加拿大2014春季房市展望：软着陆

本周四（5月22日），联邦下属机构加拿大按揭及房屋公司（CMHC）公布了2014春季房市展望报告。报告预测，本国房地产市场正处于软着陆，今明两年的房屋销量、新屋开工量会冷却，而房价的增长也将放缓。该机构坚称，本国房市不会出现海外专家所预测的“大跳水”危机。 

在安省和大多伦多地区，由于越来越多的年轻人接受父母或祖父母的资助买房，推动了该地的房地产市场，并令房价出现些许虚高。不过，这些地区的房价仍在正常范围内，所以也无须担心。

CMHC在报告中表示，正如先前所预测的那样，本国房地产市场在经历了2012年的火爆之后，从去年开始软着陆，并可能持续到明年。受其影响，今明两年的新屋开工量、房屋销量会冷却，而房价的增长也将放缓。

报告预测，今年的新屋动工量大约在18.11万间上下浮动，而明年则会缓增长至18.2万间。值得一提的是，目前公寓建筑市场的降温已在全国形成了趋势，特别是在市区的公寓房。由于开发商急于清除手上的存货，所以影响了未来的开工量。

CMHC副首席经济学家拉伯格（Mathieu Laberge）表示，这两年的数据清楚地印证了业内关于市场“软着陆”的预测。在2012年房市最火的时候，新屋动工量达到了21.5万间，而2013年就锐减至18.8万间。今年和明年的新屋动工量也将在18万间上下浮动，至2016年或会好转。

至于今年全国房屋的销量有望达到45.79万间，同去年持平，而2015年的销量有望增长至47.11万间。今年房价则有望比去年同期上升3.5%至39.6万元（经过季节调整），2015年则年同比上升1.5%至40.22万元。

拉伯格强调，不少海外的经济学家都预测加拿大房价被高估百分之几十，房市会遭遇“大跳水”，是没有实际根据的。目前推动本国房价的增长的因素有很多，例如人口、就业、经济增长、低利率，以及庞大的首次购房一族，它们都对市场提供着强有力的支撑。

当然，本国有个别地区的房价涨幅已经超过了上述因素所能支撑的范畴，出现了一些过高估价的情况。不过，拉伯格坚称，这些地区的房价仍在正常的范围内，因此日后也不会出现“大跳水”的情况。

CIBC房屋分析师泰尔（Benjamin Tal）完全同意CMHC的观点。他表示，房市遭遇“大跳水”必须有个诱因，例如按揭率忽然大幅上升，但是这在加拿大显然是不太可能的。联邦央行行长波罗兹（Stephen Poloz）上台后，采取了比他的前任坎尼更保守的利息策略。业内相信，在2016年以前，央行都不太可能升息，而在此之后，利率的涨幅也会很小。

在这个大环境下，本国商业银行的按揭率相信会在未来的两年内维持在目前的水平，这对众多的按揭人来说无疑是个好消息。与此同时，受低利率的推动，这两年本国房市的表现很可能超出CMHC的预期。 

CMHC在报告中还特别提到了大多伦多地区，这个全国最有争议的房地产市场之一。今年，该区的新屋开工量将比去年同期下降7%至3.1万间，而明年的开工量将和今年相当。这主要是受该区公寓房销售不景气，开工量下降的影响。

不过，今年大多伦多地区的独立屋开工量将剧跌20%至7500间。业内表示，独立屋是大多区最热销的房屋类型，开工量降低可能会导致存货下降，令该房型的市场进一步收紧。

虽然全国房地产市场处于“软着陆”，但是多伦多地区一点也看不到冷却的痕迹，房价、销量仍然猛增。在刚刚过去的5月上旬，大多伦多地区的房屋销量年同比大增近20%，而房屋均价则即将突破60万元大关。

对于这一“反常”现象，CMHC表示，这可能是因为越来越多的年轻人接受父母或祖父母的资助买房，从而推动了市场。

银行方面的消息也指出，战后“婴儿潮”一代已进入退休年龄，他们是目前本国最富裕的年龄阶层。由于房价飙升令年轻人难以负担，很多“婴儿潮”一代出手资助后代。银行或按揭公司的工作人员动辄能见到老人将数万元、甚至数十万元的资金转账到子女的户头上，帮助他们支付首付。

虽然这些“啃老族”会扭曲市场和房价，但是CHMC坚称，大多伦多地区的房价仍在历史的正常范围内，所以也无须担心。

只是，“啃老”现象令业内人士不得不重新评估大多伦多地区的房屋可负担性。在以往，经济学家通常将房价比较平均收入、房租，以及利率，来判断房价是否过高，而现在要将父母的资助也加入到考虑因素中了。