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皇家银行:2016年加拿大房价将全面下跌

加拿大皇家银行(RBC)警告,房贷利率可能在今年底开始走高,加拿大房价2016年恐出现“全面下跌”(outright declines)。皇银认为过去几年多伦多、温哥华与卡尔加里等地的房市上扬,主要得利于超低利率,但房价怎么下去就会怎么上来,反之亦然。
加拿大房贷规模最大的银行RBC在最新公布的房市预测中警告,超低利率已近尾声,房贷利率可能在今年底开始走扬,让2015年一些主要市场的房市升势趋缓,2016年甚至会出现“全面下跌”趋势。
以多伦多为例,今年夏天房市红火,主要得利于超低房贷利率,让许多买家愿意负担更高房贷。温哥华与卡尔加里情况也类似。但该行强调,房价怎么下去通常就会怎么上来,反之亦然。
RBC资深经济师雨果(Robert Hogue)表示,最大的考验将是2015年以后,利率在中期是否完全“正常化”(normalize),亦即恢复利率走势的历史常轨。
他认为加国房市可能在2016年或以后出现全面下跌,因为薪资与家庭收入不可能突发大增,抵销房贷利率上扬带来的还款压力,毕竟“价格”还是市场最主要的调节机制。
惠誉重申:加国房价被高估20% 
上周惠誉重申其观点,加拿大的房屋价格大约被高估了20%。该评级机构在一年多前第一次在作出此声明,且该评估仍然有效。
据《环球邮报》报导,在其最新的报告中,惠誉表示,它认为过高的家庭债务水准(相对于可支配收入)使得加拿大房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。它补充说,政策制定者可能会在短期内采取更多的步骤,以确保住房市场所谓的“软着陆”。
软着陆是指市场逐渐失去动力,它会“挤出”市场的一些泡沫,但不会造成市场崩盘。上周三,加拿大央行表示,房地产市场将来最可能的情况仍是软着陆,但接近创纪录的高房价和债务水准使得房市变得很危险。“近期房市的反弹最有可能只是过去数月市场弱势的回补偿,但它可能预示着房价与销售量将进一步持续上升。”央行表示。
《环球邮报》记者采访了惠誉的高级主管Vanessa Purwin,以了解该机构有关加拿大市场更多的想法。
问:您是如何得出高估20%的?

Vanessa Purwin:我们是从加拿大住房价格可持续发展模型中得到房价被高估20%的结论。我们综合了推动房价上涨的五大经济因素,即收入、就业、利率、住房供应和人口增长,以及历史上房地产市场的波动趋势,得出以上的结论。
问:报告中谈到有些主要市场出现供应不足的现象,我猜你谈论的是像多伦多这样的城市。纵观整个加拿大,地区差异很大。你是否注意到这些差异?
Vanessa Purwin:我们专注于最大的四个省份:安省、卑诗省、魁北克省和亚伯塔省。供不应求主要是在大多伦多和大温哥华地区。值得关注的是,在这些大城市边缘的郊区,房价依旧在上涨。从长远看,这里没有支撑房价上涨的动力。所以大城市郊区、小城镇,房价更容易下降。
问:加拿大房市比其他国家如何?
Vanessa Purwin:在美国,我们已经经历了房价大幅下跌。但鉴于近期价格上涨,房市场依然被高估大约10%。
我们不是最早将加拿大和澳大利亚房产市场联系起来的机构。但是,这两个国家有许多相似之处。他们都从房价上涨中受益,甚至在整个金融危机中,房价都在上涨。所以,我们估计加拿大大约被高估了20%,不列颠哥伦比亚省和安大略省最高可能达到25%或26%。我们对澳洲市场也有类似的下跌预测,跌幅在25%至30%。与加拿大类似的是,澳大利亚也采取低利率,支撑了购房者的承受能力;再者,有的大城市如墨尔本、悉尼、珀斯的房产供应量不足,并且人口持续增长也支撑房价。
问:您的预测是否是对加拿大政府的警告?您认为是否需要立即采取一些措施? 
Vanessa Purwin:这不是警告,确切地说,是观察结果。我认为政府已经成功地减缓房价的增长,但我们仍然看到价格在持续上涨。所以,在未来几个月,政府可能需要采取更多的行动。但是,到目前为止,他们做的很好,他们知道如何去做。
问:您的意思是将来房价要下跌20%回到一个健康的水准,还是可能会在您提到的其他5个因素推动下继续增长?
Vanessa Purwin:我们不是预测在未来的一、两年,房价要下降20%。我们是看到,相对历史的宏观基本面,房价被高估了20%。但如果居民收入开始快速增加,或者失业率大幅度降低,或人口显著增长,都将推升房价,房价下滑则不会发生。
本文发布于: 2014-8-22 09:22
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