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2014年:大温房产界之春到来

去年,大温房地产市场的2013年,是一个信心回归的标志性年份,大温地产局的数据是,住宅地产销售额超过2012年的14%,这是个很说明问题的数据。卑诗省地产协会根据2013年第四季度分析预测,2014年大温住宅地产市场销售还会再增6.3%,同时房价还将上涨2.1%。而其中,不断涌现的新楼盘将是2014年最闪亮的一抹金色。
1.信心十足的2014
对很多地产经纪来说,大温地产2013年是个相当不错的年份,虽然不是什么巨大的改变,但在2014年的趋势是朝着正确的好的方向,毕竟绝大多数地产经纪都经历过2012年的低迷。
Royal LePage地产公司经理Bill Binnie管理低陆平原的几个加盟办事处,他说在去年年中的时候就已经对地产销售市场有了很大的信心。
Royal LePage地产公司日前发布了新闻稿,表示其房价调查数据显示,温哥华一层高独立屋平均价格今年上升4%,达到104万1300加元,而两层高的独立屋将上涨3.3%,达到113万9050加元,而温哥华公寓价格提高2.3%,达到49万2500加元。该公司的市场调查预测,上升势头将在2014年继续,将会有4.4%的提高。

Binnie说:“我们看到了交易数量的增加,即使价格上涨得不算多,但这对于2012年上半年的地产市场是相当不同的,要活跃的多。”他表示,加拿大按揭及房屋公司收紧按揭政策对温哥华2012年和2013年前半年的市场产生很大的影响。
Binnie表示,“我们地产买家和卖家都在一旁观看了几乎整整一年时间,这主要是因为按揭政策改变的结果,或者说至少时机是相同的。所以,我想政府希望放缓房地产市场角度的策略已经奏效。换句话说,那时候少了很多销售,也少了很多房源挂牌销售。然而,去年夏天这一切改变了,我们又回到了正常的市场状况了。”
2.强劲的公寓楼盘
大温地产局主席Sandra Wyant表示,大温今年2月份住宅房屋销量稍低于这10年来的平均数值,这意味着2014年房产交易市场和挂牌房源的活跃度会是个均衡的状态。过去10年大温2月份住宅房屋平均交易量是2547个单位,今年2月是2530个住宅单位售出,仅仅相差17个单位。
Macdonald Realty Ltd副主席Dan Scarrow表示,大温地区包括温哥华、西温哥华、北温哥华以及郊区城市本拿比、列治文、高贵林、高贵林港、满地宝(Port Moody)和新西敏市,这里的吸引力依然很强,来自世界各地的移民都愿意过来生活,包括来自中国的富裕移民。

菲沙河谷地产局主席Ray Werger说:“如果我们去看看温哥华中心、温哥华西区的公寓市场,那是比其他边远地区要有活力,是更强劲的市场。”Wyant认为:“春季到来前后,通常都会有很多买家进入地产市场。事实上,地产买气也在逐渐转旺。”
一份最新的调查报告,城市发展研究所(Urban Development Institute)公布的《市场状态》(State of the Market)2013年第四季度研究报告指出,该季度内的多户房屋交易在2013年中表现最强劲。而混凝土公寓交易量与2012年相比,上升4%;与2011年相比,增长18%。
另一份加拿大统计局的一份报告说,现在的最新趋势是,加拿大越来越多的年轻人希望自己生活、娱乐和工作的地方都在同一个地区,因此,这一趋势正在推动公寓的持续发展、公寓与写字楼混合型物业的持续发展。
3.新市区生活方式
专家预测,零售业、办公楼和居住公寓相依存的需求将持续增加。所以房产商和城市规划者都在各个城市重新布局,居住类和商业类混合型的房地产将是未来的趋势。二三十年前,加拿大的民居主要是一层或两层的独栋住宅,然而,近十年来的公寓热不仅改变了城市景观,而且也反映了加拿大人对自己居住地的选择正在出现显著的转变。越来越多的人在放弃住郊区,拥有一栋花园住宅的生活方式,选择在城市内的公寓生活。
高昂的地价之下,人们不得不选择更小的居住单位,人们从郊区开车上下班。但是交通堵塞问题越来越严重,把大把时间浪费在上下班上,生活质量受影响,令很多人感到沮丧。于是大家就在问,怎么才能住得更近一点呢?于是住在架空列车附近就成了一个很好的选择,因为公交系统能够实现你的都市生活。

发展商Shape Properties执行副总裁Darren Kwiatkowski表示,其中一个刺激这些混合使用的城市中心区块增长的因素是文化的转变。他说:“有一种喜爱城市里生活方式的偏好在增加,你可以在平时在看的媒体中、电视和电影里发现。”
他认为,城市主题的电视节目越来越受欢迎,这些年这类文化通过电视剧“Friends”和“Seinfeld”等越来越多影响到我们,这是一种城市的生活方式,人们希望生活、工作和邻近购物,这让整个混合用途社区的概念真正产生。
对于很多移民来的中国年轻人,这样的城市生活方式早就已经接受,很容易理解和喜爱居住在高层公寓。但大温的高房价下自然而然只能选择郊区生活,而对于围绕商业中心和公交运输中心的高层公寓,显示出很大的喜爱。同时,相对公寓形式来说,相对木结构低层公寓,中国移民更多倾向于混凝土建设的高层公寓。
4.生机无限的楼市
作为温哥华地产行业的领军人物之一,房地产营销公司MAC创始人兼总裁Cameron McNeill带领他的团队于温哥华和卡尔加里在旗下拥有四家地产相关公司,在14年中售出超过14000套公寓,创下6.5亿的销售业绩。旗下的地产智库也收录了约28万客户资料,为政府机构、开发商、营销公司提供房地产行业相关的市场数据、预测市场走向、降低投资风险,已成为加拿大西部最领先的地产智库。

尽管温哥华是全球第二难以负担住房的城市,但其经济、移民、可负担性、供应量这些因素,造就了蓬勃的温哥华地产市场,他说。
联邦移民部早前对投资移民进行了一刀切,而包括众多来自大陆的投资移民,是带动温哥华房市热潮的重要参与者,政策的改变,让不少人担心起温哥华的楼市是否会受到影响。但根据大温地产和菲沙河谷地产局最近一段时间的成交数据显示,本地的房市不但没有受到影响,反而量价齐升,让人不免自扪对于温哥华楼市的担心,是否有些过多了?
在MAC位于温市中心Homer街极富时尚感的办公室里,透过落地玻璃可以看到街上人群来往,都市气息十足。“温哥华的地产,就像此情此景,充满活力,生机无限。”直接切入主题的MAC用这样真实而温暖的比喻切入“温哥华的房地产市场走势”这个相对来说“刚硬”许多却又在经济中起大支撑、民众生活中最关心之事。
5.回归有序健康
不少移民来到温哥华,买房即成为刚性需求,也有人有了一套后又买一套作为投资。而虽然独立屋仍是不少人买房的“终极目标”,大温的公寓市场也在这几年开始变得越来越受欢迎。
Cameron说:“我们可以看到,近几年大温建造的公寓大多有着优越的地理位置,交通便利,生活配套设施完善,可负担性也更高。而相比起独立屋,住在公寓里给人更多的‘都市感’(sense of Urban)——无需太大的居住面积,不用花太多时间打理花园,夏天除草冬天铲雪。铲雪除草,都交给物业打理,出门即可享受城市中的各种服务,这样的无负担生活,是很多人向往的。”

价格方面,虽然大温房价之高,已是世人皆知,但以2011年数据显示,大温地区共有19,000间公寓售出,其中80%的平均售价为315,000元,只需家庭收入达到52,800即可负担,而总销售的均价也不过427,000元,年收入66,000元就能供的起。在大温哥华地区,家庭平均收入66,000元左右的比比皆是,所以中产家庭购房也并非难事。
2012年公寓楼的转售市场(resale)确实受了大环境的波动和影响,成绩有所下降,但这不表示说,整体的Condo市场就不好,相反,多个楼盘项目屡创佳绩,说明市场是有序而健康的。
6.新中心可持续
超大型复合发展住宅项目Station Square座落于本拿比铁道镇购物中心旁,这是个占地面积广达12亩的包括住宅、写字楼、商业零售、文化娱乐为一体的混合式开发社区,这个楼盘雄据五条大道,由5幢35至57层高的华丽住宅大厦组成,衣食住行的各个方面都一应俱全: SkyTrain、购物中心、娱乐旺点、大型超市、咖啡茶座、餐厅食肆等。
开发商表示,这个项目的过程就是一个不断增长的趋势,更多的城市化和公交接驳,室内、室外的零售区域和高密度住宅混合在一起,创造一个更加可持续发展的城镇中心。这里虽然不是温哥华市中心,但是非常集中的新中心。
大温地区一些新规划的符合可持续发展的社区,例如位于卑诗大学内的Westbrook社区,也在住宅开发的基础上,构建社区内的商业街道,引进各类特色店铺以及为本地居民服务的零售企业。而公共交通的考量在Westbrook社区发展中也是重中之重,符合温哥华市政府的绿色城市方向。

“这里有卑诗省公立高中排名第一的University Hill大学山中学,有享誉国际的卑诗大学UBC。周边还有Mundell公园,与一系列的商店和生活所需仅数步之遥,居住在这里,可以说是将舒适、便捷、惬意的‘家庭生活’与令人信赖而向往的‘教育’完美连接,这对包括很多华人在内的买家而言尤其吸引。”Adera地产发展公司市场与销售副总裁Eric Andreasen说:“所以,没有人可以否认这里的优势和升值潜力。”而这几年Adera在Wesbrook Village连续推出了十逾个高质量楼盘,原因是因为看重了这里从自然环境、人文环境、生活配套设施等各方面都兼具的优势。
SFU Community Trust主席Gordon Harris对其规划监督的本拿比山上UniverCity社区非常有信心,他表示这会有新的户外零售项目来配合高密度住宅,成为混合用途发展。Harris说:“很多住户的隔壁就是城市公交系统,这个想法就是混合使用,尤其是居民位于高速公交运输走廊,我们正在建设一个自动导向购物区域。”
7.未来=居住+购物
零售顾问Derick Fluker认为,新建造的住宅公寓大楼经常提供新的户外零售项目和形式,这些开发建设是户外商业街趋势的真正驱动力。他说:“很多零售业开发都是因为建造上面公寓楼带动的,他们不知道第一层还能做些什么用。100次中99次开发商想的是怎么样能够营造美好的购物经验来帮助这些公寓住户们。”
Park Royal在差不多10年前开发了加拿大第一个露天“生活中心” Village at Park Royal。Park Royal购物中心副总裁 Rick Amantea说:“我们不会因为能省很多钱就去做,你不用花钱在封闭四周和屋顶上,不用花在取暖和照明,你如果做得好,可以花钱住在户外的改进中。”Village at Park Royal原来只有25万平方英尺的零售空间,但最近扩张了15万平方英尺,其中包括了Aritizia新的7000平方英尺的店铺。
和其他很多购物中心一样,Park Royal随着时间的推移,开始要增加更多的住宅空间,其中包括在未来2到3年内建设两个新的公寓大楼,一个是24层,另一个是19层。Amantea说:“这个地块有更多的居民会给我们带来更多的机会,让我们成为区域性购物中心和比一个社区中心更大的概念。”
户外零售区域和公共广场的概念同样出现在Oakridge重建计划中,其中设想的零售空间将增加一倍,加上可以容纳4500名新居民的13栋高层住宅,将发挥重要的作用。Stantec 建筑设计行高级主管Darren Burns参与设计了这个雄心勃勃的计划,他表示,重新关注户外零售和室外公共空间给了Oakridge住户新的机遇。他说:“从零售的角度来看,你在延长它的时间,还加上餐厅和娱乐场所的各种活动,这不可能出现在一个纯封闭的空间里。”
Park Royal购物中心副总裁 Rick Amantea认为,户外零售趋势已经让Park Royal改变其思考的模式,更多想的是如何创造“以客户为中心的体验式环境”。他说:“我们必须设想越来越少人喜欢封闭的购物中心,人们越来越喜欢户外街面零售商店,这现在是我们的一部分DNA了。”
本文发布于: 2014-5-21 21:33
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