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CMHC大温大多公寓8成自住没泡沫 业界:扯

世界日报:温哥华多伦多公寓 近1/5用于投资
根据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)的调查,在温哥华及多伦多的自置公寓业主,几乎每五人中便有一人另购一套公寓单位作为投资,不过市场最关注究竟有多少外国投资者购入公寓,CMHC仍然拒绝披露。
CMHC8日公布的2013年度公寓业主调查报告(2013 Condominium Owners Survey)说,居住在自置公寓的人中,有17.1%至少拥有另一个公寓单位,目的就是为了投资甚至炒卖。这也是CMHC首次就投资公寓问题展开调查的结果。
CMHC首席经济师杜甘(Bob Dugan)说,这项调查使人可以一睹加拿大两大公寓市场温哥华及多伦多的状况。
(加通社)
在2013年8、9两月,CMHC总共调查了4万2426户,这些家庭均拥有自己的主居所。该调查发现,很多人将公寓视为一种很好的投资方向。例如:
●约三分之二出租其公寓单位的投资者说,他们的首付款20%或者更多,购置时不必房贷。
●11.9%说他们买另一个公寓单位时是为了牟利,如果能赚取利润,会在购入后的一年内将之出售。
●在拥有两个公寓单位的人中,一大半将另一个出租,有三分之一给自己的亲人居住。
●58.4%的人预期保留他们买的另一套共管公寓单位至少五年。
不过市场最关注的焦点︰究竟有多少外国投资者或炒家购入公寓,CMHC则拒绝透露。一直以来,不少分析都指加国房屋给高估10%至20%,其中一个原因是外国投资者入市抢高价格所致。
而杜甘给予的解释是,要调查这些外国投资者实在很困难,因为这些人并非全年居住在加拿大。他又说,CMHC曾想利用土地注册数据了解外国投资者对公寓市场的影响,可是由于一些外国投资者聘用房地产经理公司或者律师代为登记,用这个方法得出的结果不够准确,只好作罢。
一直以来抨击房屋市场缺乏数据加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济学家泰尔(Benjamin Tal)表示,尽管没有外国投资者的数据,但CMHC今次还是透露了一些本地投资者的数字,算是一大进步。
明报:CMHC最新发表报告显示共管柏文并不存在泡沫爆破危机
一直唱好楼市、认为不存在泡沫的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC),昨日公布一份报告称,多伦多市和温哥华市的共管柏文,业主中只有近两成是“买买卖卖”的投资者,超过八成属自住,暗示共管柏文不存在泡沫爆破危机。
许多业内人士批评,这个涉及“炒家”的数字比实际情况要少很多,不但没有把尚未竣工的柏文计算在内,更漏掉外国投资者的数据。
CMHC的数据是经调查42,426户共管柏文得出的,数据显示多伦多市和温哥华市的共管柏文业主中,有82.9%即逾35,170户是购楼自住,而17.1%即7,250户是购楼用于投资。
在那7,250户投资客中,约有一半的投资者把他们最近购买的柏文单位出租出去;有58.4%希望把最近购入的单位持有5年以上,17.9%希望持有2至 5年,7.6%表示表示持有少于2年,还有16.1%表示不知道或没有回覆。
仅有11.9%的投资客表示,他们最近购买共管柏文单位的意图,是在购入的1年内就售出以求获利。
除此之外报告还显示,投资客中的42.1%即逾3,000受访者在最近购买柏文单位时,属一次过付清楼价,不需办理按揭。

CIBC副总经济师塔尔(Benjamin Tal)表示:“你如果去和大多区和大温区的发展商了解售楼情况,他们都会告诉你,70%预售单位,50%至60%的最后销售单位,买家是投资者。而此 次市场调查的结果,比大家的想像更正面,比大家想像的要小很多。”
塔尔还指出,调查还显示,房市上转手倒卖者的数量,也比想像中少。“CMHC数据表明,仅2%共管柏文业主(即约840户)可能要转手倒卖。”
唱得太好业界反驳 炒楼者最少有20%
对加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表的数据,业内人士批评称,统计数据来自现有的公寓租客数据库,以及现有的或者说老公寓的业主数据库中,而且排除了外国投资者,例如来自亚洲、俄罗斯和伊朗的炒楼客。
此外,那些在多伦多购买了公寓物业,但自身却居住在多伦多和温哥华以外的业主,也没有被计算在内。
最要紧的是,那些在过去5至7年间,公寓兴建潮时期购入单位的买家,也不是被调查对象。而这些买家,有相当一部分是打算趁楼市看好而购房,但他们的房子很多都还没有建成,甚至还没有开工,所以也被CMHC忽略。
业内人士认为,准确的自住和投资者比率对地产行业人士非常重要,万一将来市场 出现波动,是否要采取大规模的抛售策略,则比率的变化就是非常重要的参考因素。
运亨地产经纪胡冲认为,用于投资目的的公寓单位比率不应该这么少,应该是在35%左右。
“绝大部分的新楼盘中,10个去看楼的有7个是投资者,但到最后真正买楼时,10个中有两三个是投资客。可以说新楼盘多为投资目的,很少自住。”
利达地产的刘卓华经纪表示,他的一些同事每洽谈一个楼盘,都要预订至少四五十个单位作为投资用途。而来洽谈购楼的肯定不止一个经纪,可想而知作投资用途的比率有多高。
“虽然很难具体估算作投资用途的公寓单位比率是多少,但他估算比率是在20%以上。而投资者主要还是当地人居多,至于国外投资者,投资公寓单位的伊朗人不少,而中国大陆客偏好大屋。因为这涉及到管理的问题,一个一个的公寓单位出租出去,还要请人帮忙打理,实在是繁琐。”
CMHC的经济学家杜根(Bob Dugan)表示,外国投资者,以及非多伦多和温哥华本地居民但在这两地有共管公寓房产的业主,这两类重要数据的缺失,他们也在想办法补足。 
“外国投资者的数据很难获取,因为他们不是一直都居住在加拿大。我们曾试图获 取土地登记数据,但结果并不准确,因为这些投资者有很多雇请了物业经理或律师来负责打理。” 
杜根称,数据显示共管公寓的出租率不高,其比率与CMHC对公寓的调查结果相近。
地产经纪胡冲也认为,目前购楼然后用于出租的投资客,比前两年要少了近一半。
“目前楼市总体很旺,楼价相对较高,但出租的价格上涨不够快,使得出租变得没那么有吸引力。以前买了楼出租出去,扣除水电、地税和物业费等七七八八的费用,多少还有一些盈余。现在楼价高,但费用更高,扣完杂费之后,都没得赚。”
胡冲指出,许多公寓发展商给地产经纪开出6%到7%的佣金,想尽快出手。“还有送储物间,送泊车位的,组织巴士购房参观团的,什么招数都有,但销售还是不够理想,因为公寓单位供应量太大。”
根据RealNet Canada的数据显示,目前多伦多和温哥华市的共管公寓销售仍是旺盛,仅在多伦多市,今年6月的销量就比去年同期增加94%。虽然共管公寓成交量大增,但因为新楼供应量也很大,因此楼价仅比去年上涨1.5%。
本文发布于: 2014-8-9 06:48
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