美国欲减弱“两房”对楼市的影响

华盛顿——在房地产市场开始崩溃之后的七年间，两党的政治人物都曾多次承诺建立一个更好的制度，为实现拥有家园的美国梦提供资金。然而，迄今为止，几乎没有进步的迹象。

相反，住房金融国有化的权宜之计已经成为大衰退(Great Recession)留下的最持久的遗产之一。联邦政府去年通过房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)及联邦住房管理局(Federal Housing Administration)为大约87%的新增抵押贷款作了担保，有效地设定了相关条款，并为90%的购房活动及额外贷款计划提供了资金。

在周二的一次讲话中，奥巴马总统表示，华盛顿可能最终会退回金融危机开始时的立场。由于房地产市场正在好转，奥巴马表示，是时候“减弱”房利美及房地美的作用了。

奥巴马在凤凰城表示，“我认为，政府只应该在住房体系中发挥有限的作用，民间借贷应该成为房地产市场的支柱。”凤凰城是房地产兴衰的象征。

奥巴马称赞了参议院中的两党议员努力创建一种制度取代房利美和房地美的举措，这种制度规定，如果政府明确地为一些按揭贷款作担保，贷方就要缴费。虽然借贷成本可能会因此增加，但奥巴马还表示，他希望能够保留大多数美国人首选的30年期固定利率贷款的广泛可得性。

众议院共和党人准备提出一项更为剧烈的撤退举措，仅保留政府对低收入家庭贷款的支持。支持者称，该举措也会保留30年期的固定利率贷款的可得性，尽管在那些没有政府支持体系的国家，这种贷款已经不再普遍存在。

“华盛顿在住房金融改革方面突然活跃起来，”美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)主席戴维·史蒂文斯(David Stevens)说。“今年之前，我们没有看到任何实质性的变化，不过，房地产现在正在复苏，鉴于众议院和参议院都已经参与进来，变化的几率明显提高。”史蒂文斯曾在奥巴马第一任期内领导联邦住房管理局。

然而，尽管有以上这些说法，改变政府在住房金融中的角色仍将十分困难，这种角色在半个世纪的时间里都没有出现实质性的改变——只不过房利美和房地美从国家的非正式管理员转为了正式管理员。这是因为美国人想要低廉的抵押贷款，很难在去除现有制度成本的情况下保护这种利益。

根据行业出版物《抵押贷款金融内幕》(Inside Mortgage Finance)的估计，过去五年，房利美、房地美和和联邦住房管理局为87%的新增抵押贷款提供了支持，这与它们在2012年支持的贷款比例相同。在危机爆发之前的那几年，只有不到40%的抵押贷款获得了政府的支持。

政府的大力干涉正在压低利率，帮助房地产市场和更广泛的经济复苏。根据房地美的数据，7月，30年期贷款的平均利率为4.37%，比今年早些时候高出了整整一个百分点，但却还是比历史水平低很多。

然而，人们越来越担心，政府的风险规避和私人行业竞争的欠缺正在影响贷款的可得性。据房地美提交给证券监管机构的文件显示，该公司所购贷款的借款人的平均信用评分从2006年的720上升到了2012年的756。

得到部分联邦官员支持的一些抵押贷款公司称，贷款人违约时，房利美和房地美在要求出借方还款时过于咄咄逼人，这样一来，出借方甚至会拒绝那些他们认为风险不太高的申请人。

房利美和房地美的其他批评者持截然不同的观点，认为政府对房地产市场的支持，即让抵押贷款更易于负担，正在让经济扭曲。他们表示，政府正在补贴购买住宅的活动，其中的大部分利益都流向了美国的富人，代价则是牺牲了生物医学研究或桥梁维修。

最重要的是，改革当前制度的需求反映出了一个令人大吃一惊的事实，即政府花费了巨资来收拾上一次房地产市场崩溃的残局，如今却仍在承诺会为下一次崩溃买单。

“纳税人正因政策目标不明确而承担数万亿的风险，”咨询公司联邦金融分析公司(Federal Financial Analytics)执行合伙人卡伦·彼得鲁(Karen Petrou)说，“政府正在管理市场，但却没有一个明晰连贯的政策，让纳税人来补贴全国许多地区的大厦。”

然而，改革面临诸多障碍，首先是一个总体上的事实，即不管面对何种立法，共和党控制的众议院和民主党把持的参议院达成一致的几率均属历史最低，而且两党都在为今年秋天的财政大战做准备。

真正的挑战是起草一项替代政策。政府介入住宅信贷的条件基本没有多大变化，因为强有力的利益集团普遍欢迎由此而来的好处，这些集团包括银行、建筑商和房地产经纪，当然还有房屋所有人。