投资，就是钱生钱，地产投资就是用自己的钱加银行的钱，放到房子里，让房子生钱，离钱更近，离事儿更远，最终走向投资致富。中国的移民都有体会，在加拿大想实现钱生钱的目标真的很难。赌博，是钱生钱最简单的办法，不需要知识，全凭运气，但是输钱的几率很大。除此之外的其他方法，都要有些相关的知识和经验。加拿大地产投资并不复杂，把握好一些原则，掌握基本常识，实现钱生钱的梦想并不遥远。
先来看一下加拿大本地人是怎么看待地产投资的。
加拿大《金融邮报》一篇文章的题目是Getting rid of risky property play will improve retirement，观点是：没有现金流，并且投资款所产生的费用不能抵税，是最糟糕的地产投资。故事讲的是加拿大的一对将近退休的老夫妇，把自住房重做贷款（refinance）后取出现金与人合伙投资了美国的一片空地，自住房的贷款利息不能抵税，投资的空地没有现金流，升值遥遥无期，临近退休，这对夫妇陷入了两难。《金融邮报》的另一篇的文章是Real estate is a good fit for this young couple earning six-figure income加拿大六位数年收入的年轻家庭适合投资房地产，六位数的收入，意味着所得税税率近50%。如果投资房地产，买卖差价，即，资本利得的50%需要缴税，所以资本利得的税阶不会超过资本利得收入的25%。如果不是投资房地产，例如储蓄，利息收入100%与当年其他收入一起上税。一正一反两个例子，告诉我们，在加拿大，最差的投资是什么，什么人适合地产投资。加拿大的地产投资并不复杂，处理好四个关键问题非常重要：“找到适合投资的物业”“贷款比例越大越好”“有足够的时间中长线持有”“合理安排税务计划”。
地产投资，就是要选择合适的物业，充分使用银行的贷款杠杆，通过合理的税务规划使投资人的收益最大化。选择什么样的物业进行投资，是至关重要的。无法产生现金流的物业，不适合做地产投资。笔者在实际工作中劝阻了很多计划拿自住房做再贷款（refinance），套现后去美国买地或在加拿大买空地等待升值的做法。美加两国，地广人稀，住宅或工业开发用地限制颇多，有些地永远都不可以开发，你等得起吗？最要命的是，不产生现金流的物业，银行是不会贷款的，所以投资人需要另想办法，例如，加大自住房按揭，从中取现，在没有收入的情况下，徒增个人债务。在物业的选择上，华人社区有四个很危险的观点：
（1）选择学区房——刻意推高了局部地区房价，实际的现金流很差，挤压了未来升值空间；
（2）只要是楼花，都能升值——这种说法是不准确的，楼花能否升值取决于多方面因素。
（3）认为某时、某地是抄底机会的说法，没有任何根据，只能说明这样的从业者，没有相关地产投资的经验和基本常识。
（4）豪宅翻建——邻居住的都是80万的房子，你翻建后怎么卖200万呢？选择什么样的投资房，与选择什么样的地产经纪有直接关系，从业4年以上，自己至少有2套投资房的地产经纪，相对比较靠谱。地产投资者在选择地产经纪的时候请记住巴菲特说的一句话：When promised quick profits, respond with a quick ‘no.’
投资是钱生钱的游戏，地产投资的特点之一就是可以抵押房产，用自己的投资资金+银行的贷款来购置投资物业。首先，地产投资者自己要有闲钱进行投资，其次，要有借款能力，说服银行借钱给你做地产投资。如果手里没有一定的资金，就不要参与了，例如，有人被怂恿炒买楼花，一旦首付或贷款不到位，楼花又无法及时转让出去，就会有违约的风险。笔者在2013年的文章《加拿大房地产投资回报率怎么算》中介绍了如何计算ROI的方法，结论是——首付越少，贷款比例越大，ROI越高。如果全部用自己现金来投资地产，有可能得不偿失。可以用银行的贷款来完成投资，是地产投资与其他各类投资最大的不同。在地产投资中，贷款金额远比贷款利率重要，例如，A银行借款65%，利率2.7%，B银行借款70%，利率2.8%，经计算，发现B银行因贷款比例高，ROI更高，因此应该选择B银行的贷款。按揭贷款选择哪个银行是ROI决定的。
投资与投机和赌博的区别在于，持有投资产品超过一年。时间，对每个人都是公平的，在海滩上晒太阳时，时间是消费品；在公司加班时，时间是资本品（靠时间赚钱），作为资本品的时间越长，作为消费品的时间就越少。人的一生中，时间在消费和资本品之间的分配是相互排挤的。做任何投资的时候，我们都会考虑资金与时间需要投入多少。对于快退休的老人家，你给他的建议是投资一个30年期的房地产项目，显然不合适。文章开头里提到的两篇文章可以充分地说明，时间，以及时机，对于从事地产投资的重要性。年轻时，只要有了一定资本，就要考虑地产投资，让人生中时间作为消费品的比例最大化。
税务制度，是一个国家财富再分配的手段，其严肃性不亚于法律，影响着这个国家投资者的投资取向。以文章开头讲述的高薪年轻家庭的例子来看，由于税阶高，这个家庭在选择投资产品时要特别注意，因为资本利得收益征税比例最低，所以应该选择地产投资。
地产投资并不复杂，但需要长时间的关注，积累很多零零散散的知识和经验，从善如流，选对帮你做地产投资的专业人士，远离那些把投机行为当成投资的朋友或地产经纪，设立明确的目标，了解规避风险的手段，把地产投资最为一项业余爱好或副业，从专业人员身上学习知识和经验，培养自己的判断力，地产投资的学习和实践过程就水到渠成了。笔者创建了一个地产投资论坛的微信聊天室，大家可以扫描二维码加入，说出你的顾虑和疑问，分享其他人的投资心得。
本文发布于： 2014-3-26 08:48
