在几乎一切经济活动陷入停滞的时候，温哥华的房地产市场也遭遇了“春天里的寒冬”。
刚刚过去的4月份，应该是全球疫情最严重的时段之一。温哥华地区房地产市场当月的成交量，可以用“惨不忍睹”来形容。在刚刚发布的温哥华地区房地产协会的市场报告中，成交量无疑是最大的看点。3月份中下旬的成交量就已经开始萎缩了，到了4月份，成交量更是比3月份减少了一半还多，降幅为56.1%。
当然，这完全是疫情带来的后果。在“保持社交距离”的政令和现实情况中，由于害怕群聚感染，绝大多数房屋卖家不允许做“Open House”，买家也为数寥寥，畏于看房时，社交距离难以把握，成交量自然“惨淡”。
于是乎，广大经纪人朋友们就开始了“八仙过海，各显神通”，利用各类现代的视像技术和社交媒体，展开了网上看房，手机看房，成就了那些视频影像的专业人士，也成全了精于3D效果的电脑高手。“远程看房”便已成为新的时尚。
成交量如此惨淡，房价是否也同步下跌了呢？没有！根据这一期的市场报告，全大温地区4月份的MLS综合指标价格较3月份居然微升了0.2%！这是什么原因呢？
仔细阅读市场报告，老张发现，原来上个月房价的上升，是由于独立屋和城市屋的价格上扬带动的。4月份大温地区的独立屋指标价格比3月份上涨了0.8%，城市屋上涨了0.6%，公寓价格下跌了0.2%。菲沙河谷的情况也大致如此：独立屋价格一个月内上涨了0.5%，城市屋上涨了0.7%，公寓下跌了0.1%。这个结果与老张上个月写的市场评论中的观点不谋而合。我们来回顾一下：
这次疫情可能会警醒一部分房屋买家去寻求安全性更好一些的房子。如果这种新冠病毒在短期内（一至二年的时间）无法彻底根除或者解决，甚至如某些卫生专家所说，新冠病毒将与人类长期共存，如果是这样，安全性更好的房子将会是部分买家更加关注的焦点。城市屋和独立屋都是相对独立的，给房主以更好的与他人隔离的空间，居住环境的安全度较高。而公寓单元的住户们，由于楼内有更多的大众交叉空间，比如电梯走廊大厅等，个人防病毒的安全性就比较差。我们有理由相信，未来中低价位的独立屋和城市屋将会得到市场的更多青睐。
上一段话是老张在上一期的市场观察中所写的内容。看来，疫情不仅仅会大幅度地改变人们的生活方式，同时它也使得房屋买家们深刻地认识到了健康和安全的重要性。从上个月不同类型房价升跌的结果来看，房屋买家的倾向性十分明显，考虑到家人的安全，独立屋和城市屋将在未来相当长的时间内，都应该是买家更好的选择。可以预见的是，中低价位的独立屋和城市屋，尤其是在周边城区的价格可负担性更强的廉价城市屋，在未来的市场环境中，将大放异彩。
但无论怎样，看房时做好自我安全防护，这是十分必要的，敬请各位朋友高度重视。
成交量的大幅萎缩，使得市场的人气十分清淡，本来今年年初的时候已经形成的卖方市场，被疫情彻底打破了。独立屋、城市屋和公寓市场在一个月内都跌入了买方市场范围。
温哥华地区的房地产市场会不会就此垮掉呢？老张认为，各位不必过于担心，疫情终将得到缓解，成交量也会随着时间的推移而不断攀升，因为我们这里是全世界移民向往的地方，人口在不断地增加，住房的“刚需”将永远存在。就市场成交量的数据而言，每个月的平均值都应在2,500套左右，才能够满足外来移民住房的刚需，才能够满足本地人换房和投资的市场需求。在疫情肆虐中，人们只是在暂时避其锋芒，将购房的计划暂时搁置一下。一旦疫情开始缓解，就像经济重启一样，憋足了劲的买房需求会喷涌而出，大量的买家会蜂拥入市进行一轮“报复性购买”。所以目前的低迷的成交量只是对未来市场的“欠账”而已，不然的话，多年来的市场成交量的平均值就失去了意义。
另外，老张在此提醒各位，如果您有着安家置业的“刚需”，不妨在此时更加积极地与经纪人配合，寻找那些由于特殊原因急于出手的房源，可能会谈出令您惊喜的价格。此类疫情百年不遇，同时也是我们房屋买家百年不遇的“捡漏”机会。
回过头来我们仔细研讨一下温哥华地区房地产协会4月份的数据报告，就市场的总体综合指标价格而言，温哥华地区过去1个月来上升了0.2%，12个月来累计上升了2.5%。菲沙河谷地区过去1个月来上升了0.4%，12个月来累计上涨了1.9%。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年4月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,109套，与2019年4月份相比大幅减少了39.4%，与2020年3月份相比也大幅减少了56.1%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，下降了62.7%，4月份的成交量同时也是自1982年以来相同月份成交量的最低值。2019年4月大温地区各类房屋的当月上市房源为2,313套，与2019年4月相比减少了59.7%，比2020年3月份也大幅减少了47.9%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,389套，比2019年4月减少了34.6%，与2020年3月份相比也减少了2.3%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,036,000，比去年同期上涨了2.5%，过去1个月来上升了0.2%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,462,100，比去年同期上升了2.3%，比上个月上升了0.8%；公寓的指标价格为$685,500，比去年同期上涨了2.7%，比上个月下跌了0.2%；目前全地区城市屋的指标价格为$796,800，比去年同期上涨了2.8%，比上个月上升了0.6%。
人气指标方面，2020年4月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为11.8%，比上一个月大幅下跌了14.5%，总体上跌入了买方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为10.0%，城市屋为14.7%，公寓为12.4%。公寓和城市屋目前还处于平衡市态的下沿，独立屋暂时跌入了买方市场的范围。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明4月份的市场总体人气很淡，实实在在地反映了疫情之下的市场状态。
房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
从上面的列表可以看出，绝大多数中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。疫情之下，独立屋的安全性已经成为市场的共识。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家市场的活跃区域，但是疫情之下的行情不太乐观，整个市场在一个月内就已经迅速地跌入了买方市场状态。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
需要大家注意的是，素里的公寓价格在疯狂地上涨，主要还是价格偏低，房屋的可负担性较强的原因。
热点扫描：
无论是在何种市场状态下，总会有亮点闪出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个是皮特草原的独立屋市场，过去一个月内的平均涨幅为3.4%！另一个也在皮特草原，是她的城市屋市场，1个月内的涨幅为2.9%！第三个是高贵林港的独立屋市场，过去1个月内价格飙涨了2.2%！还有值得一提的是北温哥华的城市屋和高贵林的独立屋市场，过去一个月内价格的涨幅都达到了2.0%。
市况要点：
省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。受这些因素影响，温西和西温豪宅市场在过去3年内已经有了15%左右的跌幅，中等价格独立屋也有了近7%的跌幅。在目前的疫情之中，独立屋以其安全性备受青睐，多数城区的独立屋价格未降反升。
2. 美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月份再次宣布2次大幅降息，加拿大央行这次紧随其后，也于3月份宣布降息，降幅非常可观，虽然美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，但它同时又逼迫房贷利率在在如此历史低位的时候继续下行，这将给温哥华地区未来的房地产市场带来巨大的推动力。待到疫情缓解之后，低利率对市场的推动力将是不容忽视的。
3. 加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。
4. 大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。
5. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。
6. 中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格触底反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的独立屋价格在最近几个月都在小幅上扬。豪宅的价格筑底形态已经显现。
7. 中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋在2020年底可能有拉升的行情，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。
8. 加拿大大选之后的移民政策将进一步放松，未来移民配额的大幅增加，将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。
9. 中美之间的贸易摩擦已经陷入了一场持久战，香港的局势也还未彻底解决，现在又突然冒出个新冠肺炎扩散的疫情，加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。
华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。
商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的和租赁类的商业地产项目呈现热销状态。
各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。
中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前逐步趋热的市道中蕴藏着极好的投资机会，希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。
菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有1.9%的涨幅，三年来的总体价格却有高达19.6%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为2.5%，三年来的总体价格却只有7.2%的涨幅，与菲沙河谷相比，涨幅还不及50%。所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。
观察结论 ：
年初火热的市况被疫情死死地压在了脚下，未来几个月的市场将进入慢节奏状态。百年不遇的疫情对房地产市场来说是一个重大的阻碍，同时对买家来说也是一个百年不遇的市场淘宝的好机会，这时的买家有充分的讨价还价的时间和空间。安全性很强的城市屋和独立屋，将是未来市场的亮点。
