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加拿大提高首付比例 看看专家怎么说?

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 上周五,财政部长比尔·莫纽(Bill Morneau)宣布,联邦政府将对超过50万元的购房提高首付条件。此举意在对一些大城市过热的房市进行降温,在五个方面也会带来些变化:

哪些人受到影响:新规定其实就是针对多伦多和温哥华的。首次购房者或需付更多的首付,但卖旧房换新房的人不会感到有什么困难,因为在原房产上已经产生了净值。

花费:假设购买70万的房子,最低首付将提高10000元,为45000元。

价格影响:对价格的影响应该很小,因为新规定的影响范围很窄。满银资本市场高级经济学家罗伯特·卡夫契奇说,多伦哥和温哥华的房价已是史上最高,付不出更多首付的买家只能被淘汰出局。新规定对价格所能产生的影响是微乎其微的。

销售活动:卡夫契奇说,新规定明年二月生效,所以在接下来的几周里会有更大规模的销售活动,吸引大批想赶在新规实施之前购房的人。

此前的措施:2008年至2012年,曾有四次收紧新保贷款资格的新规定出台,包括最低首付增加5%、最大还贷期限从30年减到25年、最高可保房价限为低于100万元等。

在火热的温哥华房市,新按揭规定可能只对很小一部分买家有影响。Gerry Kahrmann, Vancouver Sun

回到大温哥华地区,随着新的联邦房贷规定的实施,一些潜在购房者将会被挤出房市,不过被挤出的只是那些拿不出更多现金付增额首付的买家。

卑诗不动产协会首席经济学家卡梅伦·缪尔说,特定房屋的首付比例大大提高,会使其销售受到影响,但肯定不会造成房市低迷。联邦政府新规定的目标是50万到100万元的房屋,而大温哥华地区所销售的房屋,只有大约35%的价格处于这个范围中。缪尔说:“这样的房子有不少,但能买80万房子的家庭,一般不会只付很少的5%首付的”。首次购房者更倾向于在市场上购买低端房屋,所以对他们来说不会发生太大的变化。

缪尔认为联邦的这一措施是为应对长期风险,是可以立即实施的最不会犯错的措施。

UBC尚德商学院副教授汤姆·大卫杜夫说,提高首付比例才可获由CMHC(加拿大按揭及房屋公司)保险的按揭,是一个明智之举。这是一个对房价下跌进行避险的措施,对于保险公司来说是合乎情理的。

大卫杜夫说:“我不知道房价是否会从现在的高位下降。房价是很难预测的,尤其是在像温哥华和多伦多这样难以增加供应量的地方,但肯定存在有价格回落的风险”。如果不为购房保单收取足够的费用,遇到不履约的贷款人,CMHC就会遇到麻烦。如果在购房者中付5%首付的只有5%到10%,就可能会有很好的降温效果。在没有看到CMHC的数字之前,大卫杜夫认为新规定的影响非常有限,不太可能会产生大的影响。

卖方方面,在新的规定下,卖家在对价格处于50万元上下的房屋定价时,需要更策略一些。也许要定为稍低于50万元。

大温哥华地区会有多少房屋或者有哪些地区的房屋会受到新规定的影响,缪尔和大卫杜夫都无法指出。为了得到大致的结论,《温哥华太阳报》在上周五对本地区活跃的MLS(房源共享系统)房源做了一番浏览:

在MLS上挂牌的温哥华出售房中,大约有1/4价格在50万到100万元之间,包括13个独立屋、15个双拼屋、44个城市屋和285间公寓房。

在MLS上挂牌出售的房屋中,本拿比有大约21%、列治文和北温有25%处于这个价格范围内。这些城市中处于50万到100万元价格范围的房屋,大多数是公寓或城市屋。再往东去,在处于这个价格范围的房屋中独户房屋的比例有所提高。高贵林的39处挂牌房屋的大部分是独立屋。素里的661处、兰里的106处和阿伯茨福德的179处也是如此情况。 

华裔:加拿大打房新政没有用 反推涨中端房价
此消息一出,明报采访了华裔贷款经纪,业内人士认为联邦政府推出上述措施有助於限制高收入的加拿大人以5%的按揭首期甚至零首期来买房,但这部分人在置业人士中所占的比例很小,估计不超过10%。
她举例说,一个年收入为15万元的客户,其获批的贷款额可达到年收入的5倍,即75万元。
该名客户在现行政策下,在买房时可以仅支付5%的按揭首期甚至不付首期。不过,该名客户在没有支付20%的按揭首期的情况下,必须向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)购买保险,保险费用相当高昂。
如果该名客户仅支付5%的按揭首期,其缴付的保险费用将达到总贷款额的3.75%;如果该名客户支付10%的按揭首期,其缴付的保险费用将达到总贷款额的2%;如果该名客户支付的按揭首期达到15%,其缴付的保险费用将降低至总贷款额的1.75%。上述保险费用是必须在贷款时一次性缴付的。
她表示∶「上述措施对房地产市场的健康发展有好的影响,联邦政府是透过推出上述措施向置业人士传递一个信息,那就是政府要收紧房贷政策,买房要慎重,要考虑实际的购买能力。但该项措施对那些在买房时已支付了20%的按揭首期的置业者没有影响。」
她还特别指出,上述措施对绝大多数华裔置业者影响不大,因为华裔置业者在买房时一般不会仅支付5%或10%的按揭首期,他们大多支付至少25%至30%的按揭首期。
本文发布于: 2015-12-14 12:15
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