“十一黄金周”之前出台的房贷新政，可谓吹响了“救市”政策的最强音。
房贷新政不仅让08年救市时使用的7折利率优惠重出江湖，同时，还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。按照这个标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；同时还规定，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，通知将这个权利交给了银行。这意味着，除了北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷部再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策，甚至比08年的房贷政策都要宽松。因为08年救市时，还处处要打着“改善性需求的旗号”。这也意味着，在经历五年的金融危机周期之后，中国经济对房地产的依赖更为严重。
对于出台如此大尺度救市政策的初衷，有人解读为如果不救市，中国的房地产市场会崩盘，而房地产市场的崩盘，势必把深度依赖房地产的中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑，但并不符合中国房地产市场的实际。的确，从8月份房地产市场的数据看，70个大中城市，新房价格环比上涨的城市只有厦门一个，可谓全军覆没，而1到8月份的房地产投资、销售、新房开工量等数据都特别难看，特别是流入房地产行业的资金，前8个月的增速只有2.7%，创下房地产市场化以来最低的增速，意味着社会资本正在离开房地产。但这只是货币的一个面，货币的另一个面是，尽管整个房地产行业在调整，但房地产行业并没有差到要崩盘的程度，且不说很多城市的价格的下降只是微乎其微，就房地产行业的利润率来看，仍然远远好于制造业。上半年，200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上，净利润率在14%以上，不制造业的日子不知道要好多少。所以尽管前8个月房地产很多数据不好看，但只有极少数的开发商倒闭、破产或者跑路，对于一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。
所以，此次大尺度救市，绝非房地产市场要崩盘，而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态，中国经济的日子不好过，房贷新政不是只去救房地产，而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。事实上，笔者多次强调，房地产不是不能救，如果房地产市场真的处在崩盘的边缘，真的会引发金融系统风险，肯定要出手。但很显然，目前的房地产市场并没有到这个程度，就开发商的利润空间而言，至少可以通过价格至少10%的调整来应对。然而，很显然，过惯了好日子的开发商，以及高度依赖房地产的地方政府并不愿意过苦日子。所以，地方政府对房地产行业的爱确实是真爱。然而，问题是，从目前房地产市场的情况看，房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。
今天的房地产市场，面临三个和过去完全不同的变化：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的价值就和大白菜一样；其三，社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是当地产当前的基本面，这个基本面和08年完全不同，也意味着政策实施后的效果也不能和08年相提并论。特别是，由于美国退出量宽导致的流动性紧张的影响，中国房地产市场的流动性总体会很紧张。在流动性紧张的情况下，房地产市场不可能像过去一样。这是常识。根据中国房地产市场的基本面，笔者认为，未来房地产市场会出现“三个20%”的分化：只有20%的开发商会活下来；只有20%的城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市，房子几乎不存在任何投资价值，而会回归居住属性。
不管地方政府和房地产的爱情多么伟大，但一个不争的事实是，中国住房已经告别短缺，中国的房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国，随着住房投资没有价值，很多房子可能永远卖不出去，这是市场的基本规律，逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，库存是可以消化完的，一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房，这是中国人的宿命。
本文发布于： 2014-10-9 20:35
