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“多快好省”搞“后巷屋运动”并不可取

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日前,温哥华市长罗品信和市议会批准了新的后巷屋管理方案(Making Room Housing Program),未来在温哥华地区修建后巷屋将变得更为方便。

该方案主要涉及以下几个方面:首先,大幅简化后巷屋的审批流程。今后对于两层高的后巷屋,市府不再进行额外的设计条件审查,预计审核时间将缩短65%,平均周期为12周。其次,允许后巷屋增加建筑高度。这可以让后巷屋的使用空间变大,增加空间的同时降低建筑成本。此外,该方案对于房间的最小面积也有限制。为了提升后巷屋的宜居性,市议会要求客厅面积至少达到180平方英尺,卧室面积至少达到91.5平方英尺。

根据市议会的数据,自2009年以来温哥华已经批准了3300套后巷屋的兴建,目前温哥华45%的独立屋建有后巷屋,60%的后巷屋都配有停车位,而温哥华90%的后巷屋是和主屋一起建造的。一般来说,兴建后巷屋的成本不超过30万,工期也在一年半以内。
兴建后巷屋好处颇多
温哥华市府对于后巷屋的前景非常看好,一直在大力推广后巷屋的建设,他们希望在未来10年新增4000套后巷屋,来解决温哥华房屋的可负担性问题。此次的方案修改,也是征求了业主、租户和地产从业人员的意见,研究协商后通过的。在市府看来,后巷屋已经成为温哥华很有代表性的房屋类型了,还受到了其他大城市的效仿,但是,后巷屋真的是解决房价可负担性的良药吗?如此“多快好省”搞“后巷屋运动”,值得吗?
兴建后巷屋固然能带来不少好处,首当其冲的就是对于房价的积极影响。独立屋放开条件鼓励兴建后巷屋,在增加租房市场供应的同时,势必会对高层公寓和联排屋形成一定冲击,会给居高不下的公寓价格带来下行压力。后巷屋对于独立屋市场也会带来影响,今后能建后巷屋的独立屋将更为抢手。后巷屋既能自用,又能出租,可以显著的增加独立屋的价值。未来不能兴建后巷屋的独立屋,市场热度很可能会减退。

另外,后巷屋给租房市场提供了更多的供给,对于广大租客来说也是件好事。根据之前的统计,在温哥华西区有53%的居民是租房居住,后巷屋的增加,意味着租房市场的供求关系可以得到改善。

负面影响未引起重视
不过,如此大规模的兴建独立屋,带来的负面影响也是不可忽视的。首先,后巷屋的增加导致了居住密度的增加,不可避免的会导致生活质量的下降,并影响整个社区的生态。其次,很多居民担心如此粗放的鼓励兴建后巷屋,并不能改善温哥华房屋可负担性的问题。后巷屋建筑申请过程简化后,建后巷屋不再需要原本严谨的审核过程,也不需要进行相关的经济影响分析,后巷屋究竟会给整体经济带来哪些影响,还有待研究。
大兴土木兴建后巷屋带来的最大问题是,后巷屋的建筑成本中没有考虑它脚下的土地价格成本。虽然说后巷屋的建筑成本不过在30万左右,但如果考虑到土地的价格,温西一套后巷屋的每平方英尺价格就非常的高了。如此贵的土地上想建可负担性住房?这个钱最终还是租户来掏啊!

举例来说,温西Kitsilano一块可以兴建独立屋的土地,在10年前只要100万,但现在已经涨到250万了。而且放宽后巷屋兴建要求后,土地卖家的要价也水涨船高了。原本这里只是一栋独立屋,但现在买家能建更多的房间了,土地的价格自然也要涨了。所以,后巷屋在一定程度上会给土地价格带来上行压力。如果你在一块价值300万的土地上建了4户,每户的土地成本就高达75万,这样的房屋能算可负担性住房吗?

据说温哥华市府在考虑后巷屋的买卖问题,未来可能允许单独买卖后巷屋,那这些后巷屋的价格应该是多少呢?屋主按照30万的建筑成本,将后巷屋50万卖出去,那后巷屋脚下的土地怎么算?这又涉及到了土地产权的划分,是更为复杂的问题了。
所以,适度的兴建后巷屋是好事,但在大兴土木之前,解决掉这些悬而未决的问题更为重要。

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本文发布于: 2018-8-14 15:45
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