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大温房地产市场,哪里是冷僻的处女地?

2020-08-28 |作者: | 来源:

高度地产周刊原创稿件,未经允许请勿转载
导语:
据最新公布的1月份数据显示,大温地区房地产市场仍持续去年的火爆情形,未有冷却的迹象,已接近历史最高水平,菲沙河谷地区更录得创历史的最强销售记录。当整个大温楼市都处在“高烧”状态之下,还有没有温度稍低一点的地区与板块?而它们的潜力并未被充分挖掘出来?就让《高度》周刊帮大家找找看。

正文
今年初房地产分析师Andy Yan的一张地产热图,搅动得大温原本炽热的房地产市场,更加热浪滚滚!再没有什么语言能够简单直接如那张百万“红地毯”般,更能够说明大温地产市场的新态势了,那就是“覆巢之下无完卵”,整个区域尽数“沦陷”。
经过百万“红地毯”的“加持”,大温很多独立屋业主感到欢欣鼓舞,因为他们中间90%的人已然实现成为百万富翁的人生梦想,其财富在这一年里,光是在房地产一项,平均增加了24.4%。过去的3年间,温哥华房地产市场一直是处于持续升温的态势,从去年3月开始,更是驶入了一条快车道,当月房屋销量飙升54%,房市正式步入卖方市场,整个区域全面升温。一年下来大温地区MLS房屋基准均价按年增长18.9%,达76.9万;其中独立屋涨幅最为惊人,基准价年增长24.3%,达到近124.9万;公寓12月基准指标价43.6万,按年增长14%,城市屋基准价54.4万,按年增长13.6%。
而菲沙河谷地产局辖区的战况也同样火热,独立屋基准价年增17.3%,达到67.2万;城市屋基准价年增9.6%,近32.2万;公寓基准价年增7.3%,近20.5万。
据最新公布的1月份数据显示,大温地区房地产市场仍持续去年的火爆情形,未有冷却的迹象,已接近历史最高水平,菲沙河谷地区更录得创历史的最强销售记录。当整个大温楼市都处在“高烧”状态之下,还有没有温度稍低一点的地区与板块?而它们的潜力并未被充分挖掘出来?冷静的观察家们还是给出了部分线索。
(一)大温热区边缘的“静土”——杜华逊(Tsawwassen)
最近关于两个大型建设项目的新闻报道,把地处大温地区边缘的杜华逊(Tsawwassen)引入到人们的视线之中。
首先是计划斥资达35亿元、用于取代现时马西隧道(George Massey Tunnel)10线的马西大桥计划,此一旦获批建成,附件居民饱受塞车30年之苦将有望一朝解决。另一则是,杜华逊购物中心将于今秋季落成,这个被称为“超级商场”的购物中心室内商用面积120万平方英尺,将包括16个店面,里面有高端时尚品牌、厂家直销店(outlet)、餐馆和一个1100座位的美食街。其中一个最大的亮点,就是零售业巨头萨克斯第五大道精品折扣百货店 (Saks Fifth Avenue OFF 5th)入驻该中心。

事实上,由于两大建设项目的催化作用,这个地区房价升温的态势已经启动, 2015年整个大温哥华地区2015年独立屋的平均涨幅是22.6%,其中涨幅最高的正是房屋单价较低的杜华逊,达到31.4%,其次为 Ladner 的27%。在今年初大部分卑诗业主收到的2016年估价单上,也显现这股升温的势头,有住在三角洲南区(South Delta)的华人业主,其在杜华逊的独立屋,去年估价是73.91万元,今年变成86.93万元,升值接近18%。
杜华逊是大温地区少数未被华人“攻陷”地区,那里的华人比例还很小。这块之前知名度不高的地方,位于三角洲市(Delta)南部,南接美国,北面与列治文市隔河相望,西临乔治亚湾,东与素里市相连,地理位置处于大温中心,并且是通往美国的必经之路,距温哥华市中心仅30分钟车程,20分钟即可到达国际机场和美国边境,10分钟可到达华人集中聚居的中心列治文市,购物吃饭极为便捷。
此外,杜华逊处于菲沙河谷三角洲湿地,是大温乃至整个卑诗省阳光最为充足的地方。区内滩土河湖纵横,特别适宜自然生物特别是鸟类的栖息,自然环境如天堂般纯净美好,那里拥有不少的公园,每逢夏季到来,便是展开如健步、慢跑、骑车、野炊、观鸟等各种休闲及户外活动的良机;由于临近湖海得天独厚的地理优势,也是冲浪、划独木舟、游泳、帆船等水上运动爱好者的理想之所。
四千多年前,就已经有Coast Salish原住民到此地居住直至今日,现在该区仍有大片的原住民保留地,Tsawwassen正是取自当地原住民的语言,意为“面朝大海”。目前区内人口只有2万多,居民大多是富裕的白人精英阶层人士,这个区也是大温白人比例最高的区域,社会治安好到被以“夜不闭户”来形容。
杜华逊拥有优质的教育资源,公立中学South Delta Secondary在菲沙中学5年的学校排名中均较为靠前(80/264),私立的Southpointe Academy更是名列前茅,号称名校中的名校。由于该区人口以白人为主,所有学校几乎没有ESL学生,为新移民尽快融入北美生活提供了优越的语言环境。
由于地理位置几面临海、状似半岛,随处可见海天一色的美景,与西温不同的是,这里水滨范围更大,地势也更加平坦,海面更形开阔,远远望去,正对着美国华盛顿州终年积雪的贝克山。目前水滨豪宅价格虽然已经启动,达到二三百万元,比起两三年前几乎翻番,但是若与温西或是西温相比,仍属“大白菜”价。

(二)薄利多销的“金山”——公寓
另一个相对被冷落的板块是公寓。这里也是不得不提一则新闻,日前有新闻报道指《年轻华裔发展商1.6亿购入温市2大楼2年价翻倍》,引起多方关注。
消息透露,位于温市中心西端阿宾尼街(Alberni St.)夹尼古拉(Nicola St.)的两个相连物业,在2014年年3月时被现任业主以8340万元买下,近日由两名在温哥华长大的年轻华裔所负责的大地房产(Landa全球Properties)与设在香港的一间公司联手,预计以高出近一倍的1.6亿元买下,前任业主在两年时间里净赚7660万!公寓市场这座不显山不露水的“金山”终于露出一角。

被买下的两栋相连大楼土地面积接近1英亩,目前有两栋中等高度的办公室大楼,以及一栋20层楼高的公寓大楼,兴建时间是在1970年代。
公寓之所以能够获得如此厚利,与大温地区住房需求旺盛紧密相关,目前大温地区房屋空置率偏低,尤其是在温哥华市中心的房源极为紧缺,整个市中心现在只有约400套房屋在出售,按年下降1/3。这也促使出租公寓市场越来越活跃,据商业地产经纪古德曼(DavidGoodman)撰写的《古德曼报告》(Goodman Report)显示,大温地区去年总共有181栋出租公寓楼宇成交,较2014年的123栋,增加了58栋,劲升47%,成交金额更是较前年翻番。
古特曼表示:“很多投资者已经转向多户型,他们看到了出租市场房源短缺这一商机,买家购房趋势转向套房”。
从去年开始,也出现中国买家加入到购买公寓楼的战局中,他们多数是看上大楼所在位置的发展潜力,希望通过投资土地或者是重新开发从而获利。去年底,一个由中资投资公司购入,立志打造成为温市中心“门户地标大楼”(Gateway Landmark building)的发展项目,因为超过市中心通常建筑物被允许的450尺(约为150米高)建设高度,由建商提出土地使用重划申请,并交由温市议会讨论。这条新闻另一个引人瞩目之处,是这家拥有不凡背景的中资公司,正是于年初购入三联市满地宝(Port Moody)的一幅大地,准备营造一个新“村落”(village)的同一家。
大温地区土地资源十分有限,造成房屋价格昂贵,而人口又是不断增长,公寓大楼单位价格节节攀升之下,可以预期的是租金也将跟着水涨船高。据温市议员麦杰士(Geoff Meggs)透露,温哥华目前约有一半的人口租住在6.7万个出租单位内,根据目前市场需求,温哥华每年至少需要4000至5000个新的出租公寓单元,而现在的目标仅为每年800至1000个,这显然是远远不够的。
在供给不足需求畅旺两头挤压的效应之下,在2015年春天的时候,据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)所做的房屋调查报告数据显示,房屋租金平均增幅还是在3.3%,高于2014年的2.2%,而到了年底《古德曼报告》就指出,有些地区房屋租金升幅已经突破5%,加速度的态势越来越明显;另一方面,巨大的租客市场,也为公寓拥有者贡献源源不断的现金流收入,有国际知名的投资经理人曾经放话,温哥华的公寓比黄金更保值,堪称摇钱树了。
长期而言,任何城市的房价与租金走势都将趋于一致,相对房价而言,租金上涨通常都会有一个滞后效应,尽管过去几年温哥华房价涨势大幅超越租金,但在很多人选择租屋的情况下,未来租金涨幅势必高于房价走势,而现在显现出来的租金上涨,仅仅是一个开始而已。
(三)把眼光放远一点——阳光海岸
还有一个可以关注的地区,是位于温哥华两小时休闲生活圈的阳光海岸,这个号称卑诗省秘密花园的地区,相对大温独立屋价格高达百分之二十几的涨幅,这里虽达到15%,但已经算是冷清的了。

阳光海岸需从西温的马蹄湾乘坐渡轮才能到达,约耗时40分钟,最大城市Gibsons,沿海180公里的距离间隐藏着许多娇小且安静的社区,当地冬季气候温和,无积雪,全年吸引大量游客。长达180多公里的海岸线,坐拥无数海湾、河口、沙滩和岛屿,适合潜水、钓鱼及独木舟等水上运动项目,是休闲度假的天堂。那里也是艺术家们喜欢登岸聚居的地方,游客可以欣赏画廊、陶艺以及雕塑家在工作,与远在东岸的爱德华王子岛有某种神似之处。
投资阳光海岸的原因有,该地区自从金融危机之后,房价仍未回到历史高位,因此仍有不少的上升空间。另外该区的教育、医疗和生活配套设施十分完备,目前通过轮渡与水上飞机往来于温市中心之间。一些有远见的建商已经提前登岸布局,在那里兴建退休、养老和家庭式度假等不同类型的地产项目,其中也不乏华商的身影。
去年9月份,卑诗省府已经考虑在阳光海岸与大温陆地之间架设桥梁的计划了,如果计划得以落实,届时这块未被大温房价裹挟的处女地不排除有瞬间“淹没”的可能。
本文只是试图为读者打扫经历去年战火燃烧过后的大温楼市,审视那些相对冷清的区域,事实上,投资原本就是一件见仁见智的事情,任何趋势能否转换成为胜势,还得看个人的实际操控能力。
https://admin.lahoo.ca/portal.php?mod=portalcp&ac=article&catid=347
本文发布于: 2016-2-5 13:22

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