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2017大温地产估价单的喜与忧

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对于广大业主,买家和地产经纪而言,一年一度的地产估价单是本地房市走向的重要参考点,因为这不仅仅关系到房价的最新定位,而且某种程度上也与地税有一定关系,尽管各个市府已不断解释地税的涨幅和地产估价单之间没有必然联系。从2017年1月3日开始,卑诗物业估价处已通过邮递方式向省内所有住宅及商业物业业主陆续发出最新的物业估价通知单,在正式收到估价单以后,相信众多业主,买家和地产经纪之间的心情也是五味杂陈。本期《高度》地产周刊特别聚焦2017年最新地产估价单,为关心本地地产的朋友解析隐藏在估价单背后的楼市动态与格局。

地税之忧:估价飙升之后的顾虑
由于今年的地产估价单是根据2016年7月当时的市场情况作为参考,而那时候本省房市依旧火爆,省府还没有推出外国买家税,联邦政府财政部也没有收紧房贷政策,对于房市热点地区大温来说,2017年的地产估价单显示的总体趋势是房屋估价同往年相比要增加不少。
根据卑诗物业估价处公布的数据显示,以独立屋为例,今年独立屋估价涨幅普遍在30%-50%之间,涨幅相当显著。在大温各城市方面,温哥华独立屋估价的平均涨幅为41%,西温哥华为32%-34%,本拿比为43%-46%,高贵林为33%-37%,列治文为37%-42%,素里为34%-50%,三角洲为44%-48%,菲沙河谷为30%-50%。此外在过去并不十分受市场关注的大温公寓也呈现出上扬趋势,估价涨幅在15%-30%之间,同前几年相比明显增色不少。
受到估价单增幅的影响,预计未来房价也会出现不同程度的增长。另根据Landcor调查公司的相关调查数据显示,现在温哥华东、西区只有2.5%的独立屋房价是在120万加元以下,但在去年估价时全市还有将近1/3的独立屋价值不到120万加元,按照现有趋势继续下去,显而易见在将来要想在温哥华购买价值100万加元以内的独立屋会变得更加困难。从温哥华房市目前整体情况走向来看,不到120万加元的物业也从65%掉到了50%左右。而纵观大温其他地区,价值120万加元以下的独立屋数量也从去年的70%下降至今年的45%,估价在130万加元左右的房屋比例从24%飙升至48%。此外2016年房屋估价的增幅主要集中在大温地区,但今年不光温哥华和北岸地区,就连边远城镇斯阔米什(Squamish)的房价甚至都上涨了30%-50%,这在往年是难以想象的。
据悉在北菲沙河地区,有30,368个家庭房屋评估价值突破100万加元大关,而昔日该地区一带一直是房价相对便宜的地带。在列治文和三角洲,房屋评估超过100万加元的家庭总共超过20,181家。素里和白石则有23,659家、温哥华有16,401家、菲沙河谷有8,908家,在北岸地区和斯阔米什一带有10,642家。从理论上来讲,房屋估价单大幅增高对于业主而言是好消息,但地税面临的可能随之增加却令大部分无意近期卖房的业主来说感到头疼。
不过对于大温各个市府来说,相关官员已经多次解释过房屋估价单的增长与地税涨幅没有必然联系。他们认为业主每年要缴纳的地税是根据物业估价×地税税率而定,而估价大涨并不会直接影响地税,因为还要考虑到地税税率这个乘数的因素,当物业估价大幅上涨时,市府也会相应大幅下调地税税率,届时只需维持地税收入整体涨幅达到预算确定的水平即可。
但是从业主角度来看,大温地区超过50万业主看到今年估价单上非常显著的价格增长同时,也意味着今年有资格获得省府地税减免的家庭较去年会出现大幅下降。根据Landcor调查公司的统计,2017年
卑诗省内仅有83%的家庭将会有资格可以获得政府地税补助或减免,相较于去年91%的家庭数目将会大规模减少。另根据专业人士了解,卑诗省政府提供的地税减免计划规定只适用于估价在120万加元以下的物业,相关业主才有资格申请最多570加元的税费补贴,而这些补助金旨在帮助那些无力缴纳税费的低收入家庭和业主。
此外由于省内房价不断飙升,卑诗省政府早在去年就已经将申请门槛从110万加元提高到120万加元,并且将房屋评估价值在125万加元至131.4万加元之间的家庭设为不拨款救助的零界点。这些调整希望能够确保省内91%的家庭有资格获得补助,虽然在2年前有资格获得补助的家庭数目大约在95%左右,目前具体效果还有待观察。Landcor调查公司主席Rudy Nielsen认为,2017年是卑诗房地产价值评估增长幅度最大的一年,所以他建议政府应该充分考虑对于地税减免政策继续作出相应调整以符合当前实际情况。
见仁见智:众说纷纭的地产估价单

随着地产估计单的陆续寄出,目前已有业主收到了这份等待一年的沉甸甸大单。而对于不同人士而言,需求和考量因素的不同也注定着对地产估价单和房市的解读也有所不同,想法更是五味杂陈。
在列治文从事金融工作的曹女士认为,今年的物业估价单十分吓人,不过她认为也可以理解,因为主要在于去年7月房价太高,而现在房价有下跌趋势,相信明年的估价会回落一些。目前人在北京,因为想改善生活质量和满足女儿教育需求正在办加拿大移民的景先生则表示,如果卑诗房屋估价单带来的是房价大幅度上涨,为了移民后能够尽快安家买房,他会考虑移居到房价能够负担的地区去生活。
刚刚工作不久,在高贵林拥有自己公寓的吴先生对结果表示满意,因为过去几年他家公寓估价涨幅有限,甚至还出现过跌落的情况,面对今年公寓估价出现小幅度增长,他相信长青线天车开通也起到了重要作用。同样居住在高贵林的赖女士则担心房屋估价单升值会导致地税的增高,届时可能会无法负担,因为未来自己的孩子会在周边读书,短期没有卖房的意愿,如果地税因此上涨会是一个无底洞,难以想象。
居住在本拿比的萧女士则认为从当前估价单来看,谈房屋可负担性完全是一句空话,说明房屋的价格跟大众收入永远没关系,决定权永远在政府手上。家住温哥华的胡先生一直对本省地产有所研究,他表示如果是就有意卖房的业主而言,估价增长在未来交易时已经占有很大的筹码,但对于近期无卖房意愿的业主来说,也不用过度担心地税问题,因为地税涨幅与估价单之间没有正比。
列治文市议员区泽光认为,估价单和房价急升最大的受益者是省府而不是市府,省府在房地产的收益包括转让税,增值税以及其他手续费,这些都与市政府无关。而省政府在过去两年中收益惊人,市政府整体地税收入增长反而有限。此外地税补贴的门槛也是省政府制定,过去几年地税补贴涨幅远低于房价增幅,在温哥华市符合资格的业主已经减少到了五成左右,而省政府在温市地税已多收1,100万加元。
随着大温地产估价单的落幕,未来对房市和地税的影响还有待观察,不论如何,卑诗房市总体还是向前发展的,大的环境决定了本地楼市不会出现根本性动荡。


本文发布于: 2017-1-16 10:17
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