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公寓房投资放租攻略

买一个柏文单位放租,是悠来已久的投资手段,但并非所有柏文单位,都具有相同投资效益。想获得最大回报,就要懂得挑选优质靓货。有地产投资专家表示,不少投资者都明白「地点」的重要,但除此之外,还有留意投资楼花及现楼的分别、地铁扩建后的优质盘,以及不同地区的潜在租客类型,方能觅得真正的笋盘。

假如有几万元闲钱想用来投资房地产市场,并视之为长线投资,买楼放租是最普遍的选择,但究意买楼花好还是买现楼好?多伦多亿兆地产资深经纪Henry Lam认为,买楼花可赚取的利润,比买现楼高。

「一般新楼盘由推出至建成入伙,大约需要4年时间。这即是投资者用今日的价钱,买到4年后的楼。虽说楼市不一定大升,但以今时今日的楼市,楼价平均每年都有6%升幅,共管柏文升幅可能较少,但就算只有4%,4年亦有大约15%升值。加上这几年间,买家只须缴付楼价两成,其余8成不用成本,到入伙时便可获得100%市值升幅。相反,购买现楼是以今日价钱买今日的楼,除了首期,房贷也有成本的。相比之下,现楼赚取的利润便较楼花少了。」

不过,柏文新盘在安省的416及905地区遍地开花,怎样才能在花多眼乱的环境下,作出正确的购买决定,才是对投资者的眼光大挑战。亿兆地产副总裁张丽莎(Eliza Cheung)表示,若所购楼花将来会用作出租,地铁沿线物业是不二之选,除了值租,物业本身也有较佳的升值潜力。


地铁扩建旺市物业具潜力

「有研究指出,步行距离可到大多伦多地铁站的柏文单位,楼价可比不靠近地铁站的高出25%,所以近年发展商都倾向在地铁沿线起楼。不过,楼价最居高不下的,仍然是Bloor以南,界乎Bay至Yonge街一带的downtown core,尺价约700元,地铁上盖或有通道直达地铁站的,尺价可达800元或以上。Yorkville一带的柏文,更高达1,200元一尺。」

她指出,近年大多市地铁扩建,由Downsville北上至旺市的Hwy 7夹Jane,预计2017年通车。加上市政府大力打造,将该处发展为旺市大都会中心(Vaughan Metropolitan Centre),环绕一带的地产物业可谓潜力无限。

「近期该区将有两个柏文楼盘推出,如不想付downtown价钱但又想近地铁站,这是很不错的选择。由于相对较低的投资成本,预计会有可观的回报率。」

此外,买家亦要看楼盘的发展商,研究以往兴建的楼盘项目。「多伦多有很多声誉良好的发展商,但近期留意到,多了很多外来发展商,只是建筑商还是聘用本地的,这种组合也是OK的。」


湖滨酿酒区租客多养狗

Henry提醒购买投资出租楼的买家,在选择购买哪一个楼盘前,应细心想想,希望吸引甚麽类型的租客?

「不同地区会有不同客源,好像多伦多湖滨King West或Distillery酿酒区,针对的是潮人及年轻专业人士,那些柏文单位面积较细,布局有指向性。他们多数在市中心返工,不爱嘈吵,且半数都有养狗。不是所有业主都喜欢租客养狗,但法例上业主又不可禁止租客养宠物,所以如要买那些单位出租,便要有心理准备租客养有宠物。然而,在Yonge夹Eglinton地区或uptown便不会有此情况了。」

他再举例,大学区虽不愁客源,但同一个客可能只租住一年便搬,非常不稳定。「假设8月起租至翌年8月,之后要执拾及重新推盘上市,可能已拖到9月,错过了大学生找住宿的高峰期,而这种延迟一个月的情况将会每年发生,慢慢便变得愈来愈难找租客了。」

不过,Eliza发觉,近年多了外国留学生的父母,倾向在大学附近购买柏文单位给留学子女居住。「原因之一是加元疲弱,近一年已累积跌了20%。留学生的父母都认为,与其租楼,不如自置物业,就算孩子毕业之后再转售,仍然是有利可图,甚至赚回住宿开支,因此在多伦多大学及怀雅逊大学附近的柏文,价格升得好快。」

从经验所得,Henry认为最理想的投资物业,是位处上班区的楼盘,因为租客多数是在附近工作的白领。

「这些人年薪十万八万,租一个1,800元的一睡房单位,他们工时长、不煮饭,无时间招呼朋友,单位损耗较低。最重要是其流动性较低,只要仍然在这公司工作,都会继续租住,可能3、4年后找到另一工作机会才搬走。需知道每一次转租客,都要花一笔清洁费和经纪佣金,12个月的租金变成10个月。如租客长住及稳定性高,便可省却这些烦恼。」

「与同事合租更化算」
柏文单位间隔是买楼收租人士需要考虑的环节之一,地产业界认为,一睡房加太阳房是最容易出租的户型。但在楼价飞涨、置业能力不断降低的大环境下,两睡房以上的大面积柏文单位,楼价升幅与市场需求都会日渐增强。


据地产网站theredpin.com一篇文章,分析多市柏文大厦不同户型单位的二手市场交投量和价格,发现最受买家欢迎、市场交易占有率最高的,是两睡房单位。于2014年6月至2015年6月期间,共有16,430个单位转手,其中7,852个为两睡房单位,比率占48%,平均售价为45.4万元。


紧随其后的,是销售比率达43%的1睡房单位,平均售价为33.5万元;3睡房单位只占6.8%,均价为50万元,至于开放式单位,只有263宗交易,少于2%,均价约24万元。


「两睡房柏文升值显着」


Eliza表示,她比较看好面积介乎400至600平方尺、1睡房或1睡房加太阳房这两种户型,尤其是后者,如果其间隔好,甚至有两个浴室,将会更为渴市。


「1加1的投资成本,不会比1睡房多出很多,但如户型买得好,租盘都可以出现抢offer。有些在市中心工作的人,会跟同事合租一个两睡房单位,2,400元月租两人分,比自己租一个单位更化算。」


Henry补充,若在905地区投资柏文出租,反应选择两睡房或面积较大的单位。以目前市况来说,万锦或烈市的两睡房单位,700多尺连车位及储物室,不用40万元已有交易。


「成长中的年轻家庭或有孩家庭,较着重家居空间是否足够,也考虑校区问题,所以甚少选择市中心柏文。在905地区,有很多小家庭因为买不起独立屋而选择租住柏文,或以柏文作为上车盘。在需求愈来愈高的环境下,预计未来5年,两睡房以上的大面积柏文,会比其他户型的柏文单位,有更显着的价格升幅。」

文章来源:http://vancouver.singtao.ca 如有侵权,请联系editor@lahoo.ca删除。

本文发布于: 2016-4-16 07:19
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