。税务师喊我去问律师，我也去问了，律师也不给一句准话，说要看具体情况。这不是废话吗？记者你能不能去采访一下，到底怎么才保险？”
“老人把自己的房子过给子女，怎么才保险”，这简直是大温华人社区的世纪难题之一。
于是，我去采访律师，问他要个“准话”。
律师也很郁闷：“这个读者，很可能是自己是想要当非税居民。他不给加拿大纳税了，也就不能在加拿大享有财产利益，他想要把房子写在孩子名下，实际上还是自己的。代持——这就是他们说的妥当。”
“但，在加拿大，法律的事，从来就没有一个简单的答案。同样是把房子过户给娃，有人的房子就真的过户过没了，有人的房子就还是稳稳的。谁知道他的情况符合哪一个？”
接着，律师甩给我一个判决——“一块钱把豪宅过户儿子，于是豪宅真没了”。
老郑家1984年从香港移民到温哥华。老郑家夫妻生了三个孩子，长子是郑飞。
香港人到了温哥华，第一件事创业，第二件事买房。
老郑家开了餐厅，投资了公司，生意蒸蒸日上。转头一看房子，温哥华的房子和香港的鸽子笼一比，简直就是白菜价。1986年老郑家买了栋小房，一家五口不够住，1989年，老郑家在温西看中了一栋大地旧房。
这物业位置一流，地有一英亩大。因为房子太旧，卖价只要99.5万。老郑前思后想，觉得等孩子大了他自己还是要回香港，要当非税居民。这栋房就用郑太太一个人的名字买好了！
老郑家卖掉了旧房当首付，郑太太再在RBC贷了50万，买下了房子，老郑接着拿出钱来把这房子直接推倒重建。新房称得起一个豪字：建筑面积12224平方尺，卧室只有6个，卫生间倒是有10个，房前大花园，房后网球场和鱼塘，就算在豪宅扎堆的区域，也是相当引人注目的。
重建后的豪宅也用于融资。1994年，郑太太把这房子抵押给银行，获得授信250万，老郑公司一旦要用钱，就能用上这个额度。
孩子们渐渐长大了。长子郑飞出落得一表人才。这孩子独立早，14岁就从香港去苏格兰一所寄宿学校念中学，1983年用学生签证登陆加拿大，比父母登陆还早。1985年，他退学在老郑家的餐厅打工，打了整整一年工，再去读兰加拉，后来转学SFU，再考取了房产经纪执照。再过几年，他又放弃了房产经纪执照，到家族公司做管理工作。
明眼人一看就知道这是家族在培养继承人。成为专业人士，是为了更好的管理专业人士。
老派香港人重视长子长媳，1995年，郑飞结婚。妻子娜娜，也是香港来的有根底的人家。她在美国念高中，考进美国一所名校的商学院，以GPA2.9的成绩拿到国际商务学位。1990年-1995年，她在一家银行里财务部门工作。
老郑家对媳妇非常满意，把豪宅拿来当给他们当婚房。这时候弟弟妹妹也大了，相继去美国读书。
娜娜婚后辞去了银行工作，专心当主妇，第二年，孙子落地了。
长子长袖善舞，长孙也抱上了。老郑夫妻真是老怀大畅。他们放心让儿子掌管家族公司，自己把生活的重心转回了香港。就算温哥华再好，那，也比不上香港。郑太也要当非税务居民。
去咨询会计师，会计师给她说：“你如果要当非税居民，那就不能在加拿大拥有房产。”
具体怎么处理？
会计师不肯多说：“那你得去咨询律师。”
郑太太打定主意要把房子转给长子，反正迟早都是他的。既然问律师，那就干脆问儿子的律师。一来二去，老郑和太太商量好了，就请郑飞的律师办这事。
郑太写了一封信给律师：“我决定，把我的房子转给郑飞，我的儿子。”
律师为她办了产权转让手续，还谨慎的记下来个笔录。若干年后打官司，法庭调出了律师这份记录。
“房子将从母亲过户给儿子，这属于家庭转移。郑夫人是非居民，我已经与会计师查证，家庭成员之间的转移，不需要交税。我告知了郑太太，我是郑飞的律师，不能代表她的利益，她应当去寻求独立的法律意见。”
但，郑太太不肯再去多问一个律师。一家人的事，还用得着淘神费力去问两个律师？
1994年房子抵押给了RBC，郑太太也觉得处理起来很简单——授信嘛，用了钱就还，放在那里也不碍事。她去RBC签了一个声明，告知RBC，这房子从此转给了儿子，她没有保留任何实质性权益，所以把这债务也转给了儿子。郑飞签了字，承认接受了房子，也接受了债务。
1999年2月25日郑太太和儿子签下协议。一块钱将这栋市场价值为425万的豪宅过户给了郑飞。3月1日，过户完成。
过户协议上写道：以一元和其他有良好价值的对价将这栋市场价425万的房子转给郑飞。“On the transfer, the “Market Value” was shown as $4,252,666.00 and the “Consideration” was shown as “$1.00 and other good and valuable consideration”.
接着郑飞也没让豪宅的融资功能闲着，他2001年7月解除了RBC的按揭，把豪宅再抵押给了Vancity银行，用于担自己的个人债务和家族公司的资金。
在普通百姓看来，这对坐拥豪宅的夫妻是不该有烦恼的，皇帝挖地都用金锄头，还有烦恼吗？
有。当钱不成问题，感情就成问题。
据娜娜后来在法庭说，在孩子出生后，她原来的上级跳槽去了一家银行，打来电话挖她出来工作。上级offer的这份工作是个part time，每周只工作4个半天，并不会影响她照顾娃，郑飞还是很不满意。在他看来，家族企业运转良好，妻子相夫教子就可以，何必要去赚这三瓜两枣？
娜娜坚持去打工，郑飞就诋毁这工作，两人感情越来越差。虽然后来娜娜辞掉了工作，郑飞也常年呆在香港，每年只回一两次温哥华，就像没有这个妻子，没有这个家。
2001年，娜娜收到郑飞的最后通牒。
“在2001年3月，郑飞告诉我，他要回香港去做生意，他不希望与我或儿子有任何关系。他说将继续支持我和儿子，我和儿子可以继续住在我们的婚姻住宅（那套豪宅）中，他将继续负担所有房屋开支，仅此而已。我要求他带着我和孩子一起返回香港，但他不同意。自他前往香港，他与我和儿子几乎没有任何联系。分居时，他告诉我，我可以和他通电话，但他根本不给我香港的联系地址。”
在BC省，夫妻双方分居满一年，对财产和子女抚养问题协商一致，就可以去法院申请desk order divorce无争议离婚了。法官一看两人的协议，你们把孩子的抚养配偶的赡养还有财产分配都商量好了，那就离吧，发下一张divorce order。如果夫妻两个无争议，找律师填表办个离婚也就两千刀左右。如果有争议，那，就只有打官司了—— 律师费一花就是两三万起，你请律师写封信过去，几百刀，他让律师回一封，又是几百刀，夫妻两个就是用钱在互相砸。一打几年的官司，花上几十万也有可能——那肉联厂女婿的离婚官司，法官喊男方付女方的律师费都是41万。
郑飞和娜娜是没法协商一致的，他们的争议大得很，大到连当面谈都不可能。
郑飞的电话总是个无人接听，一年只回一次温哥华，回来也是忙自己的事，从不和妻子碰面。
娜娜不知道，她和孩子住的豪宅，是MSL上的暗盘。
1999年3月，公婆把豪宅一块钱过户给郑飞，郑飞立马和一个地产经纪签了协议，把豪宅以598万的价格挂了出来。这协议上，佣金给得慷慨，第一个100万给7%，余额给2.5%。这佣金，地产经纪开张吃3年，全温哥华地产经纪怕是都要跑来看房。
然而，并没有，当年温哥华的富人不够多，房子越豪越难卖。2000年，这房子仍然有价无市。
偶尔有人看房，郑飞只给娜娜说：“我是要测试一下市场。这房子是建筑设计获奖过的，我想知道它能卖多少。”
2003年，郑飞大概测试市场得差不多了，下定了决心。他来个高开低走，一口气把豪宅减价150万，这占地一英亩土地的万尺豪宅只叫价448万，重新listing——终于有人出价了。
娜娜很惊慌。她从结婚开始就住在这里，房子卖掉了，自己和儿子去住哪里？
娜娜和郑飞破天荒地的开始了协商。
郑飞提出，要不就在South Granville买栋房子？
娜娜说，更喜欢香那舍，郑飞不置可否。
一边谈“换房”，郑飞一边降价，把豪宅以340万的价格卖掉了。郑太再度出面，她2003年6月通知媳妇：“9月你和孙子一定得搬家，这房子卖掉了，9月要交房。”
接着，香那舍也没了，South Granville也没有。6月，郑飞通知娜娜和婆婆去看Kerrisdale一个公寓，娜娜顿时跳起来：“说好的house怎么变公寓了？”
于是她听到对方叹了一通苦经——不但只能买公寓，而且这公寓还要贷款。
娜娜没办法申请贷款，她的part time工作早辞掉了，没有收入怎么贷款？
于是婆婆再度给她吃定心丸：“这贷款我会处理的。”
处理的结果是——公寓以婆婆的名义买，贷款以婆婆的名义贷，娜娜和儿子尽管住，不用担心。
娜娜给郑飞打电话争论：“说好的全款买房呢？现在为啥house变公寓了呢？而且还要按揭？”
郑飞扔给她一句：“那可没办法，反正我不会买house的，卖房子的钱我要全部带回香港。要不你去住公寓，要不你搬走，想住哪儿去住哪儿。”
娜娜欲哭无泪。
见娜娜不肯搬家，婆家直接把搬家公司订好了，给娜娜留下一张纸条：“7月29日你们搬家，早上搬家公司的卡车就要来接你们。”
娜娜拿着这最后通牒赶紧去请律师。
律师一看，要把母子两个撵出婚姻居所，这还了得！在BC省，别说是喊媳妇搬家了，就算是房东喊房客搬家也不敢这样喊个卡车限时搬。
律师立刻一封律师信发给郑飞的律师：“我的客户娜娜说，郑太留下了一张纸条，通知娜娜和她的儿子将于 2003 年 7 月 29 日搬出婚房，一辆搬家卡车将在早上到达。我们反对您客户的行为，我们的客户不会在 2003 年 7 月 29 日搬出，并且不允许将剩余的家具搬走。除非法院另有命令，否则我们的客户有权留在婚姻之家。婚房就是她的住所。”
郑飞的律师也刷的一封信回过来：“ 郑飞要完成购房合同的交房，将会继续搬家，娜娜的个人财产和家具明天（7月29日）不会被搬走。郑飞将保留一份已搬走物品的清单，并将该清单提供给您。”
于是婆婆在7月29日进行了“部分搬家”，除了娜娜的卧室和长孙的房间保持不动（估计就是律师信的作用了），其他的家具都被拆得七七八八。豪宅简直被扒光了，除了搬不走就没啥剩下的，车库门的遥控器都被拿走了，娜娜连车库门都关不上。房门的电池被取走了，豪宅的安保设施没了，这房子简直没法住了，除非娜娜雇个保安队来巡逻。
8月14日，娜娜带着儿子和一些剩余的家具搬进了公寓。
娜娜后来在法庭上控诉：“豪宅的昂贵家具，都被婆婆搬走了，收藏的葡萄酒，艺术品，绘画，装饰品全部被搬走了，这些都是当初的结婚礼物，也有我们婚后自己买的，我不知道这些家具去了哪里，我完全没有发言权。婆婆说是要给我一份她搬走的东西的清单，其实根本没给。”
在郑太看来，中式家具是老郑和她自己买的，西式家具是她给儿子买的，搬走了就搬走了，难道还要给媳妇报告？
家具搬走了，文件没搬走。
娜娜在房子里翻出一份保单，后来，她把这份保单拍上了法庭。“婆婆曾经为家具设备艺术品等物品投保，投保金额为200万。”
事情到了这一步，娜娜不能不懂了。
一块钱把房子卖给儿子，是可以的。媳妇要5毛钱分走这房子，那是万万不行的。好在这豪宅卖掉了，还没交房还没过户，买家的定金和房款都在办产权转移的律师楼呢。
娜娜的律师立马申请一张CPL，这叫“未决诉讼登记证书”——相当于在中国打官司时的“诉讼前财产保全”，房子继续过户。但房款340万郑家拿不走，被法院给扣住了，谁也别动。
2003年7月10日，郑飞给娜娜打电话，呵斥她：“如果你不赶紧去撤销这个登记，我会用一切手段抢走孩子。我再也不给你任何钱，看你们没钱能过多久。你给我马上放弃任何法律行动，我有的是钱，我等着你。”
这一对夫妻，从此开始了8年的争豪宅诉讼。
老郑和郑太太也申请作为被告，陪着儿子媳妇打官司，因为房子是自家的呀。
郑飞的理由充足：“ 如果房子是婚姻财产，那债务也是共同债务。我欠了父母500万加元，如果娜娜想要分房子，那也得承担500万的共同债务。”
老郑先生的证词和儿子相互印证：“（当年）因为我要当‘非税务居民’，不能在加拿大拥有财产，所以我把房子写在我太太的名下。不过，这房子即便写在太太名下、后来写在儿子名下，实际上还是我的，这是中国人的传统观念，我们拥有财产，不见得要用自己的名字—— 我可以相信太太，却不能相信儿子。所以当我太太把房子转给儿子的时候，我要求儿子在2000年4月给我写下了500万加元的欠条。”
郑太的证词也十分有力：“这房子不是我儿子的。是我们出钱买的，又出钱翻新的，过户给他，只是挂在他名下。”
确实，1989年买房子的时候，郑飞还没成年呢，从买房到翻建，都肯定没出钱。如果不是一块钱过户给他，原本没有这个官司。
接着一家人把一份欠条给法官交上来。
法官拿着借条看了又看——这是一张手写借条的传真件，上面有郑飞的签名，签字的日期是“2000年4月20日”。不过，这张借条是2003年7月18日晚上11:18用传真机从郑飞的传真机发到老郑的传真机上的：
“考虑到您（郑太的名字）以1加元的价格将物业转让给我，我欠下您5百万加元，这笔钱作为物业的价格以及我从您那里借入的其他款项，资助我在加拿大的业务运营和活动，并在您给我书面要求后的14天内开始偿还贷款。我确认同意抵押该物业，并且我将根据您的要求对您正式收取该物业的费用。”
… in consideration of your transferring the Property [Drummond] to me for CAD$1, I am indebted to you for the total sum of CAD$5,000,000 (“the Loan”) as the price of the Property and also the other moneys that I have borrowed from you to finance my business operations and activities in Canada.
The Loan is repayable within 14 days after you have given me a written demand. I also confirm that I have agreed to pledge the Property as collateral for the Loan and that I will execute a formal charge of the Property in favour of you or your nominee upon your request.
法官问郑飞：“你是真的借了这500万刀吗？”
郑飞：“我是真的借了500万。这钱是借的父母的。所以我爸才要求我打欠条。”
法官：“那你们讨论过这笔钱怎么用，又怎么还吗？”
郑飞：“我不记得了。”
接着，老郑家又拿出了另一份借条。2000年4月20日（豪宅过户的第二年）郑飞在香港律师的见证下签了一份借条，内容和传真的一样。
法官有些疑惑：“你们1999年转让房子，为啥2000年才在香港签借条，2003年还在传真借条？”
老郑家异口同声：“那没办法，我们得等郑飞来了香港再当面办手续啊。”
“那，为啥这传真的欠条落款写的日期是2000年，传真机记录是2003年7月呢？”
没有回答。
法官沉下脸来：“这借条是律师为你准备的吗？我建议你传你的律师前来作证！”
也没有回答。
法官明显不信：“由于未能召唤律师出庭作证，我无法判断这些文件是 2000 年准备并签署的，还是在 2003 年 7 月的某个时间写的。这个时间郑飞正在出售大宅。”
后来，温哥华律师界有一句刻薄话：“为了转移资产给自家父母打的借条，在法官眼里的价值，还不如打借条那张纸。”
在加拿大，父母向成年子女转让财产，到底是代持是赠与，法官不会看你若干年后在法庭上怎么说，一家人之间怎么写借条，只看转让发生的当时当地，到底父母是怎么想的，法官要看的是父母的初心。
接着，法官拎出当年郑太签给RBC的声明：“我在大宅中没有保留任何实质性的财产权益，无论是权益还是债务，都转让给了郑飞。”
法官问郑太：“这个是你签的吗？”
“可是，我们没有收钱啊，这个转让不算数的。”郑太辩解道。
法官又在证据堆里一顿翻，再翻出来当年的转让协议，上面写着：“以一块钱和其他良好价值转让”。
法官一句话给她驳回了：“你不能说你没收钱，这对价（consideration）不是一块钱和其他良好价值吗？”
旁听群众风中凌乱：“好吧，一块钱也是钱….”
法官再问老郑夫妇：“你们这些年，给过郑飞这大宅的维护费用了吗？”
老郑先生：“我不记得了。”
可能在老两口看来，这么大的房子都给了他，儿子又在运转家族企业，哪里用得着再每年给维护费地税什么的？法官怎么尽关心这些细枝末节？但这些细枝末节在法律看来个个都是key words。
代持，就是房子在他的名下，利益是你的，费用也都是你出。赠与，就是房子给他就真的给他了，从此利益你没有了，费用也不归你出。
现在老郑家的房子，样样都“不记得了”，法官只有继续问。
“后来，郑飞把大宅抵押给Vancity银行，征求过你们同意了吗？”
“我不记得了。”
法官有了自己的判断。
2009年，卑诗省高等法院判决：“1999年，郑太把大宅转给郑飞，我认为这是一个赠与。这不是代持。郑先生与郑太太收到了对价（1元），他们并没有保留对大宅的财产权益。他们既没有和郑飞设立一个联名账户来支付大宅的费用，郑飞也从来不需要向父母报账。郑飞去抵押大宅借款，也从没有征求过父母的同意。郑飞对大宅有完全的权益。”
在加拿大，不管是法官是律师，都有维护“法律完整性”的义务。这个案子里，一头是“家庭法”，一头是“税法”，法官怎么能纵容当事人在税法中攫取好处、而在家庭法里又主张权利？
法官把话说到这里， 听审老有经验的，默默为豪宅点烛：“一块钱既然把豪宅卖给了儿子，那，媳妇也就有了五毛钱的份额。就算老两口说，这豪宅是只卖给儿子或者只送给儿子的吧，婚姻期间的增值部分，340万减去一块钱，也是夫妻两个的共同财产。”
这结果不问而知了。
果然，法官接着说：“虽然郑太太与郑飞的弟弟妹妹偶尔也在大宅居住，我毫不犹豫的认为：大宅是郑飞，娜娜和他们的儿子的居所。大宅是家庭财产。目前扣留在律师楼的现金就是家庭资产。郑飞出售它之后，买入了公寓，公寓目前价值100万。我判令，将出售大宅的现金与这个公寓分配给娜娜。”
旁听席上一阵嘁嘁喳喳。
一些（华人）听众为公婆惋惜：公婆买的地，公婆建的房，居然被媳妇离婚就这么分走了。房子卖了钱都没跑掉。
一些（西人）听众为法官点赞：看吧，在卑诗省要想把媳妇从婚姻居所扫地出门，这就是后果。
法官顺便也解决了家具问题：“我没法判断大宅的家具，哪些是老郑夫妻买的，哪些是郑飞和娜娜婚后的财产，因为没有清单，我也无法量化家具和艺术品的价值。娜娜提供了对这些家具和艺术品投保金额200万的保单，而郑飞并没有提供相反的证据，搬走家具是处在他们控制之下的。我判定，家具和艺术品都是家庭财产，价值200万。娜娜有权获得1/10之一的价值，即20万元。”
老郑家立刻上诉了。上诉也没能掰过来。“一元钱把房子过给儿子，真把房子过没了。”
【作者的notes】
本文以真实案例改编，人物都为化名。
这官司一打8年， 2011年才终于尘埃落定。法官写了几十万字，把公司资产/娜娜的个人资产/孩子的监护/孩子上课的俱乐部的会籍/赡养费/抚养费，事无巨细都一条条给夫妻两个掰扯清楚，整个一本豪门恩怨。三方砸的律师费怕是都能再买套房。
思思妈妈写的只是节选，挂一漏万，读者千万不要模仿文中任何操作。
2003年老郑家传真的借条和漫不经心签下的字，就像蝴蝶们扇动着翅膀，卷起了一场飓风，把豪宅刮没了。
本文的另一个主角—— 340万卖掉的这栋豪宅，它在2020年被新主人以1698万的价格出手。郑飞当年的卖价，不到现价的一个零头。
Sales history (last 3 full calendar years)
| Jul 30, 2020 | $16,980,000 |
不能相互信任的家庭，也得不到时间带来的财富。
那么如果想把房子过给孩子，到底要怎样代持才保险？请看《她乡WEEKLY》今天推送的第二条文章：《把房子过给孩子，怎样操作才保险？》
