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自从2016年卑诗省颁布15%外国买家税新政给温哥华地产交易带来冲击以后，楼市不确定因素开始增多，另外随着中国外汇管制警报声越来越响，整个地产市场夹杂着诸多问题隐隐出现一种担忧。有人持币观望，有人慷慨激昂，但只有管理层动向才能准确判断和预测楼市。被誉为“卑诗楼市风向标”的2017温哥华房地产论坛（Vancouver Real Estate Forum）于近日在温哥华市中心拉开帷幕，备受舆论关注。
在这次温哥华房地产论坛上有六个最多重复的关键词，即资金流动、房屋可负担性、外国买家、房屋租赁市场、温哥华市中心和本拿比。这六个关键词意味着，无论卑诗省15%外国买家税房屋限购政策宣称的初衷是什么，加拿大、欧洲、南美、亚洲外来资金流动并没有停止，相反它们像高速公路上的车一样充满了速度与激情。限购政策一方面把市场潜力压榨出来，另一方面却是修复市场，蓄势待发，等待城市人口增长、家庭财富积蓄，最后迎来三生三世桃花盛开的时刻。
大温房屋租赁市场亟待发展
首先从房市关键变量人口来说，2015年大温哥华地区人口约为210万，2016年则逼近 250万，其中66%为业主，34%为租房者。同时每年平均还有大约25,000名外来人口进入温哥华， 其中23,000人为国际外来人口，2,000人为加拿大本地流动人口。
从以往趋势来看，历来人口流向都是蛙跳式的，人们的目标永远不止从远郊地带到一般城市或者从一般城市到大城市那么简单，人们会直奔拥有更多就业机会、更好教育和医疗质量的城市居住，所以很多人一张机票就来到被誉为“最适宜人类居住的城市”温哥华。那么温哥华准备好了吗？Translink CEO Kevin Desmond在论坛发言中指出：“我们所做的一切都在为房价可负担性做铺垫，大温交通建设直接影响人们生活水平，而运联已经准备好了 。”
在各种信心满满地驱使下，除了外来人口、年轻创业者、外加越来越多的老人会卖掉自己的独立屋进入租房市场外，温哥华房屋空屋率锐减到1.4%（美国纽约为5%）。而纵观整个大温楼房格局，10层以上的房屋并不多，但是人口增长络绎不绝， 于是房屋供应不足就出现了问题，要知道温哥华市中心黄金地段连加油站都已绝迹，而另一个最热城市关键词“本拿比”也逐渐进入佳境。除了房价飙升持续，还有一个强有力的信号释放出，那就是大温房屋租赁市场春天真的来了。
投资机会和房屋租金
在今年论坛现场，有人提出一个几乎是所有人都感兴趣的问题，即在加拿大最值得投资的城市是哪两个？Timbercreek Asset Management执行总裁Ugo Bizzarri，CMHC企业拓展经理John Lynch，GWL Realty Advisors Inc 总监Todd Nishimura和Hollyburn Properties Ltd 负责人Dan Sander 全票通过温哥华和多伦多，那么专家心仪的这两个城市房屋租赁情况又是怎么样呢？
根据近期出炉的加拿大最贵房屋租赁价格城市排行榜，温哥华排在榜首，一卧室公寓租金平均为1,900加元/月。多伦多排在第二，一卧室公寓平均租金为1,780加元/月。同时，维多利亚挤进前三，一卧室公寓平均租金为$1,310加元/月。蒙特利尔居第四，一卧室公寓每月租金为1,200加元/月。排在前五的是巴里（Barrie），位于安大略省，一卧室公寓平均租金达到1,150加元/月。令人惊奇的是，卡尔加里租房价格连年下滑，从曾经的最贵前五名跌出，一卧室公寓租金平均为1,020加元/月。
虽然温哥华房价较高，房地产投资回报率仅为2%，好在人追着机会走，资本追着人走，值钱的房子对外是用价格（包括房价和租赁价格）当作一个参考系数，而实际上衡量房子是否“值钱”并不是单一以价格作为标准，它们本质上是与城市主体、人口流动与资本深度捆绑，所以温哥华房价永远上涨是成立的。
高科技为房屋租赁市场加码
现代科技日新月异刷新的是整个资本市场，也就是说不光是医疗、航空等科技含量很高的部分，还有房地产租赁市场。例如新一代交通或者VR虚拟现实技术成熟，远程上班、上学一旦实现，那么就有可能完全淡化各城市传统分界和彻底颠覆 “市中心”、“学区房”概念；另一方面，类似Uber、airbnb之类的潮流分享体验让更多人喜欢用“体验”来代替“拥有”，也就是说，拥有房产的冗长将极简为“享受房屋”。
温哥华盛行的airbnb就是一个最好的例子，它利用互联网销售房屋短期使用权，主打侧重点则是其租房房源储备，从温哥华市中心海景公寓到温哥华大学城，乃至城市周边隐秘的森林小屋，这些精彩的体验部分是固定拥有一套或者几套房所不能替代的。
北京时间2017年4月1日，支付宝发布“如影计划”（Alipay Air），就是以内置生物识别系统集成支付系统，只要简单动动手掌，身份证、钱包、手机等就会在掌心出现。据统计，仅2017年1月加拿大出入境使用微信的华人总数为100万人次，那么电子租房就势必会变成与人类如影随行的一部分。
综上所述，不管在哪，当楼市呈现一张一抑节奏的时候，就表明“洼地现象”依然存在，也就是专家说的地产市场还没有走完全程。房产是国家实体经济发动机，只许永动不许熄火，实际上房控政策可以施展空间很小，根本无法限制买卖。
在大咖云集的温哥华房地产论坛中，关于房价可负担性提了又提，但是只是用城市基础设施建设方面来衬托“也许可以负担”或者用温哥华美丽表象暗示“不可负担理由”，看来接下来走向就是放任并无出路。温哥华土地稀缺配上高额房价根本无懈可击，人口增长外加空置率看紧预示着未来若干年内温哥华城市屋和公寓将会领跑，而房价也许不再会是大家讨论的问题，全部聚焦会转到租金问题上，所以还是六个词，“资金流动、房屋可负担性、外国买家、房屋租赁市场、温哥华市中心和本拿比”，大家都准备好了吗？
本文发布于： 2017-5-5 16:55
