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加拿大2014春季房市展望:软着陆

本周四(5月22日),联邦下属机构加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布了2014春季房市展望报告。报告预测,本国房地产市场正处于软着陆,今明两年的房屋销量、新屋开工量会冷却,而房价的增长也将放缓。该机构坚称,本国房市不会出现海外专家所预测的“大跳水”危机。 
在安省和大多伦多地区,由于越来越多的年轻人接受父母或祖父母的资助买房,推动了该地的房地产市场,并令房价出现些许虚高。不过,这些地区的房价仍在正常范围内,所以也无须担心。

2014春季房市展望报告概览
CMHC在报告中表示,正如先前所预测的那样,本国房地产市场在经历了2012年的火爆之后,从去年开始软着陆,并可能持续到明年。受其影响,今明两年的新屋开工量、房屋销量会冷却,而房价的增长也将放缓。
报告预测,今年的新屋动工量大约在18.11万间上下浮动,而明年则会缓增长至18.2万间。值得一提的是,目前公寓建筑市场的降温已在全国形成了趋势,特别是在市区的公寓房。由于开发商急于清除手上的存货,所以影响了未来的开工量。
CMHC副首席经济学家拉伯格(Mathieu Laberge)表示,这两年的数据清楚地印证了业内关于市场“软着陆”的预测。在2012年房市最火的时候,新屋动工量达到了21.5万间,而2013年就锐减至18.8万间。今年和明年的新屋动工量也将在18万间上下浮动,至2016年或会好转。
至于今年全国房屋的销量有望达到45.79万间,同去年持平,而2015年的销量有望增长至47.11万间。今年房价则有望比去年同期上升3.5%至39.6万元(经过季节调整),2015年则年同比上升1.5%至40.22万元。
拉伯格强调,不少海外的经济学家都预测加拿大房价被高估百分之几十,房市会遭遇“大跳水”,是没有实际根据的。目前推动本国房价的增长的因素有很多,例如人口、就业、经济增长、低利率,以及庞大的首次购房一族,它们都对市场提供着强有力的支撑。
当然,本国有个别地区的房价涨幅已经超过了上述因素所能支撑的范畴,出现了一些过高估价的情况。不过,拉伯格坚称,这些地区的房价仍在正常的范围内,因此日后也不会出现“大跳水”的情况。

CIBC房屋分析师泰尔(Benjamin Tal)完全同意CMHC的观点。他表示,房市遭遇“大跳水”必须有个诱因,例如按揭率忽然大幅上升,但是这在加拿大显然是不太可能的。联邦央行行长波罗兹(Stephen Poloz)上台后,采取了比他的前任坎尼更保守的利息策略。业内相信,在2016年以前,央行都不太可能升息,而在此之后,利率的涨幅也会很小。
在这个大环境下,本国商业银行的按揭率相信会在未来的两年内维持在目前的水平,这对众多的按揭人来说无疑是个好消息。与此同时,受低利率的推动,这两年本国房市的表现很可能超出CMHC的预期。 
“啃老族”推动多伦多房市
CMHC在报告中还特别提到了大多伦多地区,这个全国最有争议的房地产市场之一。今年,该区的新屋开工量将比去年同期下降7%至3.1万间,而明年的开工量将和今年相当。这主要是受该区公寓房销售不景气,开工量下降的影响。
不过,今年大多伦多地区的独立屋开工量将剧跌20%至7500间。业内表示,独立屋是大多区最热销的房屋类型,开工量降低可能会导致存货下降,令该房型的市场进一步收紧。
虽然全国房地产市场处于“软着陆”,但是多伦多地区一点也看不到冷却的痕迹,房价、销量仍然猛增。在刚刚过去的5月上旬,大多伦多地区的房屋销量年同比大增近20%,而房屋均价则即将突破60万元大关。
对于这一“反常”现象,CMHC表示,这可能是因为越来越多的年轻人接受父母或祖父母的资助买房,从而推动了市场。
银行方面的消息也指出,战后“婴儿潮”一代已进入退休年龄,他们是目前本国最富裕的年龄阶层。由于房价飙升令年轻人难以负担,很多“婴儿潮”一代出手资助后代。银行或按揭公司的工作人员动辄能见到老人将数万元、甚至数十万元的资金转账到子女的户头上,帮助他们支付首付。
虽然这些“啃老族”会扭曲市场和房价,但是CHMC坚称,大多伦多地区的房价仍在历史的正常范围内,所以也无须担心。
只是,“啃老”现象令业内人士不得不重新评估大多伦多地区的房屋可负担性。在以往,经济学家通常将房价比较平均收入、房租,以及利率,来判断房价是否过高,而现在要将父母的资助也加入到考虑因素中了。
本文发布于: 2014-5-22 18:32
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