加拿大住房市场势头仍强劲

加拿大住房市场是否处于崩溃的边缘？尽管联邦政府想方设法阻止房地产泡沫破裂，但市场似乎仍然继续保持强劲势头。虽然公寓市场面临波动，但过去一年大多伦多地区的总体房价仍上涨了11.3%。

皇家地产（Royal LePage）的一份最新报告称，随着公寓销售热潮的降温，以及过度开建超出市场需求，预期加拿大的三大公寓市场——多伦多、温哥华、蒙特利尔在未来两年可能会面临一些波动。

但是，知名经济学家邓宁（Will Dunning）认为，市场的短期波动不太可能损害市场的长期繁荣，对于加拿大住房市场而言，公寓仍是一个至关重要的领域。

根据2011年的统计数据，在这三大城市的新屋市场中，公寓占到37.7%。但是皇家地产本12月4日公布的这份最新报告称，预计在未来两年，多伦多、温哥华和蒙特利尔每年的新公寓平均需求量介于2.6万至3.2万套之间。虽然这个数字几乎占到未来新屋市场的半壁江山，但是和目前的公寓开建热潮相比仍有大幅下降，目前这三大城市平均每年的公寓开建量达到43,774套。

邓宁指出，2006年以来新建公寓呈现爆炸性增长，主要是因为超低的按揭利率、旺盛的投资者需求，以及城市中心就业机会的强劲增长。由于在过去几年这些疯狂开建的公寓售出了大量楼花，因此在未来两年当大批新公寓集中上市时，公寓价格就会出现波动。但是邓宁同时也指出，由于租赁市场火爆，租金大幅上涨，就业增长强劲，以及年轻的专业人士倾向于居住在距离工作单位近的公寓，因此公寓价格仍然会得到支撑。

邓宁认为，加拿大公寓市场并不存在泡沫。他在一份分析报告中指出，可以合理地预期从长期来看，公寓的价格涨幅将会和那些传统房型类似。邓宁称，在过去20年，大多伦多地区的公寓价格以平均每年5.1%的速度增长，和独立屋5.9%的平均年增幅相差不大。在蒙特利尔，过去20年公寓价格的年平均增幅为5.5%，较独立屋高出了0.4个百分点。在温哥华，公寓价格每年上涨4.5%，而独立屋为5.7%。

虽然随着更多移民向资源丰富的地区流动，市场需求可能会进一步减弱，但邓宁指出人口因素并不是唯一的决定因素，其他一些因素也不能忽视，其中包括单身女性买家增加，人们更希望生活和居住在市中心，以及收紧的按揭政策进一步凸显出公寓的可负担性，此外，许多推迟生育的夫妇也热衷于将公寓作为一个更长期的选择。

建设瓶颈也会制约公寓的开建量。邓宁表示，实际上大多伦多地区每年的新公寓建设上限只能是1.6万至1.8万套，这样才能保证市场的供应平稳，也更符合需求的增长。

对市场的另一个担心则来自于公寓租赁市场，因为如果租赁需求不再持续高涨，创历史新高的公寓租金开始走软，可能会引发许多投资者集中抛售手中的公寓。但是许多经济学家认为这种情况出现的可能性极低，因为目前多伦多的公寓空置率仍然只有1.7%，而在一些核心地区，公寓空置率还要更低。

尽管有许多观察人士认为现在下定论还为时过早，但是11月份加国多个主要城市的房屋销售继续保持强劲势头，初步统计数据显示加国的住房市场仍在持续反弹。

多伦多地产局12月4日表示，11月份大多伦多地区通过多重上市服务系统（MLS）成交的房屋数量较去年同期增加13.9%。其中416地区的独立屋交易量较去年同期飙升23.9%，公寓现房的交易量较去年同期增加12.7%。但与此同时，市区的半独立屋销售量有所下降，镇屋的销售增长也呈现疲软。

在今年11月份，大多伦多地区所有类型房屋的平均销售价格为$53.8881万元，较去年同期上涨11.3%。MLS房屋价格指数（MLS Home Price Index）同期也上升了5.7% 。

与此同时，卡尔加里地产局业表示，11月份该市的房屋销售量较去年同期增加19%。今年迄今为止，卡尔加里的房屋销售量已经较长期平均水平高出11%。在11月份，卡尔加里的独立屋基准价格为$47.06万元，较去年同期上涨8.5%。

 大温哥华地产局的初步统计数据显示，11月份温哥华的房屋销售量较去年同期上升37.7%，但是由于温哥华此前房屋销售暴跌，因此11月份的销售量仍比10年平均水平低1.2%，同时也比上个月低12.8%。

从全国来看，10月份全国的现房销售量较去年同期增加8.3%，但仍略低于经济学家的预期。加拿大房地产协会将于本月底公布11月份的全国销售数据。