把钱投资于股票或债券，是在分享企业成长；投资于房地产，是在分享城市发展。也有人把钱投资到古董，艺术品和邮票等有形物品，但据美国2015年的统计，200万净资产以上的家庭，投资于有形物品资产比例仅为1.3%；2000万净值产以上的家庭，投资于有形物品的资产比例约为1.8%。人们似乎习惯了把钱放入金融化的轻资产中，而非笨重的实物资产。房地产投资有两种选择，一种是投入到金融化的轻资产，一种是买下最笨重的资产——房子到自己名下。
打算分享城市发展红利的投资者，在加拿大有比较丰富的选择。买下房产，可以装修改建，提高租金和房价，通常被称为强制房产升值；另一种方式，像我这样的懒人，什么都不做，等着市场价上升，通过加按套现，用做下一套房的首付，把房子当成借钱的载体反复使用。不想持有房产，通过金融工具也可以分享城市的发展。轻资产和重资产各有利弊，面临的风险也不同。本文简要介绍一下在加拿大做房地产投资的各种形式，大家自己去深入研究各中的风险和收益情况。
01 还敢不敢参与房地产开发了？
房地产开发是房地产市场的一级市场，属于建造房产的生产行为，投资者参与到开发之中，通过建房并销售出去来实现利润。在中国，可以买房地产开发公司的股票，分享开发商的利润。加拿大的城市化率82%，新增房产不多，房地产开发市场不大，与中国如火如荼的现状没法比。加拿大也没有房地产开发上市企业，无法通过买股票的方式参与投资。
普通投资者参与房地产开发的形式，在加拿大有两个，但很难找到成功案例，从另一个侧面反映出，以加房地产开发为投资目标，风险大，收益难有保障。第一种是联合按揭，syndicated mortgage，简直就是个悲剧。大家有兴趣自己去google一下关键字“syndicated mortgage fortress”能找到关于多伦多的一家名为“Fortress”的公司导演的一场深情投资悲剧。第二种是私募，通过私募公司为某一特定项目进行地产开发融资。我本人没有参与过任何私募投资，没有亲身体会，公开的报道中也没有关于通过私募参与房地产开发投资回报的信息，因此不好评判。
加拿大的房地产开发融资，大部分是以银团贷款的形式来完成，少部分是由各种大型退休基金，教师基金等非银行机构提供融资。以银团贷款为资金来源的开发商，通常在预售之后，要求买家提供贷款预批证明，因为开发商在申请建筑贷款的时候，需要向银团提供这份文件。
这就是为什么买楼花的人，被追着索要贷款预批信。开发商只有如期拿到建筑贷款，才能如期开工。以非银行金融机构为融资渠道的开发商，并不需要买家在签订预售合同时就提供贷款预批。在加拿大，想拿到建筑贷款是很难的，有些华人开发商低估了建筑贷款难度，有钱买地，没钱建房，前赴后继地搞出好多烂尾工程。安省有一个新房保证保险公司Tarion，记录了所有建筑商以往的建成房产的质量信息。
建筑商必须在Tarion 注册，因此，当一个新楼盘发售时，大家不要相信销售广告上说的“著名开发商”，而是要自己到Tarion上查询建筑商记录，如果是新手开发商，应该一票否决。银行是否批准建筑贷款，也是看Tarion上面的记录，因此新开发商最好与有良好声誉的本地其他开发商合作开发几个项目之后，再独立开发，否则连建筑贷款都拿不到。
富爸爸系列图书中有一本《房地产投资指南》，有几篇房地产开发商自述的血泪史，看完这本书，大家就会明白，在北美建房子不是件容易的事。即使拿到融资，也会遇到环保，邻壁主义等导致房子建不成的风险，书里最悲惨的案例就是墓地开发，建成了，但要花几十年才能卖出去，因为墓地只能自住，不能出租，新去世的人没有家人葬在其他墓地。
推荐这本书，是让大家去了解一下各类地产投资的难度，有些投资要知难而退。华人在大多地区进行了可歌可泣的房地产开发，给反面教材增添了很多章节。一位财商群的朋友自述，参与过一次目标为房地产开发的投资，开发公司股票上市了，但股价跌了90%+。中国房地产开发的历史也就30年，华人带着这么点儿可怜的经验，以及自认为足够多的资金，来加拿大做房地产开发，勇气值得称赞，但没必要交这么多学费。与本地开发商合作，一步一步走，不至于血本无归。
从上面的房地产开发融资情况，以及身边的投资惨剧来看，普通人能参与的房产一级市场项目，基本上都是风险大的，新手开发商的项目，我能给大家的建议就俩字：“别碰”。加拿大的存量财富足够多，借到杠杆买就完了，不用你来创造啊。芒格说，我和巴菲特不是努力要跨越七尺高的跨栏。加拿大的房地产开发项目，属于9英尺高的跨栏。看了上面的情况，你还敢不敢参与房地产开发了？
02 炒楼花是个投资选项吗？
炒楼，本来是香港同胞的专利，华人移民加拿大之后发现，哇塞，这里炒房没人管，羡慕多年的港胞专利终于也有资格一炒为快了。炒房，就是买期房，但没打算交房，以更高价将合同转出去，玩空手道。前一阵有批空手道新手，在全世界人面前演了个高难度动作，那就是原油宝的买家。在交货之前，期货合约没转出去，必须得交货，可惜没有地方放，即使有地方放自己也用不了，接盘侠赢了，用负价格买下了这批货。
我的日常工作中，每年都要看几场这样的演出，规模与原油宝没法比，但性质却一模一样。炒房得手的人，可能会炫耀一下战绩，但原油宝类的炒楼失败者只能打掉牙和血吞，不好意思声张，所以炒房这事儿就成了存活者偏差Survivor bias最好的例子：侥幸得手的幸存者可以证明，炒房之路有钱途，不幸失手的倒霉蛋儿因为不言语，而成了沉默证据silent evidence，因为淹死的人不会从水里跑出来打证言。中行事后提示您：炒合同，是有风险的。
炒合同成功人士，通常都高兴的太早，因为加拿大的税务局不是吃素的，能从税局逃脱才算本事。现在热播的《猎狐》电视剧，主犯王柏林被遣返的主要原因是在美国也犯事了，就是犯在了税局手里。炒房的收入，应该报在business income，而不是资本利得，很多人为了逃税报成了资本利得，甚至有人不报税。税局有6年的追索期，炒房客不可高兴得太早。
炒卖合同，应缴纳一笔消费税HST，这是买新房所应缴纳的那笔HST之外新发生的消费税。如果接盘侠是从非居民手里接的合同，或炒合同的人后来离开，变成了加拿大非居民，税局无从追讨的情况下，会向接盘侠追讨这笔新的HST。楼花接盘侠，也承担着税务风险。税局是有专门团队追查HST的，因为从售楼处可以得到一手买家的所有信息，追查HST很容易。安省的HST税率是13%，不会让逃税的人轻易漏网。被追查HST ，有可能会牵扯出更大的其他家庭税务问题。
诚心诚意是买了期货的房子，并想交割的人，临交割之前，由于身份原因，贷款原因，成为现行炒房客的案例很多。订立期货合约的时候，多想想原油宝。如果炒房是一种职业，还有人好好去上班吗？
03 商业地产投资简介
从贷款的角度来看，购买商业物业有两个目的：自用或出租。如果是自用，银行要看申请人生意的财务报告。几年前一位轮胎店的老板想买个仓库，但财务报表不好看，回去奋发图强了两年之后，终于拿到贷款，买下了仓库，现在仓库生意比轮胎生意还赚钱。另外一个目的，就是买来出租，银行批贷款的时候要看卖家每月租金的收入情况来决定贷款多少。如果物业是空的，银行不会以评估的租金来决定贷款金额。因此，如果是买来出租，不是自用，不能买商业物业的楼花，否则交割的时候会因为没有租金收入而拿不到贷款。
买商业物业楼花，网上有一个完整的警示故事，大家可以谷歌一下“The rise and fall of the ethnic mall” 是主流媒体写华人在多伦多开发民俗村商贸城的故事。没有认真研究过这个案例的读者，不要轻易涉足商业物业楼花的投资。
至于办公室，临街的上居下铺店面，疫情过后，大家就知道值不值得投资了。
全世界唯一能看得清，而且有前途的商业物业就是仓库。电商越发达仓库越值钱。养老院，大多掌握在REITs手里，小资金很难进入医疗类的不动产，虽然前途光明，但难以参与。
04 门槛最低的房地产投资：REITs
有几百块钱就能投资的地产项目就是REITs了，全称Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托，本质是集资买房地产，享受租金和增值。“信托”这个词被中文搞乱了，当年洛克菲勒因为公司太多，所以搞出来一个公司的公司，即，联合公司，用的词就是trust，翻译到中文就成了“托拉斯”。
中国曾有过一阵儿信托热，各个银行都有自己的附属信托公司，其实就是影子银行，海南开发热的时候，银行贷款给自己家办的信托公司，去海南炒地，大部分因没有开发又被收回去做农业用地了。
总之，“信托”“托拉斯”在中文里都不是啥好词儿，听着就不靠谱。投资REITs就是投资者把出资购买的物业，托付给REITs公司管理，分享房地产投资的收益。既然是托管，那么分红就是必须的。美国和加拿大的REITs，分红是法定必须的，而且依法必须将90-100%的当年收益分给投资人，从而换取一个税务优惠，即，REITs是没有公司税的。如果分红比例低于90%就不符合REITs适用的税法，得退市私有化了。想投资房地产，又想定期拿到分红的投资者，在目前债券收益率过低的情况下，可以考虑选择REITs作为替代品。
REITs诞生于美国，是1960年艾森豪威尔总统签署的REITs相关法律，从开始就是个自上而下的人造结构，专门为普通投资者分享不动产投资收益设立的，是监管很严格的一个投资领域。美国差不多有近200只REITs，也有REITs指数。
加拿大观望了很多年之后，才在90年代跟进，目前有40多只REITs，我办公室所在地sheppard center 就是一只名为RioCan的REITs持有的写字楼。REITs最大的特点就是保证分红，而且分红比例相当大，相当于小型蓝筹股。REITs可以持有任何形式的不动产，包括住宅，医院，养老院，监狱，高尔夫球场，商场，shopping mall，停车场，空地，工业厂房，疗养院，葡萄园，办公楼，酒店，等所有能想到的，搬不走的不动产，REITs还可以经营不动产融资，如，次贷。
承蒙各位读者厚爱，时不时收到文章打赏，我在打赏回复里写了一句话：感谢打赏，我会买更多书介绍给大家。我硬着头皮去读了一本关于REITs的书，《REITs投资指南》，读完之后还是发现对REITs投资没有任何兴趣，也没找到读这本书的兴奋点。
于是我就去请教一些身边的理财顾问，他们都推荐我去关注一些蓝筹股，因为他们对REITs也没兴趣，而且在股市中很容易找到REITs的替代品，例如，银行股的EFT。我看的这本书介绍了各类REITs的特点，风险以及收益，与股票相比区别不大。虽然说与股市波动的相关性只有0.28，但其属性还是偏像股票。一次讲座之后，一位听众问我投资REITs和买房投资的区别，我当时的回答是：REITs分红波动不大，但市值波动较大，如果能闭着眼睛不去看市场，从纯粹租金的角度看，两者区别不大。
从税务角度来看，REITs和蓝筹股有很大区别。REITs的收入来源于租金和资本利得，但投资者报税的时候REITs的收入分为三种性质：1.其他收入，2.资本利得和3.本金返还/return capital；而蓝筹股是分红收入。“其他收入”100%是应纳税收入；“资本利得”收入有50%要纳税；而“本金返还”无需上税。解释一下什么是本金返还/return capital：如果买入REITs的成本是1万元，回报率是5%，即500元收入，其中有30%是本金返还，即150元，是无需上税的，但是，买入REITs的成本就变成9850元了，日后卖出REITs，在计算资本利得时，由于购入成本降低了，因此会提高资本利得税。需要现金流，又希望延税的投资者，比较喜欢REITs。
REITs是介于股票和债券之间的资产，随着债券收益率的降低，希望获得固定回报的投资者会对REITs有更多关注。由于规模小，很多机构投资者无法进入REITs投资，因此投资者大多为散户。在股市里买不动产公司的股票，听着就别扭，因为股市里大多是在找下一个亚马逊的股民，而不是寻求稳定收益的投资者。REITs多年来发展缓慢，与这种心理预期错配有很大关系。疫情过后，不知道会不会有所改变。
美国的REITs中有专门做地产融资的。加拿大对应的形式是MIC，是Mortgage investment corporation 的缩写。就是成立一家公司，集资放贷，是私贷的公司形式。MIC的收益不错，只是规模小，流动性差，地域性强。例如，渥太华有家MIC已经具备了一定规模，投资人可以随时收回投资，这家MIC放款支持的不动产集中在渥太华。投资者可以通过私募公司投资MIC，而不是自己去搞非法集资，也比自己通过贷款经纪公司进行放款安全些。
05 买入并持有二手房
芒格说，我和巴菲特不是努力要跨越七尺高的跨栏。下一句是，我们要寻找一英尺高的跨栏。为什么不寻找平地，而是寻找一英尺高的跨栏呢？股市，没有门槛，谁都可以进；而买入房产，并不容易，需要跨过一尺高的门槛。带有一尺高门槛的市场，与完全没有门槛的市场有一个本质区别：有门槛的市场里，噪音交易者少。
任何市场中，都有一批完全看不懂信号，只听噪音就交易的投资者——噪音交易者noise trader，非常可怕，是大环境的破坏者。噪音交易者是学名，俗称SB投资者，他们完全分不清信号和噪音，心理承受能力最脆弱，对于波动近似于0容忍，资金储备和心理素质都是最差的，其实这些人本不该进入任何投资市场。一尺高的门槛，足可以将大批噪音交易者挡在门外，偶然混进来几个，也不会影响整个市场的健康。
美国的次贷危机，就是银行业，不负责任地将噪音交易者放进了房地产市场造成的。当年美国的银行发放了很多“忍者贷款”，引狼入室了，如果没有这些忍者，华尔街也没有制造次贷债券的原料。忍者，英文是Ninja，是No Income No Job and No Assets的缩写。加拿大的银行从来都是把篱笆扎的很紧，拒绝忍者入场，偶尔有人混进来，由于数量少，也不影响整个房地产市场的健康。加拿大二手房市场，有银行做门卫，死死守着一尺高的跨栏，因此市场环境非常稳健。
投资楼花还是二手房，我以前写过一篇文章，《投资楼花还是二手房》，这里就不赘述了。结论是，买入并持有二手房，比投资楼花的资金效率高2-3倍。
很多人关心疫情过后的二手房市场。对此，我非常有信心。我是2009年4月开始从事房贷业务，经历了3个市场低点，2009年4月，2017年4月，2020年4月，都是交易量比前一年下降70%。其中只有2017年4月量价齐跌，房价在135天内急跌18%，损失高达1.35亿。具体情况大家可以回顾《多伦多房价摔了一跤损失1.35亿988笔交易受影响》一文。
2020年疫情，导致买卖双方同时退出市场，更像2009年的情况，交易量大幅下跌的情况下，价格保持稳定。而2017年的市场交易量低谷，完全是政府积极介入的结果，主要还是因为房价上涨过快，吸引了忍者从黑市里买票入场，但135天内房价跌18%已经是世界纪录了，没有任何国家和地区曾出现过如此急跌，再加上此后3年的牛皮市场，当年那批忍者已被彻底震荡出局，相信未来10年都不敢再回来。银行压力测试利率，从2018年的5.34%已降低到4.94%，每个人都增加了5%的购买力，疫情过后，即，全城解封时候，房价估计会反弹。
因为是长期持有，买二手房投资，不存在择机入市的纠结。有了首付，贷款能批下来，立刻买即可。疫情期间，其实是最佳买入时机。记住，要从大银行获得贷款，因为压力测试就是衡量投资者是不是合格的借款人，走旁门，像忍者一样溜进来，说明不符合借款条件，债务太重，经不起市场的震荡。
结语：我来多伦多定居已经超过11个年头，上面说的，房地产投资路上的各种误入歧途，我至少经历过一半，否则咋知道的这么清楚。我的经验和教训总结起来是这样的：不能参加与房地产开发相关的任何项目，九死一生，没必要冒险；二手房买入并持有，是最佳选择，因为有一英尺高的门槛，没收入没首付的人无法参与，减少了很多噪声交易；投资二手房，比投资楼花的效率高2-3倍；通过金融产品间接持有不动产的选择，是个鸡肋，食之无味弃之可惜，也许以后需要现金流的时候会选择；报税方面尽量保守些，别怕吃亏，因为加拿大没有国有企业，支撑国家运转的就是税收，挑战税局是自找不痛快；商业物业，如果是自用，值得考虑。
给新移民一个建议：安居乐业最重要，有本地收入之后，可以参与房地产投资，加拿大是个成熟的资本主义国家，新移民刚来就想着怎么在房地产上赚钱，有点儿好高骛远，别去走我曾走过的弯路。
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作者：王红雨
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