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推倒重建新屋时的四大误区

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近年来,随着移民的不断涌入,在三面临海的大温哥华地区上,可以操作的土地资源越来越少。在房地产市场持久活跃的大温地区,大量出现的土地整合(Land Assembly:是指开发商购买拼合多个相连的独立屋地块而使其变成一个单一多住宅地块)也导致独立屋的地皮迅速减少。许多投资人开始对准了旧房市场,把几十年的老屋推倒重建,在增加FSR(容积率)和增加房屋本身价值上得到投资回报。然后重建新屋并非看似那么容易,今天诗玛沃客的专家就为大家解析投资新建房时的最易踏入的几大误区。

一、先找建筑设计师,建商要等拿到建造许可证之后再找。
许多屋主在和建筑师设计师讨论房屋成型时趋于感性。在看到大量漂亮的照片之后,想象着自己这块地的无限可能性。于是乎,就有了远远超出预算的设计,导致之后远远超出预算的建造施工。笔者看到太多类似例子,所以作为独立屋新建方案的一站式服务公司,我们强烈推荐从一开始就把建商引进商讨圈子。建筑师的职责是设计出您满意的房子,而建商的职责是在您预算和工期内安全和有质量地完成施工。追求的最终目标不同导致了建商会在前期设计上给到意见有效控制预算和之后不必要的改动。
二、在设计之前没有做足功课
如果是用作投资的话,首先要看的就是市政规定的最大密度允许范围(也就是我们通常说的容积率)。 专业的定制住宅公司会在设计之前做一个“ Highest and Best use study” (最大最好使用地皮研究可行性报告)。这个报告中会包含以下几点:
1) 市政规定:包括能建多高、多大、多宽。能否有内套房,和邻居的距离空间有多大等等。

2) 人文统计:包括这个社区内平均住户的家庭组成情况、收入情况、受教育情况和租户及业主比例等。这个统计是为了让屋主更好地了解到之后买家的可能性并有针对性地设计住宅。
3) 市场分析:包括现时相等大小的房屋在此社区内的售价比较,以估算可能的利润空间。
类似的报告在笔者所在的诗玛沃客公司都是免费的,欢迎咨询。
三、只看重绝对成本而忽视时间成本
笔者接触的很多中途转来诗玛沃客公司的客户都诉苦于工期被之前的建商一拖再拖。其实在华人建筑团队内,这样的拖工期并非罕见。原因是大多数的华人都倾向于“大包”签协议,也就是我们所说的一口价。试想在地产行业异常活跃的温哥华,材料进价不断变更,漫漫1年的施工期中太多不确定因素使得小型建商只能依靠价格优势多接不同的活儿从而存活。而在不同工地的行走之间必将为了节省成本而对工期排班采取一定策略,这就导致了屋主成为最后的受害者。而在诗玛沃客这样的以建造大型公寓楼和联排屋为主业的本地建筑公司,有足够的人员配备完成所有的工期,都是用云端软件直接编排并派送到每个雇佣工人的手机上从而最大程度减少人工失误。

本文发布于: 2017-7-7 22:21
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