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NDP 新政下的房地产走势解读

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2月20日,大家期盼已久的新民主党( NDP)抛出了2018年新预算案。对于广泛关注的不可负担性、炒房等都提出了针对性的措施。也非常明确的指出:是为了稳定市场,同时认可市场的巨大需求。  

  地产新政要点有:
  
  1. 提高海外买家税,扩大征税范围,第二天立刻生效。针对海外买家的额外转让税从过去的15%提高到20%,征收范围不再限于大温地区,而是扩大到菲沙河谷,大维多利亚地区,Nanaimo以及Central Okanagan Regional District等城市和地区。
  
  2. 提高高价物业的交易和持有税率。对300万及以上的物业,其300万以上部分转让税从过去的3%提高至5%,同时调升这类物业的学校税(School tax)。
  
  3. 强化投机税,大幅提高投机税,主要针对在卑诗省内没有交入息税及把房屋空置的本地居民和外国人,自住或长期租赁的物业不在征收范围之内。税项的实施范围包括大温地区、菲沙河谷、维多利亚、Okanagan,Nanaimo Regional District以及Kelowna等地区。与此同时,政府也会推出入息税积分制(income tax credit),业主可以用积分来抵销部分投机税税款。2018年的税率暂定为房屋估值的0.5%,从2019年开始,将调升为2%。
  
  4. 打击炒楼花:预算案中还包括一系列打击逃税及欺诈的措施,包括堵塞漏洞,要求发展商收集并提供楼花买家的数据及交易情况,避免有人在楼花转售中逃税;并成立一个专门组织,以打击与物业相关的逃税及洗钱等犯罪行为。
  
  5. 增加供给:在增加房屋供应方面提供了相关措施。省府计划在未来3年投入16亿,修建及维护廉租屋,并为家暴受害妇女、儿童以及无家可归者提供庇护住所。拨出4.5亿给一个新的学生住房项目,该项目将允许公立高等院校向政府贷款,资助学生住房项目。
  
  房价牵动人心
  
  在NDP抛出这份预算案后,众说纷纭。NDP 成立于1933年,是有85年历史的政党。它在BC省的执政经历有1972-1975,1991-2001,在2017年选举中,在87个席位中获得了41个席位,得到绿党支持后组建了少数派政府。其历史上最惨痛的选举大概是2001年的选举,总共只得到了2个席位,这该是其连续两届执政后痛失民心的体现。而连续执政16年的自由党在经济建设上还是颇得民心的。其在2017年自由党落选的重要原因之一是房价的持续快速上升。
  
  图1是西温哥华独立屋在2005年到2018年1月的价格走势图,西温是高价屋的代表之一,可以看出翻了几番。尤其是2105年以来的快速飙涨。除了土地本身大幅增值以外,部分涨价也由于那里不少大地旧房被拆除后建了新房,拉升了房价。
  
  图2是素里联排别墅在2005年到2018年1月的价格走势图,可以看出长期价格稳定的联排别墅在2016年初开始直线拉升。
  
  图3是2018年1月和2017年1月大温和菲沙地区房屋价格指数及其增长率,从中可以看出大温均价指数已经突破百万。从涨幅来看,菲沙地区的22.4%已经超过大温地区的16.6%。
  

  所以笔者认为,NDP这种多管齐下的地产新政在抑制投资需求,平抑房价方面的初衷是毋庸置疑的。对高价房业主多征税也会赢得部分民众的喝彩,对少交税或不交税业主痛下杀手锏的投机税也是多数人拍手称快的。如果政府能在增加供给,加快政府审批速度方面再发力则会收到更好的效果。

  

  展望
  
  我们常说,理想很丰满,现实很骨感。
  
  大温哥华是个典型的多元大社区。各个族裔大家生活在这么一块美好但有限的土地上,大家都希望安居乐业。但资源是有限的,而且每年还有大量的人流入。所以巨大的需求不断的推高房价,与广大民众期待的可负担房价渐行渐远。
  
  那么新政出台会怎样?
  
  我们华人总体对政策的敏感性都很强。有些人会觉得新政一出,地产市场立马变天,其实怎么可能,整个加拿大都是慢节奏的。
  
  1.    对于高总价房产,显然会首当其冲受到影响,交易量会明显下降,价格应该有往下调整的要求;
  
  2.    对于那些空置屋业主,如果没有良好的交税记录,应该也会头疼脑热;
  
  3.    对于低总价房产,由于需求旺盛,加上一部分本来要买高价房产业主的迁移,会有进一步涨价的要求;
  
  4.    对于那些海外买家手里的楼花,如果买的早,有能力成交,还是可以的,要是近期才买,可能会成为烫手山芋。
  
  总体而言,在需求巨大而供给不足且缓慢的基本矛盾没有根本解决之前,任何指望加税来抑制需求的政策效果都是有限的,且加税的最终负担会落到消费者身上,不管这个消费者是买家还是租客。在当前新政下,各个区域、不同物业类型走势会分道扬镳。
  
  衷心希望地产业不要那么的牵动人心,要是“能得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜“该多好啊!

本文发布于: 2018-3-5 16:02
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