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加国中产“富着退休”养成记

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 财富世界瞬息万变,股票,基金等传统投资方式并不是万无一失,正如同俗话所说的那样:月有阴晴圆缺,人有旦夕祸福,既可以赚钱也可能赔的血本无归。相比之下住房属于硬通货,而这几年加国房市呈现出看涨趋势,本期《高度》周刊独家策划中年阶层投资买房致富经,希望对想“富着退休”者提供一些参考和帮助。
  
  尽管有着稳定的工作和收入,但是多数加拿大人在投资与积累财富领域依旧面临着困境。特别是对于40岁以上的中年人来说,这个年龄段的人正好处于中年危机,一方面在养家糊口领域面临重担,另一方面一旦被裁员再去职场重新就业将没有丝毫优势可言,届时无论是对个人还是家庭都是一个沉重的打击。而年龄在50岁以上的人面临最棘手的问题就是需要提早为退休生活做布局规划,如果仅靠积攒工资和幻想65岁时领取政府养老金那是远远不够的,需要有明确的投资理念。根据一份调查数据可知,加拿大有四成上班族表示攒不够足够的退休金,更有两成国民表示出于养家考虑,他们会选择在70岁以后退休,退休难问题已然成为最大考验。
  
  纵观市场走向,住房永远是硬通货,当你有这个本钱时,稍微做一点稳妥的买房投资,资产回报就能使你不用单纯依赖职场收入也能生活得很好,同时也能提前攒够足够的退休金在退休之后照样可以衣食无忧。这样的话,时间永远站在你这边,而不是总给你制造压力。

  

  40岁以上中年买房投资致富经
  
  对年纪在40岁以上,已经有了稳定的事业和家庭的加国民众来说,投资需要遵循的核心理念就是地产投资应该成为自己积累财富的工具和手段,而非新的负担和累赘。与此同时对于那些收入颇丰的中产阶级而言,即使再有钱也毋须一次性投资多处房产,因为光与不同的租客打交道就是一件很繁琐的事情。正确的做法应该是购买三套住房进行投资当成起点,作为长期投资获利考量。

  

  而这一投资方案的最大优势在于稳妥,一般而言,进入40岁以后就意味着正式迈入中年,但此前只要是踏实工作,基本上都有着相当的积蓄,同时也有着坚实的信用额度,这些都是投资计划启动的最大本钱。不过用于投资的住房选择同样也是一门高深的学问,如果目标是那些发展水平参差不齐社区的老房子,那么就完全没有投资的必要。正确的选择是用于投资的住房能够吸引年轻夫妇,或者是离婚后带着孩子希望在好的学区安家的家庭,有五个方面显得格外重要。
  
  第一点就是市场。投资地产绝非单纯意义上买房那样简单,换言之需要对市场进行判断,只有在合适的时候进场才是最佳抉择。一般而言,一个好的市场需要满足以下几个因素,那就是强劲的经济增长,就业岗位增加,人口增长和价位处于可以获利的水平。
  
  第二点是社区。所投资住房的社区位置将决定成败,通常一个好的社区应该是基本设施齐全的社区,能够吸引到素质水准较高的租户,而非信用欠佳的租客。
  
  第三点是住房的样式。从投资角度来看,所投资的住房样式最好是带有合法的第二套间,并且位于好的社区且带有花园。
  
  第四点则是价位。从投资成本计算来看,所选择的住房需要满足在出租后能够覆盖每月按揭,地税,保险和其他费用的情况下还能有盈余,这一点新房或者房龄只有数年的住房能够符合条件,但唯一缺陷在于现金流相对较差。
  
  第五点是房间数量。房间数量与未来租客成正比关系。如果价位合适,自然会吸引到不少租客,但与此同时维修和管理成本就相对较高。理想情况是房间数量适中,包括厨房,洗衣机和卫浴设备,采光通风条件良好。
  
  投资案例:安省中产夫妇地产致富真经
  
  家住安大略省基奇纳(Kitchener)的David 彭与妻子Anita刘是典型的加拿大40岁以上中年中产阶级之家,他们有着体面的工作和收入,更有着不菲的积蓄。但这对夫妇很有前瞻观念,趁着有钱的时候投身于地产市场,最终赚取巨额利润。
  
  不过任何投资并不是一开始就一帆风顺,在自己48岁那年,David 彭投资了一处位于美国佛罗里达的房子,但由于当时正赶上2008年金融危机,结果导致收益不断萎缩,原本收益率有望达到10%,然而实际上却跌到7%。于是David 彭果断收手,将目光收回到加拿大境内。
  
  在听取了朋友意见以及说服自己的妻子后,David 彭先后在安省布兰特福德(Brantford)投资了三处物业进行出租,并由妻子Anita刘负责打理和物业日常维护,从而实现了靠投资住房得以财务自由。
  
  在分享自己投资经验的时候,David 彭表示一定要在最合适的时候入市,当年他在布兰特福德投资的时候,正好赶上房价上涨。同时市场火热也带动空置率屡创新低,因此他在正确的时候做了对的事情,才使得他的这轮投资得以成功。
  
  投资案例图表做成表格
  
  住房购买价首付按揭预计十年后价值预计十年后按揭
  
  物业1  50万   10万  40万  74.0122万         30.7227万
  
  物业2  52.5万  10.5万  42万77.7128万32.2598万
  
  物业3  55万   11万    44万  81.4134万   33.79万
  
  总计   157.5万 31.5万  126万233.1384万  96.7766万
  
  注:本案例基于每套物业年收益率为4%,首付为20%,贷款期限为30年,现金流相当于分红的方式。
  
  50岁以上中年买房投资致富经

  

  对于50岁以上的中年阶层而言,任何投资最重要的考量都是要为65岁退休做准备,确保能有足够的收入安度晚年。所以若要想实现这一目标,就需要从50岁开始,到65岁以前,每年至少储蓄5万加元。乍一听有些不现实,甚至会觉得十分困难,但是如果能掌握买房投资的技巧,这一目标不仅能够实现,而且还能赚取不错的收益。
  
  另一方面,对于年龄在50岁以上的中产阶级而言,本人经过多年打拼,在正常情况下已经拥有了属于自己的独立住房。假设这个投资是针对温哥华50岁以上的中年人,在25年前花20万加元购买了一套自住房,如今价值130万加元,而这就是投资启动的资本,以下步骤至关重要。
  
  第一步是建立房屋净值信贷额度(Home equity line of credit)。这将会在投资的前三年给予你足够的投资本钱。而房屋净值信贷额度是指一种类似信用卡的贷款形式,借款人需要将房屋注册为双重抵押(Collateral),通过预批被授予一定信用额度,在需要时可以通过特殊支票(有时可带信用卡)来取款使用。届时每个月的还款额根据所借金额和当前利率的不同而不同,一般来说,借款人只需按使用天数支付利息,本金则可以随时还清。在抵押有效期内,房屋净值信贷额度可以被重复使用。不过如果你借的钱最后不能按时付息并及时归还本金,那将意味着你会失去房子。按照设想目标,价值130万加元的房子可以获得至少110万加元的借贷,但通常银行不会给予如此之多,最多只有房子价值的65%,在这种情况下最后的实际借贷所得约为71万加元,因此这71万加元就是投资的本钱,作为投资启动资金而言,这笔钱已经不是小数目了。
  
  第二步是选择投资地点,最好是在现有住宅以外的城市。比如埃德蒙顿,当地出租市场就十分火热,假如投资埃德蒙顿一栋带有三卧室的联排屋,每间房每月就可以带来250加元到400加元不等的现金流,利于快速收回成本并从中获利。
  

  投资案例:安省老夫妇的地产致富之道
  
  56岁的安省居民Allen谭和妻子Anna吴很早就开始为退休生活所做筹备,为了实现退休后可以得到足够收益从而衣食无忧的目标,Allen谭调研并分析了多种投资计划,其中就包括投资地产。可是至于地产投资真的是否能赚钱,Allen谭起初自己也拿不定注意,甚至开始怀疑,不过当他看到周围人都趋之若鹜的时候,有时也会想如果没有收益为何大家都争相涌入市场呢?
  
  2014年,在一位可靠的地产经纪朋友的帮助和劝说下,Allen谭决定投身于房市大潮,从自家现有住房入手,建立房屋净值信贷额度,从而得到了投资的第一桶金。之后Allen谭通过对周边城市进行详细了解,最终选择了安省奥沙华(Oshawa)作为新房投资城市,一切都按部就班的进行中。
  
  不过Allen谭也坦言,在投资房产的过程中并不是一帆风顺,尤其是一开始同各种各样的租客打交道也并非容易的事情,而且他和妻子Anna吴在多伦多还有全职工作,一时难以两边照顾,特别是后来投资房屋数量增多以后。但最后两口子一商量专门雇了一个物业经理负责打理,算是节省了不少时间和精力。
  

  而Allen谭的投资也越来越有起色,从最初的一套住房,到现在的五六套,未来还会有更多,通过投资住房产业链,Allen谭已经提前准备好足够的退休金,得以和妻子Anna吴安享晚年,这一投资计划很值得广大华人朋友借鉴。
  
  投资案例图表做成表格
  
  投资策略
  

  物业类型物业价格市场价现金投资租金
  
  第一年    物业1联排屋18万19万 5.25万  1,295
  
  物业2联排屋18万19万5.25万  1,295
  
  物业3联排屋   18万19万5.25万  1,295
  
  第二年    物业4联排屋     19万19.8万  5.5万  1,295
  
  物业5联排屋     19万    19.8万  5.5万  1,295
  
  物业6联排屋     19万    19.8万  5.5万  1,295
  
  第三年    物业7联排屋20万20.6万5.75万1,295
  
  物业8独立屋40万41.5万  11万   1,895
  
  物业9独立屋40万41.5万  11万   1,895
  
  物业10独立屋40万41.5万 11万 1,895
  
  总计251万 261.5万71万
  
  第六年物业11联排屋  21.5万22.5万6.125万1,458
  
  物业12 联排屋 21.5万22.5万6.125万1,458
  
  总计           43万45万 12.25万
  
  月现金流年现金流第六年月现金流第六年年现金流
  
  275       3,300      315           3,780
  
  275        3,300     315           3,780
  
  275        3,300     315           3,780
  
  275        3,300     315           3,780
  
  275         3,300    315           3,780
  
  275         3,300     315           3,780
  
  275          3,300     315           3,780
  
  500            6,000    545           6,540
  
  500            6,000     545            6,540
  
  500            6,000     545             6,540
  
  250            3,000
  
  250             3,000
  
  500            6,000
  
  总计3,425         41,100                   52,080
  

  

 
  
 

本文发布于: 2018-4-25 15:07
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