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2015年10月温哥华地区房地产市场:供求关系愈发趋紧,市场买家更加活跃

市场综述:

刚刚过去的2015年10月份,对于温哥华地区的房地产市场而言,注定要在市场记录上写下浓重的一笔,因为这个金秋十月使得全地区的市况更加辉煌,创造了一系列的新纪录。从刚刚发布的房地产协会数据报告中,我们看到,10月份的市场供求关系更加紧张,上市量持续减少,成交量在继续放大,价格系统再创新高,市场人气异常旺盛。

在成交量方面,10月份的总成交量为3,646套,而当月的上市量只有4,126套,当月的成交量与上市量的比值(当月销量比)高达88.3%!供求关系已经紧张到了极点。10月份的成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了36.2%。

在成交价方面,10月份各类房屋的综合指标价格为$736,000,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第17个月。综合指标价格比去年同期上升了15.3%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,197,600,比去年同期上升了20.1%。

人气指标方面,10月份的总销量比达到了38.1%,这是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第8个月。销量比是一个最为关键的数据之一,它直接反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。38.1%这个销量比值,是过去10年来的最高值,表明目前市场的人气极其旺盛,全地区的房地产市场目前是一个极端的卖方市场。

除了成交价、当月销量比、总销量比和综合指标价格屡创新高之外,我们需要特殊注意的有两个数据,一个是市场上市房源的总存量已经跌到了一万套以下,仅为9,569套,是过去五年来的最低点,这表明市场的供求关系极其紧张。另一个是独立屋的成交均价已经高达$1,584,110,这表明独立屋市场方面的豪宅交易量在上升,在短短一个月内就将独立屋的成交均价从$1,408,722迅速拉高了12.45%!

市态趋势:

整个市场目前就在持续着年初以来的超级热度,而这个热度的形成原因来自两个方面,一方面是滚滚流入的热钱和大批匆匆入市的买家,另一方面是日渐萎缩的上市量和日渐增多的惜售观望的卖家。热钱多多房源少少,卖方市场自然形成。依目前极度紧张的供求关系来看,短期内市场上的紧张氛围不会有任何缓解。

有越来越多的买家向老张咨询,下一步市场的走势将会如何?简单地说,市场的态势决定趋势。目前的态势是:供求关系非常紧张。将来的趋势就是:市场升势依旧不变。正如我们温哥华地区房地产协会主席Darcy Mcleod先生说的那样:“房屋的成交量超过了以往同期的1/3,而上市量却是过去5年来的最低值,这种现象造就的市场条件倾向于所有想要卖房子的市民。”很多客户在议论,好像市场已经有所降温?老张认为,数据说明一切,我们还是让事实说话吧。

近两年来,市场上最火爆的一直是独立屋市场,每一处旧独立屋上市,都会引来众多关注的目光;每一处新独立屋上市,都会招来大批品头论足的参观者;成交案例的背后都伴随着明里暗里的竞争,这一现象已成常态。特别值得一提的是,豪宅的成交量在大幅上升。查阅市场的交易数据可以看出,过去的三个月内,300万以上的豪宅交易量在温哥华、本拿比、列治文、西温、北温等地达到了307套,平均每个月都超过了100套,与去年同期的193套相比,大幅上升了59%!独立屋的成交均价被迅速拉高,原因不言自明。


关键数据:

我们还是要看看近几个月来市场关键数据–销量比:销量比(当月的成交总量和当月市场的总存量之比)是衡量房地产市场的人气指标,它明确地标注着市场的成交速度,即当月成交量和上市总量的关系。由于卖方市场的原因,除了1、2 月份之外,2015年每个月的总销量比奇高:2015年3月份的销量比为32.8%,4月份这一比值为33.6%,5月份为32.9%,6月份的销量比居然达到了35.9%,7月份的销量比居高不下,高达34.6%,8月份也维持在30%以上,达到了30.9%,9月份同样保持在31%,10月份竟然高达38.1%。连续8个月销量比超过了30%,如今的市场完全呈现着狂热的态势。

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月内这几个城市区域的表现如何呢?
温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为5.3%,过去一年来的涨幅达到了23.3%,保持着全地区的领头羊地位,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为4.5%,不负众望;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为3.9%,持续火热;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为4.8%,表现上乘;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为6.5%,热度非凡;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为6.9%,后来居上。

市况要点:

1.  石油危机持续抑制着加元的汇率,这种态势强烈地吸引着海外资金,尤其是来自中国的热钱在大温地区购置产业。对于华人来说,低汇率大大地拉低了在加拿大的置业成本。
2.  加拿大央行近日宣布持续保持利率不变,实行低息政策,以刺激经济发展和挽救加元的颓势。目前的房贷利率处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。
3.  各大银行近期陆续推出了超低房贷利率计划,以吸引客户,增加本行的竞争力,CIBC甚至推出了专为外国旅游者和国际留学生设立的专项房屋贷款计划。这些措施客观上增加了市场买家的房屋购买力。
4.  大温地区本地人在市场内交易愈发活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的小型独立屋等强烈地吸引着买家。
5.  来自美欧等国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价时有发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。
6.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定升高,从而带动温哥华地区独立屋成交均价屡创历史新纪录。
7.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。
8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。
9.  BC省提名移民计划上半年暂停3个月之后下半年又重新整合开启,给移民市场带来了一线生机。即便如此,房屋买家的群体也已经不再以新移民为主了。
10.  商业地产已逐渐成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始成为他们觊觎的目标。
11.  新开盘的公寓楼盘广告满天飞,新楼盘不断地被推入市场。除少数新楼盘热销之外,滞销楼盘与日俱增,公寓新楼盘的价格战和促销战此起彼伏。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘价位十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。
12.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购已成常态,且逐步向北温、高贵林、兰里、三角洲等市场外围扩展。
13.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋已经成为年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里南部、兰里中部等地房源甚多。
14.  TPP协议的签订,将形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在列治文,涨幅为6.5%,其次是北本拿比,涨幅为5.6%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是东本拿比,涨幅为9.0%,其次是西温哥华,涨幅为8.9%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是高贵林,涨幅为 6.4%,其次是温哥华东区,涨幅为5.6%。然而市场总是涨跌互现的,3个月来累计跌幅最大的是东本拿比的城市屋市场,跌幅为3.4%。

观察结论 :

2015年10月的市场供求关系持续紧张,市场房源的总存量极低,市场持续热络,价格系统持续上升。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情至今,价格系统在上升通道中已经稳定上行了2年零9个月,新的高点依然可期,中期向好。

老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com

本文发布于: 2015-11-9 17:24
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