日前公布的一项调查显示，在2018年4月至2019年4月期间，低陆平原地区的房屋总估价减少了892亿加元。而大温地区的每个城市，房屋总估价的下降程度都不同，房价最贵的西温自然是跌得最惨的城市：西温哥华的房屋总估价在一年时间里下降了14.68%，算下来平均每栋房屋的估价减少了$451,385。
一名拥有40年从业经验的房地产经纪人揭露，自大温哥华地区房价跳水以后，法拍屋数量暴增，尤其是在西温地区，不少业主因高杠杆炒房爆仓，造成法院查封债务人的不动产抵押物，执行拍卖“法拍屋”的现象严重。
如果欠了银行的房贷，房屋就会被银行没收并拍卖抵债，俗称“银主盘”，而如果欠了市政府的 物业税，政府有权将你的房屋拍卖用来偿还欠税，这种法拍屋俗称“欠税屋”，对于买家来说，这是捡便宜的好机会。
温哥华银主盘数量激增
大温房地产委员会和加拿大房地产协会的前任主席Satnam Sidhu指出，目前银主盘增加的数量是前几年的数倍；另有专家表明，预计2019年会有近500栋银主盘。而造成业主资不抵债的原因主要有两个，一个是整个市场低迷，另一个是由于私人放贷造成的。
2018年初温哥华房市风云骤变时，市场酝酿出一个新的热门行业——私人放贷，这是一种为抵押贷款提供资金的个人和抵押贷款投资公司（MIC）。有很多在前几年炒房炒地中赚取红利的金主们，脱身做了贷方。此外，由于加拿大银行贷款的压力测试规则，很多买家，特别是自雇者或无法取得良好信用记录的人，纷纷转向私人贷方。
虽然私人贷款门槛低，钱来得“方便”，但是利息高，风险大。对于贷款人来说，一旦未按时还款，贷方有权出售房屋以收回款项，这种现象叫Foreclosure，又称取消抵押品赎回权，也是传说中的银主盘。
总的来说就是借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利，贷款方根据规定的法律程序获得相关房产抵押品所有权或将房产抵押品出售以抵消借款人欠债，显然银主盘是借贷双方解决纠纷的最后一步。
目前，西温有五栋银主盘，其中四栋是为了补偿私人银行贷款而被拍卖的房屋。其中一栋位于西温1370 Ottaburn Road的银主盘减价$50万后，以$330万拍卖；还有一栋位于西温 928 Groveland Road，7767平方尺的豪宅从$1088万减价到$890万, 然后再减价到 $700万拍卖，差价竟然高达$300万。
银主盘变多，主要原因就是部分短期投资客想要套现房产，最后爆仓。短期投资客不同，他们在高位买入豪宅，押注短期暴涨，没料到遭遇售出难加上房屋跌价双重打击，房子只能由银行接手。
不过，这些银主盘并不代表大家可以捡漏，因为根据法律，假如私人贷款方只需市价的70%来卖出房子就能拿回积欠的房贷，但法官仍要审核整个卖屋过程。除非市道真的很差，否则法官有权要求继续再卖，为的是维护市场和屋主的利益。
欠税屋是什么？
欠税屋和银主盘的区别很大，银主盘的价格虽然诱人，但其实远远没有欠税屋看起来“实惠”。
根据卑诗省的地方政府法（Local Government Act），大温地区各市政府有权将拖欠物业税多年的房屋进行强制拍卖，以收回拖欠的物业税。这种情况下，许多房屋的拍卖价低得惊人，这是因为政府制定的起拍价仅仅是被拍卖房屋屋主的欠税，加上罚款、利息和行政费用后的总额。
通常来说，每个城市会在每年举行一次欠税屋拍卖会，今年列治文和本拿比的拍卖会都将在9月30日举行，温哥华的拍卖会将在11月举行。有兴趣的朋友，务必密切留意。
不过，虽然说欠税屋是在捡便宜，但想要“以小搏大”并不容易。这是因为欠税屋的屋主通常是有一年的回赎期，如果他在一年内能清偿贷款，就能重新拿回房屋产权。但即便如此，每年的房屋拍卖会依然会吸引许多人前来参与，毕竟以几万块就能抢拍百万豪宅，万一屋主真的资不抵债无力回赎，这百万豪宅就是你的了，谁不想碰碰运气呢？
欠税屋拍卖流程
通常来说，市政府会在欠税屋拍卖会前一周公布此次将要拍卖的欠税屋清单，凡是拖欠物业税3年以上的房屋，都有可能被市府拍卖。在拍卖日前，这份清单也会不断更新，因为有的业主发现自己的房屋上了清单后会立即清偿欠款，补交税金，这样他的房屋就会从拍卖会上撤下来。
另外，市政府是不会为欠税屋的房屋状况负责的，有兴趣的买家需要自行查询。需要格外注意的一点是，买家不可以进入物业内查看房屋，这属于乱闯民宅，毕竟该房屋并不是正常的地产买卖，大部分屋主是不会允许你进屋看房的。
以温哥华市府的拍卖会为例，如果你通过各种渠道查询了欠税屋信息，觉得这房不错，就可以在拍卖会当天去市议会参与竞拍了。欠税屋的起拍价格是欠税+罚款+利息+行政费用，在拍卖时自然是价高者得。
如果你成功拍下了一套欠税屋，就需要提供你的全名，住址，驾照或其他身份证明，职业，社保号码等信息，然后在拍卖会结束后的隔天中午之前缴纳起拍价金额作为担保，并领取购买证明（Certificate of Purchase）。市府只接受现金、银行借记卡、支票或银行本票作为支付方式。如果欠税屋原屋主没有在一年时间内回赎房屋，那你就需要在回赎期到期后的三十天内，付清起拍价之外的竞拍金额，这栋房屋就是你的了。
不过，本拿比和列治文的拍卖流程和温哥华不同，本拿比和列治文要求竞拍者在拍下房屋后立即按成交金额支付房款，而非像温哥华一样只支付起拍金额作为定金。
事实上，只要房屋状况不是太差，大多数的屋主还是会在回赎期内支付欠款，回赎房屋的。这也是“银主盘”和“欠税屋”的一大区别，“银主盘”的原屋主回购的比例要远远低于“欠税屋”。比较实在的列治文市政府就在网上指出：因欠税而拍卖的房屋中，最终真正发生易手的情况很少。不过，拍下欠税屋也不是没有好处：如果原屋主回赎了房屋，竞拍成功的竞标者不但会拿回全部房款，还会得到一笔利息，列治文市府的退款利率为6%，本拿比的退款利率为5.7%，这比银行的定期存款利率更好。
欠税屋考验眼力
欠税屋由于不能验房，也无法看房，所以竞拍下来的房屋质量是无法保证的。作为想以小搏大的投资者，你看重的肯定不是那6%的退款利率，而是想以几万的价格拿下几百万的房屋。面对这种诱惑，你可千万不能“财迷心窍”，要知道这绝不是稳赚不赔的生意。
不少人认为自己眼光独到，在拍卖会上以30万拍下了估价70万的房屋就觉得自己赚大了，但买到手之后才发现自己上了当。比如一些上面没有房屋的土地拍卖，往往里面就存在陷阱：很可能这块土地是没有道路连接的，而周围土地的产权属于其他业主，哪怕你自己腰缠万贯想自费修路，也过不了周围邻居这一关，这样的土地自然价值很低。想想看，原业主不交地税，肯定是有某些原因的。
另外，还有一种情况也很危险：你可能提前在拍卖清单上看中了几套房，到了拍卖会却发现这些房屋都下架了。但既然“来都来了”，自然不想空手而归。这时候，一套起拍价只有几千块钱的房屋开拍了，你会不会心动？
这个时候，冲动就是魔鬼。如果你事后去这套房屋周围查看，就会发现这套房屋周围全是荒废的旧屋，市场价值接近于零。你要是当初一时冲动贪了便宜，看到这套租都租不出去的房屋，就只能偷偷抹泪了。
竞拍前做好功课
想竞拍欠税屋的投资客，有一些工作是需要提前开始准备的。首先，你可以在土地登记处查看物业信息，比如屋主信息、有无贷款、有无改建，以及该房屋受到哪些限制。查询土地登记的费用为71.58%。
然后，你可以查询法院判令查询（Execution search），看看法院是否曾针对屋主发出过判令（Order），如果你看到了“Crown”的字样，那最好放弃竞拍这套房屋，因为它很可能存在和政府的金钱纠葛，而且不会因为业权转让而消失，比如原屋主欠了7万的所得税，而加拿大税务局将债务通过法院判令将欠税转移到了物业上，那么这7万的欠款就会跟着房产，易手之后，这笔钱就要由新业主来负担。
如果经过了土地登记查询和法院判令查询都没有发现问题，你最好去房屋周围实地考察一下。虽然不能进入房屋，但可以在周边进行观察，要是后院住了许多无家可归者，或者前院堆了许多垃圾，那你就要谨慎对待了。如果发现了废弃的油桶，那你最好头也不回的离开，因为清理油污污染的费用，可以说是天文数字。
最后，你可以在MLS查询房屋周围的邻居们，卖房时卖了多少钱。这样你就能大概了解这套房屋在市场上是什么价位的，竞拍时会心中有数，及时止损。
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本文发布于： 2019-5-30 13:20
