今天说这个案例是黄三水朋友的朋友L，在加拿大的身份是海外买家。
黄三水身边人都有一个特点，就是执行力超强，有时候因为执行力太强反而出了事故。
2014年初的时候，移民热方兴未艾，L瞄准了加拿大，在友人的帮助下研究了萨省的PNP，也研究了魁省的投资移民。尽管移民之路还未开启，但自信满满的L相信粮草未动三军先行，到加拿大买房列入了L的日程安排。
2014年春天，L在樱花盛开的季节飞到温哥华，一下飞机就被街头的美景征服，好山好水让L心驰神往，下飞机的第二天就约了地产经纪开始看房。
从西温开始、到列治文结束，连续三天高强度的开房经历让L大开眼界，尽管L在国内也算小有事业的成功人士，但北美特有的大房豪宅还是让L眼花缭乱。
一周的行程很快结束，L回到国内马上收罗手里的现金，彼时外汇管制远没有今天这般严格，2014年7月开始，L陆陆续续转到温哥华100万加元，算上手续成本差不多是6元人民币兑换1加元。
在2014年，所有人都认为加元陷入了暂时的低谷，如果黄三水穿越到2014年告诉他们加元兑人民币的中间价在2019年4月的汇率已经破5，相信所有人都不会相信。
就像2018年之前，没人相信大温地产会跌一样，哪怕海外买家税已经开始执行。
L在加拿大的银行账户里有了100万加元，他就开始看房选房下offer了，2014年国庆之后L在加拿大足足停留了一个多月，终于L在列治文入手一套全新独立屋，成交价195万加元，按照当时的官方汇率，这套房产价值1131万人民币。
L支付了90万的首付，留出10万加元作为还贷基金。然后把房子委托给代理公司出租，就飞回中国。
1个多月后代理公司通知L独立屋以每月2800加元的价格整体出租了。L觉得租金给的有点低，代理公司告诉他，他们必须考核租客的信用纪录，而且他们操作规范还代为客户报税，所以这个价格是公道的，考虑到L先生还不是加拿大居民，也不在加拿大生活，租到这个价钱很不错了。
2800加元的月租金再扣除支付给代理公司的佣金和每年申报给政府的所得税，L以租养房的想法落空了，再算上地税、园艺管理费、保险、其他杂费等，L每年还要再补贴3万加元养房子。
不过L还是很高兴，因为到2017年的时候，房子的估值已经飙升到260万加元，地产经纪乐观的表示，280万成交问题不大。
L先生后悔的表示，如果在海外买家税出台前后就把房子处理掉，去掉交易成本和养房费用，自己还是大赚一笔的。
不过，L的移民申请当时遇到点阻碍，而且L觉得房子放在那也是增值就没有考虑太多。
时光飞逝，接下来就是BC省政坛变天NDP组成的新政府把海外买家视为眼中钉肉中刺，再配合加拿大出台贷款压力测试，一连串组合拳打下来，大温地产市场特别是独立屋市场哀鸿一片。
2019年4月，L的移民之路彻底搁浅，L把移民目标转向美国，也考察了西雅图的地产市场，然后L决定卖掉列治文的房产。
此时，这套房产的估值已经来到220万加元。最终L选择以比估值略高的价格挂牌，但是不是能成交，L的经纪并无把握，L表示挂牌一段时间试试看。
L算了一笔账，不包括2014年-2019年的养房和交易成本，就按买房时的汇率计算，当时实际消费了1131万人民币买房，而这套房子如果能以220万加元售出，折算成人民币也只有1100万。
换句话说，当初L的600万人民币现金放了近5年，一毛钱利息都没有，还搭进去经纪费、地税、利息、房屋养护、保险等非费用。
L说同样的钱2014年在国内随便找一个二线城市买套房，现在至少升值50%了。哪怕当初买下西雅图的房子，仅仅是汇率自己也有10%的盈利啊。
L说投资有赔有赚，这一次自己决定割肉出局，原因很简单，看不到大温地产政策松绑的迹象，而加元还有继续崩盘的可能，所以干脆套现离场，把加元换成美元，在西雅图从头开始。
黄三水告诉小编，就海外买家而言，2013年之后买房持有至今的，最好的命运也就是不赔不赚。房价增值的部分，被同期人民币理财利率、地税、利息、养房费用、汇率损失对冲之后，不赔就已经是幸运。
不过黄三水认为L选择了不合适的出售时点，地产市场都走到这一步了，还能跌到哪去呢？加元都贬值成这样了，还能再降到哪里呢？现在也许还不是谷底，但与谷底已经无限接近。
文章的最后小编要说句公道话，L也没啥可抱怨的，他要是及时兑现利润，现在也不用这么悲悲戚戚，所以富贵自有天命，不贪心才是王道。
本文发布于： 2019-4-29 07:14
