2015年1月20日，市场研究公司Demographia连续第11年公布最新国际住房负担能力调查报告（查看该报告猛击这里）。这份最新报告对全球378个城市作出了房屋负担对比。他们以中位数倍数(median multiple)来对这些房屋市场作出比较，计算房价是年均收入的多少倍。在一般可负担的楼市里，房价不超过年均家庭收入的3倍。近40个加拿大城市被包括在调查中。总体的加拿大房价倍数是3.9，比起去年的3.6有不少升幅，这个数字将加拿大的楼市列入中度难负担范围。
不过如果但看加拿大主要城市的楼市，情况就更加恶化。加拿大主要城市房价的倍数高达4.3，属于现在难以负担。其中温哥华更是10.6倍，创下历史记录。多伦多的情况更是急剧恶化，从过去几年的全国平均负担水平，一路达到了6.5的记录高位。
该份最新出炉的全球住房负担报告显示，香港成为全球最难置业的城市，楼价中位数是家庭入息中位数17倍，即平均每个家庭“不吃不喝”17年，方可买得一个单位。这是香港连续第5年登该榜榜首，而17倍也是该报告出炉11年以来的最高纪录。
根据Demographia的第11份“全球住房负担能力调查”，在全球9个国家或地区、合共378个城市当中，香港的住房负担最重，由2013年14.9倍上升至17倍，打破该调查过去11年的纪录，并远远抛离排行第二位、负担倍数为10.6倍的加拿大城市温哥华。
48%楼价超500万
Demographia依照世界银行与联合国的评估标准，将楼价和收入比率区分为4个等级。3倍以下，属于一般家庭“可负担”的水准;3.1到4倍为“略微超过负担”;4.1到5倍为“严重负担不起”;5.1倍以上是最严重级别“极度负担不起”。而香港较最严重级别高出超过2倍。香港住房的可负担性明显恶化。据2014年第三季度的统计，约48%的楼房成交价超过500万港元，这比2013年的30%超出不少。
与此同时，香港家庭入息中位数变化却不大。根据Demographia的数据，香港2014年的楼价中位数是489.2万港元，而家庭入息中位数是28.7万，因而得出香港楼价是家庭入息中位数的17倍，较2013年的14.9倍增加不少。
早在2000年左右，香港住宅的可负担性要比现在好很多。香港中文大学的生活质素调查指数显示，在2003到2013年间，楼价收入比大约上涨了220%。学术研究显示，楼价的大幅上涨是由于香港对土地使用的限制。
大多区楼价中产亦吃力
地价涨 规管严 成本增
根据多伦多道明银行昨天发表的报告指出﹐大多伦多地区地产市场在过去10年蓬勃发展﹐但背后却有潜在结构性的隐忧。由于地价上涨﹐加上政府规管严格﹐由更改土地用途﹐以至发展许可证的申请时间愈来长﹐拖长了兴建时间﹐因此增加了建筑成本﹐楼房价格难以负担的情况﹐由低入家庭蔓延至中收入家庭。
另外﹐省府于2005年相继引入的Places to Grow Act与Greenbelt Plan法例﹐都令发展商被迫转向城市或市中心地区建屋。多市政府又将新屋发展费大幅增加4倍﹐以补贴基建成本。一间独立屋的发展费高达2.8万元﹐公寓大厦则为1.8万元﹐令发展商宁愿兴建公寓大厦﹐因为可将成本摊分予多个买家。
大多区房地产市场虽持续兴旺，但有报告指出，现已潜藏结构性的隐忧。
该份名为《大多区房屋兴旺掩盖了正在扩大的结构性挑战》(GTA Housing Boom Masks Growing Structural Challenges)的报告指出﹐在1990年末﹐公寓单位占兴建中的新屋约四成左右﹐最近年这个比例已升至八成。但鉴于地价及发展费增加﹐新型的公寓单位愈来愈小﹐过去一个800呎面积用作1房单位﹐如今同一面积则设计成2房单位。
报告并且质疑﹐大多伦多地区的住户有56%为夫妇(或育有子女)﹐他们都追求更多的生活空间﹐但公寓单位根本不能配合这些户型的需要。
由于地产商近年致力兴建公寓大厦﹐令其他类型的楼房﹐如镇屋或独立屋﹐以至租住用途的居住单位供应量减少﹐导致这类型楼房的价格上涨﹐市民上车更难。 无忧资讯
以平均价格为74万元的独立屋为例﹐市民要负担房贷﹐包括支付10%的订金﹐家庭平均收入必须远高于14万元。
在公寓单位方面﹐市民上楼的机会相对购买独立屋较易﹐其中905地区的公寓价格还较多伦多市中心同类型单位平宜﹐但市民应付首期及偿还每月贷款时﹐仍需较长的储蓄期。
在这情况下﹐市民惟有被迫继续租屋﹐故报告估计租屋在未来将愈见普遍﹐在恶性循环下﹐令政府提供的廉租屋供不应求。
多伦多道明银行展望﹐未来5年﹐每年将有3万至3.5万个家庭组成﹐估计这个人口变化仍为房屋需求带来压力。在公寓市场上﹐未来几年将有6万个单位涌入﹐估计供应量将超额2.5万个单位﹐尽管租赁市场的需求增加﹐但只能填补部分多出来的单位﹐故投资公寓单位的成本可能会略为超过出租所赚取的收益。
大多区楼房市场买卖今年可能略为放缓﹐重售价的增幅将由去年的5%下降至接近零﹐到了2016/17年﹐重售价预期会下跌2%。公寓单位价格则每年会下跌4%。
本文发布于： 2015-1-20 09:52
