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2021年3月，广州新房和二手房的房价涨幅领跑全国。（IC photo/图）
- “只有当首付款的80%来源于我、我老婆、我父母、我岳父岳母所持有半年以上的资金时，才满足放款要求。”
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- 在这波收紧的首付新政里，全款购房者不受限制。很多业主要求一次性付款。
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- 政策收紧，主要是为了规避杠杆。4月2日，广州市人民政府办公厅发文，要“严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。
文｜南方周末记者 敬奕步
南方周末实习生 高越
责任编辑｜张玥
2021年4月19日中午，位于广州银行大厦11层的贝壳交易服务中心人来人往，十来间签约室座无虚席，还有很多人在大厅排队等候。
这里是贝壳找房的一个房产交易线下服务中心，提供咨询、签约、办按揭等服务。
一位工作人员告诉南方周末记者，这还不是人多的时候，业主通常下班后来，签约常进行到晚上。“前几天还有一单业务，从前一晚签到第二天早上六点。”
2021年3月，广州的房价涨幅领跑全国。根据国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，与2020年同期相比，新房交易，徐州和广州涨幅最高，超过8%；二手房交易，深圳和广州涨幅最高，超过11%。
近一个月来，广州多家银行开始严查购房首付来源，规定首付款必须确认为家庭自有资金。
政策收紧，主要是为了规避杠杆。4月2日，广州市人民政府办公厅发文，要“进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力……严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。
突如其来的新政，让很多买房人措手不及。在进入办理按揭这一环节之前，他们要解决的一个问题是：“怎么证明首付款是我的钱？”
数位房产中介回忆，此前接到了多家银行的通知，3月17日起将进一步严查首付款来源，购房首付必须为家庭自有资金。
自有资金指的是，买房人自己的，以及父母、子女、配偶等直系亲属转来的资金。据南方+报道，银行对首付款来源审核之严格，史无前例。
借款人家庭需提供首付款来源近半年流水。半年前已持有80%首付资金的，可视为具备资质；首付款中近半年内转入的部分，需核实为合理收入所得。对于直系亲属转入的部分，要提供直系亲属近半年流水。
对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的，严禁放行。提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。
90后何永志是广州一家国企的员工，他和新婚妻子刚买了一套总价400万的二手房，正在办理贷款。他告诉南方周末记者，2021年2月，他和卖家签约，月底将收入证明、银行流水等资料交给中介。“中介说，没问题，几天就搞定了”。
3月，中介让何永志将首付款打到一张银行卡上。何永志和妻子、双方父母凑了一百多万。银行又发来通知，让他提供首付款的存款证明、他和父母的关系证明、妻子和岳父岳母的关系证明，以及双方父母的银行流水。
“只有当首付款的80%来源于我、我老婆、我父母、我岳父岳母所持有半年以上的资金时，才满足放款要求。”
何永志父母的流水中，有一笔来自亲戚的转账。何永志说，这是亲戚之前借的钱，最近还了回来。但银行认为，这不算家庭自有资产，因为不符合银行“持有半年以上的资金”的规定。
“银行的要求是，首付款的80%是家庭自有资产，所以这笔钱只能算是剩下的20%。”何永志说，“以后买房子，要提前半年把首付款放到卡里。”
广州一家小型房产中介公司的监事告诉南方周末记者，以前办好新的房产证后，银行半个月内就可以放款。现在要等上几个月。
程飞是德佑地产一位资深中介。他回忆，银行放款从2020年年底开始变慢。“每家银行每年的放款额度有限，2020年上半年放得多，后面就比较紧张。”他表示，商业银行几乎没有贷款额度，就算是中农工建四大行，也要等上三个月左右才能放款。
房产咨询机构克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉南方周末记者，首付新政收紧，“一个重要背景是银行的放贷额度本身非常紧张，再结合这一次严格查处经营贷、消费贷流入楼市的行动，所以银行会对贷款进行更严格的资质审查。另一方面，房贷的利率也会提高。”
房贷利率确实在提高。程飞回忆，2021年以来，广州的贷款利率调整了2次。一次在1月，一次是最近。3月中旬，广州大部分银行的利率约5.2%，一些商业银行只有5.0%。最近四大行的房贷利率陆续上调，首套利率在5.2%-5.4%。
2021年2月3日，贝壳番禺创启签约服务中心开业。这是贝壳找房在广州的首个集中签约服务中心。服务中心主要有两类工作人员，一类是签约经理，负责签约。另一类是交易管家，负责办理按揭贷款、过户和客户咨询等业务。
签约经理谢政民告诉南方周末记者，3月是广州楼市的小阳春，该中心成交火爆。“3月成交签约量446单，平均每天15单。4月上半月是120单。”
也就是说，首付收紧之后，该中心的成交量几乎打了五折。不过，番禺区最近新开了一个贝壳签约网点，存在分流的影响。
郭云赵是该中心交易管家。他告诉南方周末记者，目前，几乎所有客户都在经历新政的考验。
首付来源大概可分为三类：第一类首付来自“连环单”业主，计划卖掉原有房屋后再买。这一类很容易通过银行审批。“因为能直接提供出售房屋合同，银行是认可的。”
第二类首付主要来自父母的转账。这一类的通过概率也较大。“这种买家一般半年前就准备好了资金”。
第三类，有部分首付来自亲戚或朋友。“现在卡住的就是这一类。”郭云赵解释，首付中凡有不属于直系亲属关系的钱，就会被银行直接拒贷。“银行要求的一点是，主要资金不是借贷的，不管是向贷款机构还是其他人借。”
根据他的经验，贷款人近半年的进账越多，银行的审查就会越严格。“别人转给你的钱，刚好你用做首付款，银行就会一笔一笔挑出来问，这一笔是什么钱？那个人跟你是什么关系？”
证明亲属关系相对容易。如果买房人跟父母/子女同在户口本上，一切都好办。有些买家的户口从别处迁来，需要回老家开具证明，证明“我爸是我爸，我妈是我妈”。
“目前银行没有正式指定机构，比如说一定要公安局、派出所来认定。所以，如果村委会、居委会能开证明，也可以。”郭云赵解释。
如果进账中有来自亲友的汇款，但无法出示此前和亲友间的借据或凭证，以及亲友的半年银行流水，就很难证明这部分钱的“清白”。
有些客户通过支付宝、微信等平台购买代销的第三方理财产品。这部分钱不会直接在账面上显示。郭云赵说，“有一些理财产品开不出资产证明，没办法及时认定。就只能把这部分钱取出来，存现金进银行卡。”
但存现金也并非都能过关。“存10万、8万，银行能认定，如果全部都是存现金，说不过去。”
他表示，目前只有个别银行要求首付80%是自有资金，多数银行还需查看全部首付款的来源，包括定金。
提交的贷款申请，一般能在2-3周得到反馈。但目前的难点在于，客户在准备证明材料上花费的时间，会延迟办理手续的时间，可能会导致违约。
一个客户从3月17日至今都没有补齐资料。“银行方面没有非常量化的衡量指标。看了资料之后，觉得一些方面还要补充，客户提交了，他觉得不符合，要继续补，再看，不合适，再补。一个月就过去了。”
因为交易流程过长，目前已经出现了一些投诉或解约的案例。
“银行的标准是在变化的。”郭云赵表示，一开始，大家通过存现金到父母账户，再转给借款人。这种操作，后来被银行认为合理性不够。“所以现在没有一个100%的方案能过关。”
客户的贷款审批通过率也在下滑。据他手头的案例，3月17日之前，没有被银行退案的情况。但现在，有一成左右的申请被银行退案。
在一个近400人的广州房贷交流微信群里，每天上演着各种各样关于首付来源证明的问答。
“我卖了比特币的钱怎么证明？别人直接转账的，我都不认识。”
“现金的来源怎么证明？父母在老家做生意，都是走现金，银行卡流水基本为零。”
“我的工资卡流水，去年4月有网贷汇款，首付卡跟工资卡有转账，今晚工商银行打电话叫我补证明这是投资不是借贷。首付款跟半年前这笔网贷完全没关系啊！”
发问的人多，答疑的人少。大家七嘴八舌，得出的结论是，“四大行查得最严，不要找他们，问问其他银行”。
程飞表示，刚需通常是首次购房，资金来源多少会有亲戚和朋友来帮忙，这条路现在被切断了。
郭云赵也发现，越来越多的客户在看房时会主动咨询：我的情况能不能申请贷款？是不是符合银行政策？
客户的观望时间拉长了。“他会前期做一些准备，比如资金、账目，再来下定金。”
吴强是湖南人，在广州番禺区一所医院上班。3月底，他与妻子交了新房的定金。楼盘要求他，在5天内交齐130万的首付款和贷款资料。
首付款的一部分来自吴强的父母。吴强的户口早已迁入广州，父母只好找单位开证明。“证明我是我妈的儿子，我是我爸的儿子，还写了他们两个是夫妻关系”。律师看过后，丢下一句“勉强行”，吴强只好又让父母将结婚证复印过来。
吴强的父母在农村。为了给儿子提供银行流水，两位老人带上存折，在银行磨了一整天。“说打流水，研究半天也不知道流水是啥，最后给打了一个存折的详单。”
吴强有点心酸。好在第5天，他凑齐了所有资料，赶上了刚需的车。
“这个政策是双刃剑。”肖文晓评价，“他的首付到底有没有用消费贷、经营贷，确实要严查。但如果他是向亲戚朋友借钱，其实国内很常见，所以银行对于首付款，是不是有必要卡那么死，这是值得斟酌的。”
在这波收紧的首付新政里，全款购房者不受限制。因此，许多房东坐地起价，提高首付比例或直接全款。程飞听天河区的同行说，很多业主要求一次性付款。
一位90后广州白领告诉南方周末记者，3月底，他在番禺区一处一手楼盘购买了住宅。“现在首付贷款查得很严，开发商就提出首付款可以分期交。7天内给第一笔，2个月后第二笔，半年后给第三笔。相当于给你多一点时间去筹集首付。”
程飞回忆，2020年疫情期间，广州楼市的成交量基本冻结。6月起，楼市成交量一路上涨，房价飞升，数天河区、黄埔区涨得最快。“新楼盘只要开盘，基本就是秒光。”
80后林洁感叹，“广州楼市从来没有这么疯狂过。”她形容这是一场庞大的内卷，步步惊心。而她刚好是一个幸运儿。
2020年年中，林洁花了410万元在天河区买了一套70平的学区房，8月拿到房产证。这是她家庭的第二套房子。
一个月后，中介告诉她，这套房子上涨了20万元。两个月后，一个买家找来，愿意以高于市场价50万元的价格买她的房子，“我说我没够两年，卖不了”。
12月，林洁卖掉了位于番禺南村的第一套房子。从挂牌到售出只用了3周，一位首付七成的买家接手了这套房子。
林洁庆幸自己赶在市场低点入手了新房，又在市场高点处理了旧房。但房价的飞升又让她不禁担忧，以后再想在市区换大房子，就更难了。
最初，中介每次跟她说，房子又涨了。林洁很开心。但现在，房子已经涨了140万，“我已经毫无波澜了”。
“有种被内卷进去、吓到的感觉。”她解释，“人到中年必须要买学区房。但我的房子才70多方，如果我想在市中心换个大房子，在我现在住的地段，100方的房子得上千万。”
2020年，一个朋友和她同时看房，准备了600万资金，但一直没有下手。如今，600万在市区已经买不到他最初想要的改善型住宅了。
“回头看，现在这些收紧的政策，都是前半年的疯狂导致的。”林洁说，不管是执行首付新政，还是利率上调，都是为了规避杠杆，稳定房价。
上海消费贷、经营贷全面收紧；收入流水必须双倍覆盖月供；严查首付来源，只认可直系亲属的转账；3年内有离婚史的，一律拒绝贷款。
深圳也在严防消费贷、经营贷流入楼市。此外，深圳、东莞、无锡接连发布二手房“官方指导价”。西安、嘉兴等地出台限购、限售政策。
非一线城市的房贷利率也有明显提高。据贝壳研究院数据，长沙、芜湖是4月首套房贷利率变化最大的城市。长沙首套房贷利率5.64%，二套利率5.88%，均上升25bp。芜湖首套房贷利率5.88%，二套房贷利率6.37%,也均上升25bp。
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