15年后独立屋均价飙至210万元
大温报告指愈来愈难负担 折中可买柏文
一项大温楼价负担预测报告估计，到了2030年，温哥华独立屋的平均价格将上涨至210万元，届时供一间独立屋的支出将超过平均家庭总收入，令大温地区唯一独立屋楼价在可负担范围的城市将只剩下兰里市。根据计算，欲购买200万元的房屋，约需32.4万元的收入才能向银行申请按揭(见另稿)。
Vancity发表的报告名称为“缩小的加拿大梦：年禧世代置业现实”(Downsizing the Canadian Dream：Homeownership Realities for Millennials and Beyond)，暗示还未购屋的年轻人可能需要缩小心水房屋规模才能实现。
报告指出，75%的千禧世代(一般指在1980年至2000年出生的年轻人)认为拥有房屋是人生主要长期目标，73%的人认为有房屋是很好投资，报告认为，在目前楼价不断上涨的现实下，很多人可能需要修正目标。
报告显示，目前在大温地区，供一间独立屋的支出(包括房贷、地税及水电等)约占家庭平均月收入的48%，超过加拿大按揭及房屋公司(CMHC)建议合理的32%。
报告并进一步比较各城市的供楼开支占收入比，发现在大温地区各个城市当中，该比率在32%以下的城市只有新西敏、高贵林港、枫树岭、匹特草原以及兰里市。
报告说，2002年温哥华买独立屋的供楼开支占收入比只有42%，但随着楼价上涨，现在供楼开支占收入比已上涨至76%。报告指出，温哥华平均楼价自2005年以来，已上涨126%。
报告预测，如果楼价不断上涨，则到2030年时，温哥华的独立屋楼价将超过210万元，届时，供楼开支占收入比将达到108%。
届时，北温区独立屋的供楼占收入比是100%，即家庭必须倾所有收入在维持一间独立屋上；列治文69%，白石镇64%，本那比59%，均超过建议值32%以上。
报告说，好消息是如果不买独立屋，而只是购买柏文单位，则不少城市的供楼占收入比仍在32%以下，例如列治文在29%以下，满地宝则维持在24%左右，素里的柏文则只需要月收入14.3%即能供一间柏文单位。
Vancity按揭发展经理Ryan McKinley指出，新世代想置业的梦想不是完全没有，只是，可能需要根据现实修正目标。
报告建议市政府需要改变土地使用规定，使增加密度，对建商提供鼓励措施帮助兴建更多可负担房屋，以及发展靠近大众运输的生活圈。
温市首席房屋官员Mukhtar Latif指出，温市已在研究上述各项构想，包括成立可负担房屋局，计划在未来4年在市府拥有的土地兴建1000个出租单位，让低收入至中等收入家庭入住。
报告预测在2030年时，温哥华独立屋的楼价将达到210万元。
购200万元房屋申请按揭 家庭年薪要达32.4万元
皇家银行按揭经理王子云指出，如果购买200万元房屋，想向银行申请按揭，经过计算约需要年薪32.4万元的家庭收入才能负担，也必须向银行提出如此高的收入要求才能获得审批，他认为恐怕只有少数大公司行政总裁等级的人士，才能如愿。
他说，购买200万的房子，如首期付20%(即申请贷款人自己付40万元)，另外160万元向银行贷款，每月约供款8339.50元，若加上每个月约500的地税支出，以及200元的电费支出，则一个月供房支出已超过9000元。
王子云指出，银行通常会要求客户的收入是一个月供房支出的3倍，也就是一个月必须有2.7万元的收入，换算成一年年薪为32.4万元。
他说，其实现在大温很多楼价在100万至150万元的独立屋，所需要的按揭月供，已不是一般收入的家庭能够负担，所以，楼价上涨至200万或300万，对于一些本来已无法负担的人并无影响，毕竟不是一般收入的家庭能够供得起独立屋。
他表示，国际间许多大城市的居民，都不敢奢求住独立屋，例如纽约、东京、香港。他建议仍想住独立屋的人，应该去枫树岭或兰里去买房子，那里仍有100万元以下的独立屋，只是需要多花一些时间在开车上。
世界日报——大温独立屋 15年后均价逾210万
有意购买独立屋的人寄希望于未来房价下降，但根据信贷合作社Vancity于25日发布的一份最新报告却可能让很多人梦碎。该机构预测未来大温房价继续攀升，至2030年独立屋平均屋价可能超过210万元，而低陆平原唯一房价尚可负担的城镇仅下兰里市。
Vancity发表名为“缩水的加拿大梦：千禧世代想有个家所面对的现实”报告中，提到多项可能让想千禧世代买房者相当气馁的数据。所谓千禧世代是指1980年至2000年出生者，2030年时这群人年龄为30岁至50岁，正是购买房屋的消费主力。
调查报告指出，75%千禧世代都有买屋的长期目标，视房屋为良好的投资项目。但想在大温购屋成本，以房贷占家庭收入比率（GDS）而言即几达50%，远高于加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）所建议的32%。
以温哥华为例，GDS从2002年的42%升至现在的76%，落后西温市的165%。其他主要市镇GDS分别为北温区73%、列治文51%、白石镇47%、三角洲和本拿比都是46%、北温市44%、高贵林和满地宝都是41%、素里39%、兰里区35%、新西敏和高贵林港都是32%、枫树岭和匹特草原都是31%，兰里市为23%。
若以CMHC建议的32%作为可负担基准，则大温仅有枫树岭、新西敏、匹特草原、高贵林港和兰里等市的房地产仍属可负担。但该报告预测若大温房地产市场热潮始终不退，到2030年平均房价将超过210万元，即使计算了相应上涨的薪资水准等数据，但仍难跟得上房屋负担的增加。
Vancity预测在2030年大温城镇的GDS预测为西温市的238%、温哥华108%、北温区10%、列治文69%、白石镇64%、本拿比59%、三角洲58%46%、北温市56%、高贵林54%、满地宝52%、素里48%、兰里区43%、新西敏40%、高贵林港、枫树岭和匹特草原都是39%，兰里市为27%。也就是说若CMHC建议的32%没有变化，大温将仅有兰里市的房市属可负担。
报告中点出大温的公寓价格也会上涨的趋势，温哥华的公寓价格至2030年每年涨幅约4.4%，从现在的平均40万7500元涨至81万500元。照此发展温哥华的公寓在2018年即会到达不可负担的范围。其他市镇的公寓仍可负担。此趋势可能让更多人终身都必须租屋，也会对租屋市场构成压力。
报告最后对三级政府提出建议，譬如各市府可增加规画高密度住宅，并认清公寓将从“入门屋”变成永久的家。省府和联邦政府可从税务优惠和减少成本等方面鼓励各市发展永久性可负担房屋计画。
报告也建议，有意买房者或许要建立一些新的买屋观念，如多户家庭共同负担一栋房屋成本、考虑具备功能完整的微型房屋、考虑几代同堂、并且建立良好的财务规划等。
星岛日报——房价猛飙 收入追不上
据一份周三发表的最新报告指出，未来15年，温市独立屋市场根本不存在所谓泡沫化危险；相反，由于温市独立屋土地供应奇缺，因此到2030年时，一幢温市独立屋平均价格料飙升至210万元，这使一般家庭届时完全无法负担得起置业成本；15年后，与家庭月入可负担程度相比时，恐只剩下兰里独立屋最可负担了。
该项由温市信贷储蓄(Vancity Credit Union)发表、题为《加拿大梦缩水：新世纪世代置业的现状》(Downsizing the Canadian Dream: Homeownership Realities for Millenials and Beyond)的报告又指出，想要在温市以至大温地区购买独立屋，对愈来愈多的年轻家庭而言，已经是不可能实现的梦想，其中最主要的原因是，房屋按揭供款占每月家庭税前收入的比率，预料会由目前的42%，倍增至占每月家庭税前收入的108%，而这是不可能负担的比率。
目前供款比率已是太高
值得注意的是，财务专家建议，房屋按揭供款占每月税前家庭收入比率，最多不应该超过32%。换言之，目前许多家庭所负担的42%已经是太高。 不过，温市信贷储蓄社区事务副总裁布罗德里克(Andy Broderick)认为，政府和非政府机构还有许多措施可以考虑，以帮助年轻人在大温地区自置居所。
他说：“我不同意拥有自住物业之梦已死，我们还有许多措施可以采用。”
温市独立屋的平均价格，预料在15年后升至210万元，按揭比率约等于业主月入的108%。资料图片
专家预测2030年，大温各市业主按揭供款所占家庭每月税前收入比率一览。专家建议，这比率最多不宜超过月入的32%。
建议年轻人“上车”先购柏文
据调查结果显示，尽管约有四分三年轻人希望在未来拥有独立屋，但他们并不排除先购买柏文，以解决自住需求。
布罗德里克表明，在过去10年，大温独立屋平均升值126%，而柏文等分契式住宅价格只增长43%，因此这种类型的住屋，目前仍然是许多年轻家庭所能负担。
以上的报告还表明，到2030年，大温地区只有兰里市一地，能称为可负担的住屋市场。
本文发布于： 2015-3-26 08:00
