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大温哥华地区天车线散布贫穷?

  “温哥华中产阶级萎缩,贫穷沿着天车线扩散”。

  这个有争议的议题,来自加拿大著名学者、UBC大学教授大卫·列伊David Ley 的研究。11月19日他在接受Metro报纸采访时阐述了这一观点。

温哥华Waterfront站

  他认为温哥华的中产阶级从70年代的71%缩小到53%,社区内的穷人沿着轨道列车线,从温哥华东区迅速地扩散到南本拿比和北素里。他所举出的一个辅助数据是,天车沿线城市的食物银行,从2007年以来需求上升了59%。

  有读者认为,他的观点或许有点道理。有些收入低于平均线,买不起车或承担不了高价房、高昂汽油费的人群,搬到离天车站较近的偏远地区,依靠公共交通服务,每天通勤、来回奔波赚钱养家。一个家庭住在远离市中心,可负担的房屋里,能降低日常生活成本,用较少的钱来换取一个相对好的生活质量,比较大一点的房屋面积。

列治文加拿大线Aberdeen站

  温哥华太阳报(Vancouver Sun)2011年10月17的调查文章指出,加拿大人口普查数据显示:大温紧随华裔、南亚裔的第三大少数族裔,8万菲律宾裔就比较喜欢群聚住在天车站沿线,而汇款回家乡是这群海外“菲侨”努力工作的很大一部分动力。大多数生活在温哥华的菲律宾人非常重视交通转换的便捷性。这样能省下一些作保姆、清洁工、老人护理、保安、服务生、短期厨师和实习护士等低收入的工作薪金,每月只要汇款400元到菲律宾,就能帮助到他们仍然生活在贫困家园的亲人们。

本拿比MetroTown SkyTrain站

  占大温 1.1%人口的越南裔第一次来到温哥华,是20世纪70年代和80年代的“船民”,为了逃避越战及之后的越共冲突,他们后来成为了难民和移民。越南裔多集中在北素里和温东。像菲律宾裔一样,越南裔也有许多是围绕天车站居住的。

  此结论和来自中国移民过往认知或许有些出入。在中国的许多城市,每当新的地铁线路规划宣布出来,到地铁动工兴建乃至地铁施工每个阶段,图纸上的地铁沿线楼盘价格都会有比较大的涨幅;一条轨道能激活一大片区域的住宅市场,聚集旺盛的人气。在温哥华,天车线对房产开发的影响曾经是相当巨大的。有报告指出,1986年温哥华举办世界博览会之后10年,部分架空列车站500公尺范围之内的地产发展出现过起飞现象,住宅物业的地价上升的幅度相比该地区整体的升幅约是2倍左右。

素里乔治国王天车站(King George Station)

  然而,我们或许忘了便利的交通也是房产开发商销售卖点的组成部分。而当轨道线真正开通后,利好消息出尽,房价上涨速度反而会趋缓。搭乘天车出行便捷的有利因素不会再被无限放大。尽管它仍然会是,但不再必然有效。房价能够拉抬,还需要有其它诸如学区、商圈、人口等众多因素的配合、支撑。衡量加拿大线沿途地产发展潜力,列治文市政府提前做了加拿大线车站附近的人口密度规划,令到列治文较其他城市更容易把握这个地产发展的良机;而北素里地区,尽管在1994年就建成了乔治国王天车站(King George Station),而这个地区过往犯罪率一度较高,拥有“北美盗车之都”的称号,房价一直没啥涨幅。通过素里市政府一系列的措施,包括2013年市政府准备迁入的布局,近来房价才刚刚启动。

高贵林长青线(Evergreen Line)

  轨道建设不仅对房地产有影响,而且对治安有影响。列治文地区最近屡次爆出商场顾客手机在光天化日之下,公然被抢的现象。有在列治文开铺经营20余年的马先生,为列治文的治安恶化感到忧心。10月21日下午,一名华裔女留学生在列治文一个有很多华裔聚集的商场理发店做美甲时,竟遭到2名黑皮肤男子入店内强抢iPhone手机。在天车站100米以内的范围内,人流、噪音增多,治安隐患,都是需要考虑的因素。

  目前高贵林的长青捷运线还在建造。短期操作和长期持有房产者的思路应该有所不同。列伊教授的研究成果可以作为参考资料。

  《加西周末》2012年12月1日第164期    作者:汉加 本文图片来自网络

本文发布于: 2012-12-1 16:55
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