“多快好省”搞“后巷屋运动”并不可取

日前，温哥华市长罗品信和市议会批准了新的后巷屋管理方案（Making Room Housing Program），未来在温哥华地区修建后巷屋将变得更为方便。

该方案主要涉及以下几个方面：首先，大幅简化后巷屋的审批流程。今后对于两层高的后巷屋，市府不再进行额外的设计条件审查，预计审核时间将缩短65%，平均周期为12周。其次，允许后巷屋增加建筑高度。这可以让后巷屋的使用空间变大，增加空间的同时降低建筑成本。此外，该方案对于房间的最小面积也有限制。为了提升后巷屋的宜居性，市议会要求客厅面积至少达到180平方英尺，卧室面积至少达到91.5平方英尺。

根据市议会的数据，自2009年以来温哥华已经批准了3300套后巷屋的兴建，目前温哥华45%的独立屋建有后巷屋，60%的后巷屋都配有停车位，而温哥华90%的后巷屋是和主屋一起建造的。一般来说，兴建后巷屋的成本不超过30万，工期也在一年半以内。

兴建后巷屋好处颇多

温哥华市府对于后巷屋的前景非常看好，一直在大力推广后巷屋的建设，他们希望在未来10年新增4000套后巷屋，来解决温哥华房屋的可负担性问题。此次的方案修改，也是征求了业主、租户和地产从业人员的意见，研究协商后通过的。在市府看来，后巷屋已经成为温哥华很有代表性的房屋类型了，还受到了其他大城市的效仿，但是，后巷屋真的是解决房价可负担性的良药吗？如此“多快好省”搞“后巷屋运动”，值得吗？

兴建后巷屋固然能带来不少好处，首当其冲的就是对于房价的积极影响。独立屋放开条件鼓励兴建后巷屋，在增加租房市场供应的同时，势必会对高层公寓和联排屋形成一定冲击，会给居高不下的公寓价格带来下行压力。后巷屋对于独立屋市场也会带来影响，今后能建后巷屋的独立屋将更为抢手。后巷屋既能自用，又能出租，可以显著的增加独立屋的价值。未来不能兴建后巷屋的独立屋，市场热度很可能会减退。

另外，后巷屋给租房市场提供了更多的供给，对于广大租客来说也是件好事。根据之前的统计，在温哥华西区有53%的居民是租房居住，后巷屋的增加，意味着租房市场的供求关系可以得到改善。

负面影响未引起重视

不过，如此大规模的兴建独立屋，带来的负面影响也是不可忽视的。首先，后巷屋的增加导致了居住密度的增加，不可避免的会导致生活质量的下降，并影响整个社区的生态。其次，很多居民担心如此粗放的鼓励兴建后巷屋，并不能改善温哥华房屋可负担性的问题。后巷屋建筑申请过程简化后，建后巷屋不再需要原本严谨的审核过程，也不需要进行相关的经济影响分析，后巷屋究竟会给整体经济带来哪些影响，还有待研究。

大兴土木兴建后巷屋带来的最大问题是，后巷屋的建筑成本中没有考虑它脚下的土地价格成本。虽然说后巷屋的建筑成本不过在30万左右，但如果考虑到土地的价格，温西一套后巷屋的每平方英尺价格就非常的高了。如此贵的土地上想建可负担性住房？这个钱最终还是租户来掏啊！

举例来说，温西Kitsilano一块可以兴建独立屋的土地，在10年前只要100万，但现在已经涨到250万了。而且放宽后巷屋兴建要求后，土地卖家的要价也水涨船高了。原本这里只是一栋独立屋，但现在买家能建更多的房间了，土地的价格自然也要涨了。所以，后巷屋在一定程度上会给土地价格带来上行压力。如果你在一块价值300万的土地上建了4户，每户的土地成本就高达75万，这样的房屋能算可负担性住房吗？

据说温哥华市府在考虑后巷屋的买卖问题，未来可能允许单独买卖后巷屋，那这些后巷屋的价格应该是多少呢？屋主按照30万的建筑成本，将后巷屋50万卖出去，那后巷屋脚下的土地怎么算？这又涉及到了土地产权的划分，是更为复杂的问题了。

所以，适度的兴建后巷屋是好事，但在大兴土木之前，解决掉这些悬而未决的问题更为重要。

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