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老张专栏: 竞争力就是房市的动力

市场综述:
每年夏季的8月都是房地产市场传统的淡季月份,但今年的8月于往年的大为不同,因为市场一直持续着今年春夏的超级热络行情。2015年8月,火爆的行情依旧持续着,交易量持续高企,高出过去十年相同月份平均值的近30%,各项指标都在历史高位。
在成交量方面,8月份的总成交量为3,362套。这个成交量是在市场的上市房源逐步萎缩,购屋者多方竞争,夏季传统的淡季月份的前提下创造的,与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,也大幅超出了27.9%。
在成交价方面,8月份各类房屋的综合指标价格为$708,500,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第15个月。指标价格比去年同期上升了12%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,159,600,比去年同期上升了17.5%。
人气指标方面,8月份的销量比达到了30.9%,这是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第6个月。销量比是一个最为关键的数据之一,它直接反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。30.9%这个销量比值,表明在夏季市场的人气极其旺盛,市场处于极端的卖方市场。
这些数据表明,夏季的市场在持续着今春以来的超级热度,市场的热度远远超过了夏季的温度。滚滚流动的热钱,匆匆入市的买家,推动着市场的价格节节攀升。独立屋市场依然是市场的热点,每一处旧独立屋上市,都会引来众多关注的目光;每一处新独立屋上市,都会招来大批品头论足的参观者;成交案例的背后都伴随着明里暗里的竞争。就像温哥华房地产协会主席Darcy McLeod所指出的那样,今年没有夏日淡季这一说法,房屋的买家们整个夏季都在忙碌着,不得不在房源紧缩的市况下参与竞争,而这样的竞争力才是推动我们市场的动力。
独立屋的均价在过去的8月份又创新高,已经达到了$1,474,475加元。这说明,中高端的独立屋成交持续火热,价格也越来越超出温哥华本地人的可负担范围。
过去的8月份也是一个新闻界热点频出的月份,无论在加拿大还是在中国,都发生了很多大事。中国股市的跌宕起伏,人民币的试探性贬值,天津港爆炸事件造成的环境污染,世界原油市场的大幅波动,欧洲经济体内的债务危机,加元币值的升跌等等,这些事件都在牵动着温哥华房地产市场的神经。我们说过,全世界、尤其是中国,发生任何大事,都会对大温地区的房市产生影响。尤其是中国股市的动荡和加元对人民币汇率的升跌,对流入温哥华房市的资金量都产生了很大的影响。可以预见的是,未来的3、5年内,外资会加速撤出中国的投资领域,中国的民间资本也有加速外流的趋势,这些都将在一定程度上影响温哥华地区的房价走势。
市场的热度不仅仅取决于购买力的强弱,也取决于市场的供求关系。近半年来,大温房市的供应量一直处于紧缺状态。上市量的萎缩是引发市场买家竞价购买的直接动因,这种情况目前不仅仅存在于独立屋市场,也存在于公寓市场范围内。温哥华市中心Downtown的公寓市场近几个月的市况非常出人意料,来自美国等地的外国投资人又掀起了一波公寓投资热,多家竞价购买Downtown的景观公寓频频发生,在$40至$60万的价格区间内尤为激烈。温哥华西区的新开盘公寓,以及本拿比南部中心的公寓单元也极为抢手。

独立屋均价又创新高


关键数据:
首先看看近几个月来市场关键数据–销量比:销量比(当月的成交总量和当月市场的总存量之比)是衡量房地产市场的人气指标,它明确地标注着市场的成交速度,即当月成交量和上市总量的关系。由于卖方市场的原因,2015年的销量比奇高:2015年3月份的销量比为32.8%,4月份这一比值为33.6%,5月份为32.9%,6月份的销量比居然达到了35.9%,7月份的销量比居高不下,高达34.6%,8月份也维持在30%以上,达到了30.9%。连续6个月销量比超过了30%,说明如今的市场完全呈现着狂热的态势。
我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月内这几个城市区域的表现如何呢?
温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为6.1%,过去一年来的涨幅达到了21.4%,堪称全地区的领头羊,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为5.5%,不负众望;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为4.5%,持续火热;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为6.0%,热度非凡;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为5.2%,表现上乘;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为4.4%,逐步升温。

市场还在缓慢抬升

市况要点:

1.  石油危机持续抑制着加元的汇率,加元在无力反弹之后陷入阴跌。这种态势强烈地吸引着海外资金,尤其是来自中国的热钱在大温地区购置产业。对于华人来说,低汇率大大地拉低了在加拿大的置业成本。
2.  加拿大央行继续实行低息政策,近期可能进一步降息,以刺激经济发展,挽救加元的颓势。目前的房贷利率处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。
3.  各大银行近期陆续推出了超低房贷利率计划,以吸引客户,增加本行的竞争力,CIBC甚至推出了专为国际留学生设立的房屋贷款计划。这些措施客观上增加了市场买家的房屋购买力。
4.  大温地区本地人在市场内交易愈发活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区标价不足百万的小型独立屋等强烈地吸引着买家。
5.  来自美欧等国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价时有发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。
6.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定,从而带动温哥华地区独立屋成交均价创出了历史新高,已达$1,474,475。
7.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。
8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。
9.  BC省提名移民计划暂停3个月之后又重新开启,给移民市场带来了一线生机。即便如此,房屋买家的群体也已经不再以新移民为主了。
10.  商业地产已逐渐成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求保值和稳定回报为主。
11.  新开盘的公寓楼盘广告满天飞,新楼盘不断地被推入市场。除少数新楼盘热销之外,滞销楼盘与日俱增,公寓新楼盘的价格战和促销战此起彼伏。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘价位十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。
12.  地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购已成常态,且逐步向市场外围扩展。
13.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋已经成为年轻购房族追捧的目标,高贵林北部、素里南部、兰里中部等地房源甚多。
市场热点:
独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在东本拿比,涨幅为7.7%,其次是新西敏,涨幅为6.6%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是西温哥华,涨幅为11.2%,其次是穆迪港,涨幅为3.7%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为 4.0%,其次是北温哥华,涨幅为3.5%。然而市场总是涨跌互现的,3个月来累计跌幅最大的是枫树岭的公寓市场,跌幅为2.5%。
观察结论 :
2015年8月的市场持续火爆,淡季不淡,价格系统持续上升,温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情至今,价格系统在上升通道中已经稳定上行了两年零七个月,新的高点依然可期。
老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com
本文发布于: 2015-9-3 16:45
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