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温哥华公寓楼市场大热背后

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公寓楼市场:怎一个“热”字了得
与火爆的独立屋市场一样,大温哥华地区公寓楼也同样呈现着一番热闹的场景,有的楼盘甚至紧俏到了“一室难求”。协平世博的W1,Rize Allianze的Gold House,Reliance Properties与Jim Patterson联合开发的Burrard Place虽处在不同地区,却都是“供不应求”。
据查,2015年头9个月,大温哥华地区比去年同期多销售了2000套新公寓,增长幅度高达20%,而剩余量只有区区70套。而在10月,大温共售出1543套公寓,与去年同期的1268套相比,增长21.7%,更高出前年40.5%。

Michael Ferreira介绍说,目前市场上在卖的将完工于2018年的公寓,有2.16万套,其中87%都已“名花有主”,销售形势好得令人不可思议。
至于公寓楼市为何如此大热,Urban Analytics Inc.的负责人Michael Ferreira认为来自中国大陆的资金已毫无疑问地注入到可建公寓楼的土地买卖上,资金规模强大,已致使土地价格翻番,未来一定会影响到公寓楼的平尺价格。
根据高力国际(Colliers International)一项名为Landshare分析报告,去年温哥华市中心和西区的楼面价为每平方英尺175-200元,而现在普遍已飙升至300-400元。中国大陆的投资者显示出“豪气冲天”的大手笔,他们似乎更在意能否拿得到地,而不是建高楼是否赚得到钱。
目前,温哥华市中心公寓楼售价平尺价格约为1100元左右,热销楼盘Burrard Place平尺价达到了1200元,这已近乎独立屋的平尺价格。温哥华西区甘比走廊(Cambie Corridor)平尺均价约在825元。
与海外资金涌入并驾齐驱的是本地富有阶层对公寓屋的青睐,特别是婴儿潮一代,卖掉了独立屋,手握大笔资金,往往购买高端公寓房。据Grosvenor America高级副总裁Michael Ward介绍,其公司在西温高端公寓项目Grosvenor Ambleside的penthouse每平尺售价高达3500-4000元,而一般的也要350万到1500万一套,整个项目售出近70%。令他没想到的是,85%的买主均为方圆不到10公里的老社区住户。
公寓出租市场:不到1%的空置率
现在,越来越多的温哥华人陷入了租房难的困境,租金高不说,房源也异常紧张。而从加拿大按揭与住房公司(CMHC)11月2日发布的最新数据看,2015年温哥华公寓楼的空置率已经低至0.8%, 去年是1%,前年为1.7%。租房需求的高涨已带动租金上涨,2卧房的月平均租金达到1,360元,与去年相比上涨4.6%,而全国平均数字只有934元。
温哥华公寓房连续几年的低空置率对于投资者而言,绝对是利好消息,正吸引到更多资金进场。当独立屋均价已高达190万元,贵得远非一般家庭所承受,所以买公寓房居住或买公寓收租成了时下不少人的投资方式,但与大型投资相比,百姓的资金规模还是小巫见大巫。

日前,重磅消息传来,总部位于多伦多的加拿大公寓物业投资信托公司(Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust)透过CBRE公司,斥资1.7亿元买下了分布于大温哥华地区的19栋公寓楼,手笔之大令人瞩目,单就成交数字而言,是近几年BC省最大的一笔涉及公寓楼的交易,其公司总裁Thomas Schwartz指出,之所以进军温哥华地区公寓楼市场,正是看重了它强劲而活跃的市场表现。
东西温哥华:公寓价格差出2倍

虽然就独立屋而言,温哥华东、西两区的分水岭已趋于模糊,缅街早已不再是百万元大关的分界线,但公寓房价格在缅街两侧还是有不小的差距,西区公寓楼几乎贵出东区2.5倍,均价约为80多万。高价位的公寓主要集中在高豪港(Coal Harbour)、耶鲁镇(Yaletown)、西端(West End)以及市中心(Downtown)等区,最贵的当属位于Coal Harbour的一套3卧房公寓,面积约为6千平方英尺,售价近乎2千万元(1980万元)。
楼层数字:不再顾忌迷信的亚洲买家
细心者会发现,大温哥华地区很多公寓楼都没有4,13等所谓不吉利的楼层编号,究其原因,大多因为顾及华裔买家对4这个数字忌讳莫深,西方人普遍不喜欢13这个数字,所以开发商故将4或带4的连同13等本该有的楼层全部抹去,这一现象十分普遍,尽管本地西人不十分理解,也都见怪不怪了。
但在2015年11月初,温哥华市府叫停了这一做法。主要负责基建的官员Pat Ryan对公众解释说,高层楼宇跳过所谓不吉利数字,对于应对紧急情况发生如火灾,一点好处都没有,只有给消防员制造不必要的疑惑。他还表示,以前已建好或已获批的楼盘可以不按照新规执行,但以后市府将不再批准这种回避某些不吉利数字的做法。针对市府新规,著名的公寓楼行销专家Bob Rennie则认为,凡是认为“四”是不吉利数字的,肯定不会买那些楼层。

其实,身为华裔,我们还是应该对温哥华市府的这一新规表示理解,毕竟它的出台更有利于城市管理。
投资公寓:回报与风险并存
当下,常听人说,大温的独立屋太贵了根本买不起,那就改买公寓好了,毕竟赔钱的可能性极小。正因为持这种想法的不在少数,也使得大家对购买公寓趋之若鹜,搅得市场热闹非凡。
但很多人又发现,从买入到转手,尽管持有时间不短,但普通公寓楼很难像独立屋一样赚到该赚的大钱,甚至跑过通胀都实属不易,这又是为何?
归根结底,还是由市场的供求关系所决定,大温独立屋的总数基本已定,在多数城市呈现越来越少的趋势,造成新移民与不差钱的本地家庭对于这种拥有地权的住房趋之若鹜,难免形成僧多粥少大家哄抢的局面,自然价格扶摇直上,变得高不可攀。
但反观公寓楼,虽然在某些地区形成热销,但总体说来,供应量却未必是奇货可居。再加上,多达10几项的成本支出,作为投资产品,公寓房在不少理智型的投资者看来,回报未必是板上钉钉,稳赚不赔。
(文/『高度地产周刊』)

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本文发布于: 2015-11-16 10:51
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