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公寓之王:大温房地产数据全解读

每年城市发展研究院的(Urban Development Institute,简称UDI)年度研讨会上,始终有一个主角——Bob Rennie,即 Rennie Marketing Systems创始人及老板,人称“公寓楼行销之王Condo King”。 他一讲就是11年,所提供的有关大温房地产的各种数据,常被视作解读市场的关键,而他本人也几乎成了持房地产牛市观点的代表人物。今年5月15日,作为主讲嘉宾,在约一小时的发言中,Bob Rennie更以翔实的数据及39年丰富的从业经验深度解析大温楼市,涉及有关地产格局变迁,人口结构变化以及置业行为改变等方方面面,在近千名与会者面前表达了对楼市走向的十足信心。

1634亿房产净资产,婴儿潮一代人的财富影响楼市
时下,55岁以上的“婴儿潮一代”在大温楼市中扮演着举足轻重的作用,这似乎已成了不争的事实。一方面年轻人普遍在抱怨房价已攀升至无法负担,而一方面他们的父母却又是史上最富有的一代人,他们从房产中积累的财富到底有多少?这些钱将以何种形式释放出来?不仅老百姓对此感到好奇,业界更想掌握这些数字,以对市场作出较为准确的判断。

Bob Rennie首次公开表示,根据UDI 的Andy Ramlo和Ryan Berlin所做调查研究,55岁-74岁的大温婴儿潮共拥有284,000处房产,其中128,000所属于无贷款房,总价值1134亿加元,如加上75岁以上耆英坐拥的56,790处价值500个亿的资产,来自于房地产的净资产高达1634亿加元。
再直观体会一下这1634亿元的购买力,以总价约60万的两居室公寓为例,这些钱足以买下多达27万套的住宅。

Binning Tower, UBC, Vancouver
Bob Rennie提醒大家,在未来15年,婴儿潮一代中的很大比例将以“以大换小”即所谓downsizing 的方式应对晚年生活, 他们多不希望搬离已住惯的社区,也不愿选择局促的一居室公寓。他们非常在意自己是否住在生活设施配套齐全的社区。
针对他们的需求,开发商应多提供“宽敞”和“非常舒适”的住房品种。Bob Rennie指出,目前露台宽敞客厅面积大的3卧房公寓属于严重稀缺品种,开发商有必要增加这类公寓的数量,以满足庞大的市场需求。
在解决了自己住房问题和留出晚年用度的同时,婴儿潮父母更愿拿出余钱资助子女购房。据Bob Rennie提供的数据,自2006年以来,约4成的首次置业者购房时均得到过父母或祖父母资金上的资助,而这一比例在未来还有继续扩大的趋势。因总房款比之独立屋相对低的优势,首次置业者多以选择公寓楼为主。

Amazing Brentwood,Burnaby
大温多点“能量中心”,人口安置的重中之重
当下的北美社会,正演变着一场有关生活方式的巨变,具体的表现为人们越来越倾向于生活在都市,以往郊区生活的吸引力大打折扣,这在Gen X 和Y族群中表现的愈加明显。探寻背后的形成原因,我们不难发现,生活成本的增加,能源价格的上涨,社交模式的改变,家庭人口数量的缩小,多种形态家庭的存在,以及城市生活的精彩多样,种种因素促使现代人更多选择都市,而远离郊区。
Bob Rennie依据该公司针对3007人的调查指出,现在人们购房时最看重“地段”,其次是房价、交通、生活设施配套,最后是环保。在这方面,他认为城市的能量中心(energy centre)比较符合置业者的诉求,大温也已出现了多点的能量中心,如列治文市中心,本拿比铁道镇,素里市中心为强劲的后起之秀。除了大温各市城中心担当着能量中心的角色,各城中的次能量中心也相继成型,如温哥华南甘比。
位于本拿比北部的Amazing Brentwood项目就与天车站融为一体,本身又可提供百万平方尺的购物休闲场所,是难以复制的集居家、休闲购物、便捷交通于一体的大型整体开发典范。
Bob Rennie特别提到了大温最具代表性的能量中心,这就是温哥华Downtown。2013年,共建成930套公寓,尾盘仅剩130套,市场吸纳情况非常好。未来(2016年以后),市场供应量只有1600套左右,而其中600套早已“名花有主”,另有500套高档公寓也应该不愁买家。
300万人口,应对人口增加靠公寓楼和城市屋

未来15年,大温各年龄段人口增长图
目前,大温每年增加39,000人,以这样的速度,预计未来15年,大温地区人口将增至300万。一方面人口在迅速增多,“增加人口密度”迫在眉睫,而另一方面,“空卧室”现象却在大温愈演愈烈。
Bob Rennie透露,目前整个地区约有395,000间无人居住的卧室,这一数字甚至超过新建房屋的数量。“过去10年,空出来的卧室数量猛增26%,而房屋供应量增长不过17%。”现在,约三分之一的房屋中卧室间数远超该屋人口数,从某种程度上讲造成了居住资源的浪费。
Bob Rennie 指出,应对人口密度增加,兴建公寓楼和城市屋是比较可行的办法。公寓楼中的1卧室房只适合建在公共交通方便的地点。而独立屋数量自1991年已下降30%,温哥华市将不会再多建一间。
3万年收入即可买房,房价可负担性差一说难成立
多年以来,Bob Rennie 一直不认同大温房价可负担性差一说,并利用一切机会加以澄清和解释,今年在UDI年会上更以最新数据强调了他所一贯坚持的看法:比起纽约、伦敦、巴黎和旧金山等国际都会城市,大温房价绝非令普通人难以承受,相反一般收入就可以负担。
Bob Rennie 解释,若除去公寓楼市场上占20%的高端物业,2013年的平均价格立刻从44万直降到不到32万,市场上这一价格段的公寓套数有12,674之多,年收入只需3万元的家庭或个人即可负担(前提是首付比例达到25%),这充分说明大温绝对不是一个让百姓买不起房的地方。

Strathcona Village, Vancouver
他还举例,温东Strathcona Village项目包括200套总价不超过30万的公寓,最低的只需约20万,完全是“百姓房”的价位。
再以独立屋为例,同样刨除20%的高端房产,平均价格就从90万拉低至668,000万,中产家庭如果年收入达到6万并在有25%首付的前提下即能从银行贷到款,负担月供也不太吃力。而在大温,家庭平均收入超6万元的比比皆是,购房几乎不成问题,所以说大温楼市可负担性差的,都只是看到表面文章。
72%首次置业者为Y世代,大温年轻一族愿早当业主
Bob Rennie还指出,如今,25岁-34岁的Y世代构成首次置业者的主力军,占到这一市场的72%。Y世代中有43%的人已迈入有产者行列,在华裔人口为第一的列治文,Y世代有产者比例更高达64%,几乎是多伦多同年龄段人(34%)的两倍。
大温年入2400名华裔投资移民,全球化令温哥华愈加炙手可热
针对华裔富裕投资移民多钟情温哥华,并大手笔购买高端房产的现实,Bob Rennie也表达了自己的看法,他说自己密切关注移民状况已有39年,并观察到移民与资金流动呈现3种特征,一是人随钱来;二是钱是流动的;三是随着中国经济放缓或其他国家社会动荡加剧,温哥华就变得愈加抢手。移民来这里并不为了投机,而是冲着这里优良的教育,清洁的空气和水,多元文化,言论自由,以及安全的投资城市。
Bob Rennie坚信加拿大的大门不应向世界各地的人关闭,这个伟大的国家并非像著名环保倡导者David Suzuki 所宣称的那样“已经满员”。他认为全球一体化绝非仅是个时髦字眼,对于大温人说,要勇于接受“我们已不生活在温哥华,而是在地球上”新的现实。在这个特别的地方,买间公寓享受生活,他认为不失为明智之举。
文/《REW.ca房产周刊》
本文发布于: 2014-6-6 09:43
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