大温高房价之真相揭秘

有关大温房地产业的走向，这几年一个经常被念叨的词就是高房价，尤其是在住房可负担性濒临失控的今天，如何正确地买房投资，如何应对高房价态势都是公众关心的议题。本期《高度》周刊特别聚焦大温地产发展趋势，为读者朋友揭秘隐藏在背后的高房价真相。 

真相揭秘之影响房市三大因素 

温哥华作为加西最大城市，同时也是世界上最宜居的城市，现在越来越呈现出房价高和买房难的趋势，而外界对此有不同的看法，且说法不一。那么究竟是什么原因导致的今天这样一个局面，温哥华地产经纪Steve Saretsky最近一些独到的观点，引起业内探讨。 

在他看来，目前公众得到的所谓房价高实况多数存在虚假或夸大的嫌疑，而现在许多人之所以买不起房无外乎是三个原因导致的，第一，低利率时代使得贷款和投资地产入市更加容易，第二，海外买家以创纪录数字投资房市，第三，随着温哥华总体房价不断上涨，本地买家也同样激增，导致地产置业价格持续水涨船高。同时Steve Saretsky也认为这三个因素并不是独自存在，而是相互作用，在海外买家多的情况下，也不能忽略本地买家刚性住房需求。从某种程度来看，Steve Saretsky虽然入行时间不久，但他讲出了真话，因此相关观点值得探讨与交流。 

一般而言，购买房地产置业属于大宗交易，很少能有一次性现金全款付清的，因此获取贷款成为必不可少的要素之一。前些年来温哥华房市处于火热阶段，本地银行对于新移民一直有贷款优惠，同时海外买家申请房贷的条件也相对容易，外加持续低利率，自然也便于本地买家，在这种境况下，不少投资者入市的门槛变得十分便捷，主要是容易获得贷款，因此也就成为买房难和房价居高不下的一个助推手。对此Steve Saretsky建议，应尽快净化当前信贷系统环境，尤其是针对低利率现象进行调节。 

针对海外买家的购房行为，三级政府早已重拳出击，限制海外买家继续影响房市。早在去年卑诗省府就推出海外买家税政策定向瞄准大温房市展开人工降温，但Steve Saretsky表示这并没有阻止房价继续攀升。举例来说，许多未建成的公寓楼花早早就有海外买家订购，而房地产商也不缺海外买家。一个售价80万加元的住房单位能在短时间就上涨到100万加元，这其中就离不开海外买家的因素，而本地千禧一代夫妇即使是再拼命地赚钱养家，也只能考虑在远郊租房或置业。Steve Saretsky警告，温哥华当前房市是非理性繁荣，价格的猛涨有可能会导致住房泡沫化风险的发生。 

除了低利率和海外买家之外，本地买家的刚性需求也同样不能忽视，但Steve Saretsky认为，不能完全相信仅仅依靠市场就能解决温哥华高房价难题，政府需要发挥更重要的主导角色，除了采取措施调节房价外，还要保证住房用地和新建住房数量的充足供应。 

对于业界人士来说，现在最为关注的就是即将入主维多利亚的新民主党省府会在房政领域具体采取什么措施，由于卑诗新民主党不是多数执政，它需要得到绿党背书支持，而绿党的住房政策同样引发大家关心。据悉新民主党已经承诺要在十年内兴建11.4万套可负担住房，加大土地供应量，严打投机行为，并对在本地没有纳税记录的买家每年按照其物业价值的2%征收投机税，而征得的税收将用于可负担住房兴建领域。绿党则承诺将海外买家税增至30%，并堵住所有税收漏洞。Steve Saretsky则表示如果一旦执行肯定会对未来房市走向产生重大影响，但现在依旧需要有待观察。 

至于有开发商提出通过兴建更多的公寓和联排屋来解决住房危机的做法，Steve Saretsky认为如果仅把增加供给作为方案，而不对地产投机采取行动，最终还是卖给了有钱的投资客，对当地人住房市场改善没有起到任何帮助作用。 

Steve Saretsky相信，温哥华房市需要一个理性的市场，而真正做到这一步可谓是任重而道远。 

有关近期房市走向是否还是高房价态势，大温地产局金牌房地产经纪人张维斌（老张）则认为，在刚刚过去的一段时间，温哥华房市无论是成交量还是成交价都出现了显著上升，尽管市场已进入调整期，但寄希望于房价大规模下跌是不现实的，只有正确认识市场，方能在房市中立于不败之地。 

张维斌进一步表示，目前温哥华房市现状主要是由两方面原因产生，第一，上市房源稀缺，导致市场供应量紧张，另一方面则是中低价位房产成交异常活跃，购买力强劲，推动着整个市场不断向前。而目前整个大温的住房成交量多年来都维持在每月3,000至4,000套之间。如果仅以这些温和数值来推算的话，那么大温市场房源总存量应该不会低于12,000套左右。同时近几个月市场房源总量都一直徘徊在7,000和8,000套之间，市场转入强势在所难免。 

此外对于卑诗新民主党和绿党组阁成立新政府，要加收15%楼花转让税和2%房屋投机税打击投资客的行为，张维斌认为其实这对当地人包括广大华裔老移民来说，无疑是件大好事。因为房子本来就是用来住的，绝不是用来炒的。如果任由省外和海外炒房团、投机商随便倒卖楼花轻松赚钱，既赚了当地人的钱又不交税，滚动一圈之后任由滚雪球似的榨取当地人血汗钱，同时又炒高楼价，使得当地人越来越买不起房，这对本地房地产市场没有任何益处。  

至于未来温哥华房地产市场发展走向，张维斌判断大温各个市政府都在积极支持公寓和联排屋项目审批，同时又在积极拓展主要交通干线，例如温哥华市正在致力于Cambie走廊社区拓宽，本拿比市府也正对铁道镇区域确定新的的发展规划，枫树岭则正在积极向东发展中密度住宅区，素里市对北部市中心周围的高密度住宅项目进行推进，高贵林市对西部中心城区高密度住宅区开始设想，兰里老城区住宅密度也在提升。总之目前整个低陆平原地区各个城市都在想方设法吸纳更多的年轻人口，并提高房屋可负担性，这些都实实在在地指明了未来房地产项目和土地投资的方向。 

随着越来越多的人进入房市的同时，对购房本身也会过于纠结，一方面觉得现在买房房价高，会亏，不如等等再说，同时也对未来新民主党省府颁布的房政不放心。对此龙美地产创始人刘毅表示，此时不买，更待何时，买房真的不需要纠结于大环境。 

刘毅通过自己多年的经验认为，如果是自住房，看好了就买。不要犹犹豫豫，认为市场高涨，就想等跌下来再买，等市场低迷了，又觉得还没到最低点，等到市场走出低谷，开始上涨，看到价格比当初高了10%到20%了，又觉得低的时候没买，高的时候怎么可以买？这样等下去，无论市场好坏，都永远买不了房子，白白错过机会，而且是因为贪心在作怪。另外刘毅更是用自己身边一个朋友经历来举例说明，这位朋友三年前就在白石看上一栋独立屋，当时售价才八九十万加元，有20年房龄，占地6,000呎。但他就是不买，讲了一大堆道理，认为欧洲形势不好，美国形势也不好，中国市场前景也堪虞。之后的每一年他都不断看房子，但不断有很多不买的理由，总之就是大环境都不好。最近，他又看上了白石一栋独立屋，又开始考虑新民主党上台，是否会造成房价大跌。结果和三年前相比，如今白石独立房价位都在140万-150万加元之间，他终于追悔莫及，指责自己为何不在当年就买。 

对此刘毅表示，高房价态势下买房千万不要算计太多，因为通常不可能在最低点买进，在最高点卖出，除非刚好碰到，所以完全不必等待所谓最好的时机。而现在有人认为卑诗新民主党上台会导致房地产市场大跌，其实未必如此。十几年前，新民主党政府经济政策出现问题，导致后来一直无法执政，党内当政者想必也会接受教训，慎重出台打压市场的政策。从长远看，大温房地产大势是向上走的。如果想做短线投资，就可以等等看，否则遇见合适的房子能买就买。 

新趋势地产创始人彭巍在买房建议方面有一个“二八理论”，即如果是买房用于自住，只有二成因素是考虑大的环境及投资因素，八成则是更多关注自身居住。除非是买房用于投资，那才需要八成考虑购房的盈利可能性，两成则是自住因素。而且现在大温房市总体呈现是刚性需求，多数人买房是用于自住，因此遇见合适的房子应该做到该出手时就出手，这样才符合买家的最大利益。 

菲沙河谷地产局Top1%金牌经纪David Pan则认为，在大温房市现在的走向下，不如换一个思路，重点关注80到100万加元之间的独立屋住房，兴许能有豁然开朗和柳暗花明又一村的感觉。 

David Pan表示，就目前趋势来看，很多买家都在关注80-100万加元之间的独立屋。而同等价位在列治文和本拿比只能买到联排屋，在温哥华基本只能考虑公寓，但在高贵林、素里这些地方仍然有大量这种价位的独立屋可供选择。以5月12日至6月11日这一个月为例，高贵林、高贵林港、穆迪港、新西敏、素里、白石和兰里共销售了262个100万加元上下独立屋，占总销量的41%,显示这些地区相对可负担的独立屋还是有不少选择余地。虽然房龄可能久一些，但买家仍然能够买到自己心仪的房子。 

另外David Pan认为，对于能负担的起这个价位的买家，大部分是具有稳定收入或处于中产阶级的家庭。考虑到孩子的成长和以后家庭成员的增加，房子面积是他们考虑的一个主要因素，其次则是学区房的考量。在大温房价居高不下的今天，并不是说什么房子都难买，关键要看买家如何合理抉择和取舍。 

坦率地说，如果想在大温购买独立屋，现在确实很难，尤其是房价高不可攀，但如果是选择公寓，兴许还会有一丝转机。目前大温高层公寓市场已成购房新趋势，相比独立屋之下可谓是优点多多。 

有业界人士指出，高层公寓的最大优势为每个单元有其独立产权，即该单元业主可以拿这个产权到政府部门登记、到银行抵押贷款，或拿到市场上出售或转让，这一点与独立屋是相同的。其次公寓价格通常比独立屋和联排屋要低许多，属于可负担水平，特别是内部一般都有公用设施，如游泳池、网球场、健身房等，业主足不出户即可享受。而且公寓有专门物业公司负责夏天剪草、冬天铲雪、巡逻安保等维护工作，而独立屋住户就必须亲力亲为。因此如果是买房面临经济条件困难的处境，不妨考虑购买公寓，这样一来实现住房梦想，二来也避开了高房价陷阱，可以说是两全其美。 

令人可喜的是，目前新趋势地产公司已经推出看房团系列，专攻天车沿线公寓和各种楼花，报名者众多，受到一致好评。此外由Marcon独家打造的精品公寓项目567 Clark + Como一经开盘销售，前来购买的人就多达3,000人，这是公寓市场从未出现过的火爆景象。因此有专业人士表示，高层公寓的春天已经到来，未来将推动房市转型，并为买不起独立屋的年轻家庭提供了一种能实现置业梦想的新的可能与希望。 

高度贴士 

温哥华住房需求以刚性需求居多，如果确实需要买房，不妨同租房租金成本做一个对比，如果租房成本过高，那么买房便是不错的选择。 

大温住房虽然存在可负担性不足和房价高的问题，但是选择余地依旧广泛，可以考虑远郊地带或购买联排屋和公寓置业。 

政府的政策虽然对于房市多多少少会有影响，但如果是单纯自住目的，则不必担忧太多，因为任何政党执政都不可能将房市这颗摇钱树彻底砸烂，同时政府行政手段干预主要是打击炒房，净化市场环境和空间。 

大温房价高和买房难是多方面原因导致的，应理性全面看待，并密切关注走向，这样方能在市场大潮中取得优势。