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强制按揭压力测试政策已经实施半年有余，最近各个地产局公布了2018年前两个季度的地产行业报告，收紧的按揭政策究竟对于房地产市场造成了哪些影响，这些影响是长期的还是短期的？既然市场有点冷，为什么房价没有跌呢？
今年1月开始，大温地区开始实施强制性的按揭压力测试政策，金融机构监督办公室（OSFI）要求所有申请无保险按揭的申请人，必须接受按揭压力测试，以确保申请人在未来利率出现波动时，依然有能力按时还贷。
很多人认为收紧按揭使得大温火热的房市开始走弱。而在第一季度，由于按揭贷款审批有一定的迟滞性，所以收紧按揭带来的影响并不明显。但到了第二季度，收紧按揭的效果就开始显现了。如果说第一季度的房市只是开始“踩刹车”了，那么第二季度就是房价快车全面降速的时候。
和去年同期相比，大温房市中的成交量变少了，市场中的存量增加了。从整体上看，房市开始回归平稳。收紧按揭后，受影响最大的房屋类型就是独立屋，其实在收紧按揭之前，大温地区的独立屋价格就已经有很大的下行压力了，收紧按揭则加大了下行压力。目前大温地区的独立屋价格已经开始微跌了，而联排和公寓的价格则在缓慢上涨。
从6月的地产报告来看，由于独立屋市场有价无市，再加上收紧按揭、利率提高等一系列政策原因的影响，现在的独立屋市场已经是买方市场了，成交在售比已经降到了11.7%。通常来说，成交在售比如果长期低于12%，就说明房价存在下跌的风险；而成交在售比高于20%，则说明房价上涨的可能性很大。
如果你想买独立屋，需要考虑的就是两个问题：一是你能贷到多少钱，二是你和卖家对于价格的“博弈”。
按揭政策的收紧，意味着你能贷到的钱将减少，需要支付的首付将增加，你的购买力可能会减少20%，这直接使得一部分有购屋需求的买家，不得不选择总价更低的联排或是公寓。
而独立屋价格之所以在市场如此冷淡的情况下，依然维持着高位，则和卖家的心理预期有关。独立屋卖家都见识过了一年前房价的“疯狂”，现在想劝说他们降低心理预期，将独立屋打折出售，是非常困难的一件事。卖家宁愿将房屋高价挂牌，等着买家接手，如果买家的开价不够高，卖家宁愿继续“守株待兔”。所以，尽管6月独立屋在售数量创下了3年来的最高纪录，但独立屋价格仅仅比上月下降了0.6%。
独立屋市场已经是买方市场，但联排和公寓依然是卖方市场，想买房还是要靠“抢”。联排和公寓的价格仍在上涨，跟买家对于该类型房屋的旺盛需求息息相关。目前看来，收紧按揭和提升利率等政策，对于房市将有长期的影响，很多买家因为这些政策被挤出了特定的市场，一旦该特定市场的情况好转，这些买家依然会选择入市。只是房价想再回到一年前的高位，可能性已经非常小了。
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本文发布于： 2018-7-19 10:48
