温哥华物业的永久地权和租赁地权

租赁期限的长短根据租赁合同各有不同。大温最广为人知的，有这样的房产拥有方式就是UBC的公寓楼和SFU的公寓楼，其它城市也有零星租赁地权的物业。

最早的这种租赁地权的方式始于1970年代，土地租赁期限为60年。温哥华市的False Creek地区和Champlain Heights地区有些公寓楼就属于这种，土地拥有者是温哥华市政府。

开发建楼时，市政府仅仅出租了60年的产权。很多这样的楼房将在2036年到期。届时要么交钱延长租期，要么真正的“地主”将收回产权。如果收产权，每个房屋单元的业主拥有的只是建筑物一砖一瓦本身价格的市场价，而不包括土地的价值。

很明显，这时，人们往往会问：如果公寓楼的建筑物已经有60年历史，还能值多少钱呢？

购买租赁产权的房屋需要贷款时，银行和金融机构也会对租赁期限进行确认和审查。一般来说，如果剩余的租赁期限不够25年，银行或金融机构就不太容易批准贷款申请。

大多数情况下，租赁地权的租金都是预先全额支付。有时，“地主”在租约到期时会愿意接受一个一次性的付款，正式将永久产权转让给租赁者，变成永久产权。2006年温哥华市政府与六栋租赁地权公寓楼的租赁者进行了谈判，大多数业主都倾向于支付一定的金额，将租赁地权产权买断成永久产权。

然而，大多数情况下，“地主”并不愿意出售永久产权，而倾向于选择签署一个新的延长租赁地权的协议，并同时收取下一租赁地权期限的租金。2007年温哥华市政府决定将一些租赁产权的每月$100租金增加到$1,000。由于增幅太大，租赁者抗议并提出仲裁申请。

购屋时，您应该尽早向您的地产经纪或律师公证人确认购买的是土地永久产权还是租赁产权。如果是租赁土地产权，一定要确定租赁年限还剩余多少年。这点对新移民来说尤为重要。

在处理租赁地权房屋过户时，买卖双方签署的法律文件跟购买永久产权时签署的法律文件有很大的不同。您的律师和公证人准备的文件不是地权转让的文件，而是一个“转租”的文件。

这个转租的文件需要三方签字完成过户手续：真正的永久产权拥有者即“地主”、原租户即卖房者、以及新租户即买房者。在地产局的档案中，也不是业主的变更，而是租户的变更。

由于需要三方签名，文件准备和处理的手续比永久房屋的转让复杂，加上额外的往返快递和传真等费用，律师或公证人的费用要比购买永久产权多出$300-$400。如果买家有向银行或金融机构贷款，则在整个交易当中需要四方签字（除了上述三方，再加上银行），手续更加复杂。

通常，土地拥有者，即市政府或UBC或SFU，会要求提前几个工作日收到文件，才能在成交日之前提供必要的签字或批准文件。因此，律师或公证人很可能会要求您敦促地产经纪和贷款银行尽快提供相关的信息，以免耽搁成交。“地主”的法律部门也需要足够的时间审阅所有的贷款文件。

UBC的租赁产权大多是99年期限，而这些房屋都是在1990年代建造的，所以这些土地租赁到期日是2090年。因为租期还有很多年，目前还没有买家对99年的租赁产权表示太大的忧虑。西门菲沙大学，即SFU最近也开发了许多这样99年租地期限的房屋，SFU类似的公寓楼都是在近10年内建造的，因而土地的租赁期限将在2100年左右到期。

大多购买UBC或SFU附近租赁地权物业的买主优先考虑的都是孩子的入学问题。由于租赁期限为99年，大多数买家对于近100年以后将要过期的土地租赁并未感到忧虑。毕竟我们无法预测所有的变数，明确当前的需要才是王道。