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收紧按揭半年来,为何房价没有降?

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强制按揭压力测试政策已经实施半年有余,最近各个地产局公布了2018年前两个季度的地产行业报告,收紧的按揭政策究竟对于房地产市场造成了哪些影响,这些影响是长期的还是短期的?既然市场有点冷,为什么房价没有跌呢?

今年1月开始,大温地区开始实施强制性的按揭压力测试政策,金融机构监督办公室(OSFI)要求所有申请无保险按揭的申请人,必须接受按揭压力测试,以确保申请人在未来利率出现波动时,依然有能力按时还贷。
很多人认为收紧按揭使得大温火热的房市开始走弱。而在第一季度,由于按揭贷款审批有一定的迟滞性,所以收紧按揭带来的影响并不明显。但到了第二季度,收紧按揭的效果就开始显现了。如果说第一季度的房市只是开始“踩刹车”了,那么第二季度就是房价快车全面降速的时候。

和去年同期相比,大温房市中的成交量变少了,市场中的存量增加了。从整体上看,房市开始回归平稳。收紧按揭后,受影响最大的房屋类型就是独立屋,其实在收紧按揭之前,大温地区的独立屋价格就已经有很大的下行压力了,收紧按揭则加大了下行压力。目前大温地区的独立屋价格已经开始微跌了,而联排和公寓的价格则在缓慢上涨。

从6月的地产报告来看,由于独立屋市场有价无市,再加上收紧按揭、利率提高等一系列政策原因的影响,现在的独立屋市场已经是买方市场了,成交在售比已经降到了11.7%。通常来说,成交在售比如果长期低于12%,就说明房价存在下跌的风险;而成交在售比高于20%,则说明房价上涨的可能性很大。
如果你想买独立屋,需要考虑的就是两个问题:一是你能贷到多少钱,二是你和卖家对于价格的“博弈”。

按揭政策的收紧,意味着你能贷到的钱将减少,需要支付的首付将增加,你的购买力可能会减少20%,这直接使得一部分有购屋需求的买家,不得不选择总价更低的联排或是公寓。

而独立屋价格之所以在市场如此冷淡的情况下,依然维持着高位,则和卖家的心理预期有关。独立屋卖家都见识过了一年前房价的“疯狂”,现在想劝说他们降低心理预期,将独立屋打折出售,是非常困难的一件事。卖家宁愿将房屋高价挂牌,等着买家接手,如果买家的开价不够高,卖家宁愿继续“守株待兔”。所以,尽管6月独立屋在售数量创下了3年来的最高纪录,但独立屋价格仅仅比上月下降了0.6%。

独立屋市场已经是买方市场,但联排和公寓依然是卖方市场,想买房还是要靠“抢”。联排和公寓的价格仍在上涨,跟买家对于该类型房屋的旺盛需求息息相关。目前看来,收紧按揭和提升利率等政策,对于房市将有长期的影响,很多买家因为这些政策被挤出了特定的市场,一旦该特定市场的情况好转,这些买家依然会选择入市。只是房价想再回到一年前的高位,可能性已经非常小了。
本文发布于: 2018-7-19 10:48
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