政府强行干预多伦多温哥华房地产市场 到底好不好？且听专家详解6大后果

【加拿大乐活网（lahoo.ca）乐琪报道】尽管加拿大卑诗省长简慧芝不承认海外买家15%转让税政策失败，但事实上该政策实施的后果已经超出了政府预期。而安省省长韦恩宣布的15%投机税则是另一宗加拿大政府干预市场的例子，虽然目前仍需要更多的时间来观察市场对此的反应，但不妨先来看看经济专家预测的对于省政府出手后，当地房地产市场将会产生的6种变化和后果吧。

目前新一轮的冷却措施只是联邦和省政府在一系列变化中使用的最新的工具，就像央行利率变化一样，新规则的改变可能需要很长时间才能在市场反应出来。出于对潜在泡沫升温以及社会不安定的担忧加剧，安省出手全面收紧对于外国买家、首次购房者、空置屋主和国内投机者的控制。这也证实评论家所预测的，大多多伦多房屋市场热潮将逐渐陷入尾声，而泡沫破裂则将带来30%至50%的房价暴跌。

另一种观点认为政府出手干预后由于房地产市场在短期内对于未来的不确定性，将导致部分业主不会轻易出手，而是将房源或现金囤积下来以待观察。同时由于历史惯性随着人口的增长，加拿大主要城市和周边郊区的房价仍将保持高位。而由于市场受到政府控制而不会出现突然暴跌的情形，那些没有急需搬迁理由的业主们可能会继续待在原地等待市场复苏，这也将进一步堵塞市场的流动性。而这也正是不少经济专家认为，温哥华房地产市场目前的状况。

即使这些租客们并没有自己的房产，但租金控制措施也可以让他们在未来的房地产市场上占有一席之地，或者说，将导致他们滞留在原地。虽然安大略省最新的租金政策，将房租上涨幅度限定在通货膨胀率之中，但未来黄金地段的租金随着时间的推移将毋庸置疑的再次超过通货膨胀率，而考虑到经济原因，租客将受困于租金而不得不继续居住在一个错误的房屋或错误的位置中。

租赁公寓的开发商坚持“声称”，他们一直按照通货膨胀率对租金增加进行规划，但租房价格按照买卖市场涨幅的传统观点并没有被驳回。虽然安省政府要求1991年之后建造的公寓租金上涨需严格符合通货膨胀率，但经济和市场变化是复杂的。房地产市场通常是价格上涨导致过度建造，然后导致供过于求，最后再陷入价格下降的历史周期。但安省政府的出手干预则可能意味着尽管有其他的激励措施，但市场周期将提留在供小于求的阶段。

不得不承认的是无论是处于什么原因，房价的狂涨投机总是开始于全国最大的城市。随着大城市中心房屋逐渐走向无法负担的价格，则将引起周边一定距离内郊区和社区房价的大幅上涨。许多分析师认为，温哥华的投机限制正是促成了多伦多地区涨价的主因。按照目前的利率计算，房地产仍然属于一个很好的投资项目，预计未来最低也将维持现有价值。随着政府措施的出台，投机客和买家则会将目光投向金斯敦、渥太华和蒙特利尔等其他地方。而这意味着除了为这些地区的现有业主带来意外之财外，还会卷入这些地区的租户和新市场参与者，并带来同样的负担能力问题。

虽然很难证明但卑诗省15%的海外买家税，的确被描述成政治行动，并将改写规则，形成新的输家以及赢家。虽然收益方将采取行动来支持那些隶属于同一方的政客们，但由于规则的改变而受到伤害的选民则将投票再次选出符合他们利益的政党。即使现有的业主、租客和开发生不得不适应新的规则，但政府也必须意识到这些规则将可能在下一次选举后再次改变。